|
近期杭州不少楼盘传出大幅降价的消息，与此同时，信贷市场也传出收紧的风声，兴业银行收缩房地产非标融资之内部文件流出，楼市唱空声音频频。楼市信心的动摇实际上是对经济下行、通胀压力、利率上行、债务危机等担心在目前减速中的房地产市场的集中体现。
正合认为分析楼市的发展趋势，一定要关注影响楼市发展的几大核心因素——经济发展、货币变化、政策调控及人口结构。经济面，2014年结构调整成为重点，GDP增速弱化，但仍将保证7%-7.2%的底线水平，为房地产市场的平稳发展奠定基础。资金面，2014年货币政策中性偏紧，银行业更显紧张。基于此，我们看到部分银行执行严于国家政策的首套、二套房贷利率。货币趋紧必将导致开发商资金获取、购房者按揭贷款难度提高。政策面，“市场化”主基调下，目前全国性政策以稳定为主，预计保持现有调控政策不放松但也不会继续加码。人口结构，全国城镇化率刚突破50%意味着城市化进程远未结束，超过5成的年轻人比重（20岁-49岁）意味着住房需求量仍处于发展阶段。持续高位的居民储蓄额与人均收入“翻番计划”将为其释放积聚了坚实的资金基础。
另外，如果2015年，全国城乡统一放开“单独二胎”，则每年多出生的人口将比现在增加100万人左右，预计人口红利有望继续延续。综上，房地产行业持续增长的趋势并未发生本质性的改变，但今年国家经济、资金方面的变化，也一定会带来房地产行业的变化。全国各地楼市供求关系的差异、及政策调控从以往的全国“一刀切”变为不同城市区别对待，意味着房地产市场分化格局的显现，各大城市不再会同涨同跌。其中，由于人口持续流入，将造成一、二线城市供不应求的局面持续，但部分二线城市因供大于求出现调整。人口不增长或持续流出，且楼市供应量、存量较大的三四线城市，会出现量价的滞涨或者下跌。
就成都楼市而言，楼市发展必将好于全国。根据规划，2014年成都地区生产总值计划增长10%，明显高于全国水平。同时，成都作为西部城市群的中心城市之一，对于整个省内的吸附力无可替代。受年初主力成交区域目前可售房源较少影响，今年1月中心城区成交量为74万平米。由于去年基数较高出现同比下降，但相比07年以来市场均值（剔除08年地震因素），仍处于市场正常水平。2011年压抑的市场需求在2012-2013年得到释放，2013年成都住房成交量为历史次高点，今年不能持续增长放量属正常情况。
2014年成都中心城区与近郊的格局分化逐步显现。2013年持续增长的地价，奠定了中心城区和近郊各自房价稳中有升的发展态势。随中心城区房价的持续上涨，同面积段的刚性需求将向郊县外扩。因此，如出现结构化拉低成都房屋均价也属正常现象。开发商也面临经营突破。过去开发商依靠压缩单套面积、加大商业比例、转向高端产品等突围高价地的常规手法将越来越难。在高价地和资金成本上升背景下，掌握金融、客户等优势资源与端口的开发商显然更具优势，开发商由此将持续分化。
正合地产
|
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
客户端下载
发表于 2014-3-5 10:55
