［转贴］收购“保障性”住房应该立即叫停

快嘴无情 · 发表于 2008-12-28 09:22

收购“保障性”住房应该立即叫停

王子恢

　　　保障性住房建设，因为刺激经济增长的大背景，在地方政府的执行中开始走火入魔。因为中央政策中首次提出了对保障性住房的投资收购的概念，一个多月来，在“尚方宝剑”的笼罩下，全国掀起一股投资收购市场上存量商品房用作保障性住房的风潮，北京、上海、成都、沈阳、郑州、杭州、南京等地保障型住房采购计划纷纷出笼，浦东多个楼盘被集中团购，南京政府则通过投资收购一次筹集4000套房源。愁眉不展的地产商与地方政府，长松一口气。

　今年11月，温总理落实刺激经济增长的政策，提出了促进房地产市场平衡健康发展的总思路，中央政策首次明确提出了“增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设”之精神，但这一政策的出台，似乎只有“投资收购”点中了地方政府的兴奋点，“开发建设”被扔到了爪哇岛。保障性住房建设的政策，似乎正在被扭曲成消化商品房积压，以政府采购释放地产风险，维持楼市泡沫与地方利益的权宜之计。

　这是一个非常危险的方向。

　首先，在房地产价格依然处于高位的情况下，通过对商品房的收购而纳入保障性住房体系的房源，有多少能被真正需要保障政策覆盖的人所接受？此前，许多地方政府主导的限价房都已经出现明显弃购，政府采购的商品房又能发挥多大程度的保障意义呢？以上海的天价保障住房为例，陆家嘴（集团）有限公司以推进“人才公寓”计划为名，上月以17918元/平方米的价格收购了中星恬园的36套房产，短短4天，该公司团购中星恬园房产约180套。如果按一万多的价格衡量，有多少需要保障的人群可以消费这些房屋？

　其次，将这些天价房纳入保障体系，则是将大量政府资金补贴到了中高收入人群，与社会财富再分配的一般原则相悖，有违社会公平。

　再次，短期行为必然聚集更大的潜在风险。

　何谓保障？从字面意义上讲，保障最基本的含义是指安全底限。不会更好，但不会更坏，这是保障的要义。如果高于基本安全底限，保障就远离了其基本出发点而被扭曲。当前中国的现实，是大多数中国人被高房价排除在市场之外，失去了购房能力的保障；同时未能为广大低收入人群构筑住房保障底线，这一部分人缺失居住保障。所以，中国住房保障体系建设的核心应该从两个不同的层面切入，一是保障大多数国民通过财富积累具有进入房地产市场的消费能力，二是保障低收入人群被公共财政主导的住房保障政策所覆盖。对应到具体的政策措施上，解决第一类问题的前提是政府通过有效的综合改革措施降低地产开发成本，释放房价泡沫，让市场恢复理性，保障并释放国民对商品房的消费能力；解决第二类问题真正的有效措施是以财政为主导，大力推进廉租房的建设。

　当前我国倡导的是建设多层次的住房保障体系，其中包括廉租房、限价房、经济适用房等。但我们知道，此前经济适用房在中国已经成为一个失败的怪胎，而限价房在房价高企的环境下所起的作用也被证明十分有限。所以，政府真正应该做的就是从地产利益链条中解脱出来，让市场回归理性，并主导商品房产品供应结构的调整，将国民对商品房的消费能力还原给市场。在这种市场环境下，限价房与经济适用房所起的保障调节作用便大大消减。这个时候，政府只做好廉租房建设一件事情，便可守住国民住房保障底限。

　前者本文暂不多谈，先谈廉租房。依据去年发布的《国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》（即24号文件），廉租住房是指政府在住房领域为实施社会保障职能对符合城市居民职工最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补助或以低廉租金配租的普通住房。如果按照文件对城市低收入居民的界定，这些居民占城市居民的比重在10%以内。

　所以，政府应该严格限制住房保障的概念范畴，要厘清财政救助性保障、政策援助性保障的区别，重点构筑对困难人群的财政救助性保障底限，即占城市居民的比重在10%以内人群的居住保障。政府是有这样的能力的，第一，土地掌握在政府手里，政府可以无成本划出土地支持廉租房的建设，第二，财政预算可以安排廉租住房保障资金，或者通过对住房公积金、土地出让金等财政收益的合理分配调剂资金。总之，如果愿意决心投入，政府一定有能力主导廉租房建设的深入推进。

　廉租房应该成为现行住房保障体系的核心。上个世纪末住房制度改革之初，国务院就提出要建立廉租住房制度，以解决城镇最低收入家庭住房困难问题。1998年至2007年底，国家用于廉租房建设投入的资金已有165亿元，2007年后开始提速，投入突破性地达到94亿元。而最新的国务院促进经济增长十项措施第一条，即为加快建设保障性安居工程，随后中央提出，每年以3000亿投资作保障型住房建设，今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，共计总投资达9000亿元。

　以廉租住房为主的保障性住房建设，已经被国家视为拉动内需的重要举措。按照国家住房和城乡建设部测算,每年3000亿元住房保障投资,可带动上下游投资3000亿元。另外,还可以创造200万-300万个就业岗位。学者测算，9000亿投资将拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的GDP。而直接花钱投资采购存量商品房建设保障性住房体系，不但不会对启动内需起实质性的推进作用，而且是花钱走捷径、续吹泡沫、掩盖问题，是典型的短期利益行为。