[房产论坛] 披着“金皮”的东大街到底值多少？披着“金皮”的东大街到底值多少？

披着“金皮”的东大街到底值多少？

东大街、金融业、水公司，这三个词在好长时间内画了等号，成也金融败也金融大概就是这个样子。即使在金融公司发展最鼎盛、东大街写字楼被“捧上天”的时候，对金融企业的过分依赖，依然制约着东大街的发展。

果然，2014年渐入高潮的金融行业“垮丝”，东大街写字楼立即被“捧杀”，企业“外逃”和客户的怀疑态度比什么都重创着东大街写字楼的市场预期。

为了弥补金融企业虚假繁荣之后的空缺，东大街写字楼租赁价格普遍温和下挫，以价换量情况大量存在。这一点从账面租金很难看出来，都是“面谈”得来——根据入驻企业“价值”延长免租装修期、有效降低了写字楼的实际租金。

业主方常用此法给予入驻客户理想的实际租金，特别是此区域的优质写字楼项目，“被迫”完成降价任务，提升写字楼项目的“适用性”。东大街多数写字楼项目，特别是入市时间不长、入驻率欠佳的写字楼，在这个市场周期中都能给予入驻企业一定的免租期（保守估计2个月）以降低入驻企业的实际租金。当然，租用面积越大、账面租金越高、入驻企业品质越好往往能“谈”出来的免租装修期就越长。

IFS作为东大街乃至成都的最高标准写字楼项目，免不了要向市场行情低头。内部数据显示，T1由于入市较早，租赁情况较为稳定，目前入驻率稳定在45%，因此实际租金和账面租金变动不大；而才入市的T2则有较宽裕的“面谈”空间。同在春熙商圈的银石广场维持着80%的入驻率，租金保持在100-120元/㎡/月，而这个租金还可以根据实际租赁面积“再谈”。而且银石广场18元/㎡/月的物业费周遭最低，搭上总价算也能节省不少钱。哪怕是一直保持在东大街高面值、金融企业扎推追捧的明宇金融中心（目前楼内入驻企业平均租金为130元/㎡/月以上，这不是现在租赁价格！！！），也在高“库存”下顺应市场调预期，表示“一切可以谈”。

当然也有厉害的，拥有两大领事馆的平安金融中心入驻率85%、平均有效租金都在100元/㎡/月以上；摩根中心这个老牌劲旅长时间维持高位入驻率（80%）和平均有效租金（100元/㎡/月）不动摇，底气十足、压力不大，自然留给入驻客户的谈判空间也不大（但还是有的“谈”）。

现实来看，降价策略很管用，毕竟整个市场保持着对数字的高灵敏度。上半年数据显示，东大街写字楼有效租金、入驻率双双企稳，稳定在一个双方均可接受的可控区间内。换句话说，写字楼业主方给予入驻企业的“免租”优惠政策对意向企业入驻和市场信心回升起到了一定作用。

从入驻企业来看，金融公司数量逐步减少，开始向贸易，外资或者领事馆来扩散。而优质外资、领事馆等企业更为热衷于商业成熟度较高、有着IFS和太古里商业影响力的“春熙商圈”。