关于平昌县老街改造被拆迁人的呼声

乱世英豪

（政策解读）房屋征收与补偿条例解读：规范拆迁 保障私权采访人：本报记者 解读人：中国人民大学副校长、中国法学会民法学研究会会长                           王利明

2011年01月24日00:00    来源：人民网      

　　为社会各界广泛关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）顺利通过。

　　中国人民大学副校长、中国法学会民法学研究会会长王利明表示， 条例事关国计民生和经济社会发展全局，

它的颁布和施行，将有助于规范拆迁活动、保障被拆迁人的合法权益，促进经济社会和谐发展。

　　强化被征收人权益保护

　　从制定征收补偿方案到征收程序启动，以及有关补偿标准的确定，条例都要求尊重被征收人的意愿

　　问：条例从哪些方面规范了房屋征收和拆迁活动？

　　答：新的条例在修改原条例的过程中，秉持了规范公权和保障私权的基本法治理念，统筹兼顾了工业化、城镇

化建设与强化被征收人合法权益的保护，使公共利益和私人利益得到了很好的协调与平衡。

          一方面，我国社会目前正处于经济快速发展时期，基于公共利益的征收与拆迁活动仍然是必要的。

           另一方面，因为征收与拆迁活动必然涉及公民私有财产权的保护，且体现了公权力对私权的适度干预，因

此，在承认征收活动必要性的同时，必须通过规范拆迁活动，强化对被征收人权益的保护。

　　条例正是通过秉持上述理念，在以下几方面规范了征收和拆迁活动：

      首先，明确了政府是征收补偿的主体，并禁止建设单位参与搬迁，要求房屋征收实施单位不得以营利为目的，

这些都有助于化解长期以来因建设单位作为拆迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。

       例如，不少建设单位基于利益驱使，而对被拆迁人断水、断电、断路、断气，甚至以暴力胁迫等手段强迫被

拆迁人搬迁，严重影响社会稳定。

如果以政府作为拆迁主体，明显会减少甚至可以避免上述违法行为的发生。

        其次，界定了公共利益的范围，从而明确了征收的前提条件。可以说，公共利益的范围界定，是一个世界性

的难题，也是我国立法长期没有解决的问题。条例第八条规定了公共利益的范围，这是一个立法的重大完善。

        第三，强化了被征收人的参与。从制定征收补偿方案到征收程序启动，以及有关补偿标准的确定，条例都要

求尊重被征收人的意愿。

        第四，完善了征收程序，包括征收决定的作出程序、补偿方案制定程序、强制搬迁程序、争议解决机制以及

救济程序。

        第五，提高了征收补偿标准，充分维护了被征收人的利益。

　　强化补偿是个亮点

　　以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障

　　问：在补偿制度上，条例做出了哪几方面改善？

　　答：条例全面贯彻了充分保护被征收人的合法权益的精神，集中体现在强化被拆迁人的补偿方面。条例的核心

是提高补偿标准，其最大的亮点也体现在强化补偿方面。事实上，从实践来看，因征收与拆迁所引发的各种矛盾，

主要不是在是否应当符合公共利益的需要而征收方面，而大多体现在征收补偿的标准和补偿的公平性方面。条例针

对实践中存在的主要矛盾，集中就补偿制度作了重大完善，这主要体现在如下方面：

       第一，条例要求在拟定征收补偿方案时要征求公众的意见，包括被征收人的意见。这就在征收补偿决定之

前，强化了被拆迁人的保护。

       第二，条例明确了征收的补偿标准。根据条例第十九条，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决

定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”需要指出的是，以市场价格作为补偿标准，就使得被征收人的基

本利益得到保障。尤其是此处所说的补偿，不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿，这就大体上可以

确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。此外，根据条例第二十一条规定，被征收人在要求补偿时，可

以选择货币补偿或者产权调换，这也充分尊重了被征收人的选择权。

       第三，根据条例的规定，征收个人房屋应当对被征收人优先给予住房保障，这就意味着，如果被征收人符合

住房保障条件，征收程序启动以后，被征收人不轮候、不排队，优先享受住房保障，这也充分体现了物权法第四十

二条中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神。

      第四，条例明确了先补偿后搬迁的原则，且明确规定要实行“专户存储”。这解决了实践中补偿没有到位而强

制搬迁，从而引发的社会矛盾。

      第五，条例赋予了被征收人选择房地产价格评估机构的权利，从而避免在评估机构选择上，因政府干预而产生

的压价、压低补偿的现象。

　　严格程序是制度性保障

　　由司法机关决定是否强制搬迁，有利于保障强制搬迁有序、公平、公正进行

　　问：在征收补偿的程序方面，条例有哪些体现？

　　答：程序是制度的保障，整个条例也正是通过程序的完善，从而保障了征收和拆迁的有序进行，切实保护了被

拆迁人的合法权益。如果说提高征收补偿标准是条例的核心，那么，严格程序是条例施行的制度性保障。在程序完

善方面，主要体现在：

      第一，明确规定了符合公共利益的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划等要求，从而可以通过代

表民意的各级人大机关在制定和审议规划时，判断有关建设活动是否符合社会公共利益。

      第二，完善了征收决定程序。例如，征收决定做出前，应当进行社会稳定风险评估，并且要求征收费用补偿足

额到位。

       第三，明确了强制搬迁程序。条例取消了行政强制搬迁，完全通过司法程序进行强制搬迁。由具有中立地位

的第三者（即司法机关）来决定是否应当强制搬迁，这也有利于保障强制搬迁的有序、公平、公正地进行。采取司

法强制搬迁的措施，也是现代社会程序公正的必然要求。

       第四，完善了救济途径。条例给被征收人提供了充分的行政救济和司法救济途径。被征收人对于征收决定、

补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。对于不履行补偿协议的一方，可以提起诉讼。

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新拆迁条例正式施行 明确机关建办公用房不算公共利益                    2011年01月22日 02:16 来源：京华时报 作者：易靖     发本报讯昨天，国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）。条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。条例共五章三十五条。条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。      与此前的《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》相比，关于公共利益界定上有一增一减。      条例规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有六种情形之一，可由市、县级人民政府作出房屋征收决定。其中一条为“国防和外交的需要”，增加了“外交需要”，而第二次公开征求意见稿中的“国家机关办公用房建设的需要”被删除。也就是说，条例将“外交需要”列入公共利益范围，明确“国家机关办公用房建设的需要”不列入公共利益需要范围。 补偿应足额到位专款专用       规定：在征收补偿方面，条例作出了诸多细致的规定。如：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到 位、专户存储、专款专用；对被征收人给予的补偿，除了包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、 临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿外，还规定“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办 法，对被征收人给予补助和奖励”；如向法院申请强制执行，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账 号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。      此外，关于补偿方面，条例明确规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。       解读：曾就拆迁条例上书国务院的五学者之一、北大法学院教授王锡锌说，这些规定是对被征收人利益的保 护，强调补偿要及时、充分、到位。强制执行申请书内容的明确，有利于对强制执行行为的监督和审查。 多项权力升格至省级政府      变化：条例与二次意见稿相比，多项权力由市、县级人民政府行使改为由省级人民政府行使。如：征收个人 住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法 由市、县级人民政府规定改为由省级人民政府规定；房地产价格评估机构由被征收人选定，被征收人选定房地产 价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定改为由省级人民政府规定；对因征收房屋造成的停产停业损失 的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由市、县级人民政府规定改为由省级人 民政府规定。    解读：王锡锌说，由市、县级人民政府规定，级别较低，可能会导致各地差别太大。由于拆迁涉及地方利益 ，可能会使地方政府设计对其有利的规定。因此，这个调整有利于规避这一问题，也比较符合现实。 评估机构造假最高罚20万    变化：条例关于法律责任方面，明确“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估 报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地 产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失 的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”      解读：王锡锌说，与二次意见稿相比，明确对评估机构和评估师造假的罚款处罚，触动其利益。 此外，条例明确“采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责 任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚”。 旧城改造引入听证会制度      变化：条例明确，因旧城区改造需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、 县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。      解读：王锡锌说，这对旧城改造争议问题做了调整，原来没有提到多数人不同意的问题。王锡锌认为，实行 听证会制度等于引入了“刹车机制”，补偿不到位不能搬迁。