中国房地产十年，旧地王如何坐等新地王解套？中国房地产十年，旧地王如何坐等新地王解套？

正略钧策文章央企一般是造“地王”的专业户，“退地”则鲜少有闻。近日，北京地产圈疯传央企华润和招商欲与华侨城“拆伙”，退出11月初三家联合体所拿的北京丰台83亿元高价地的开发。小编不敢揣测华润是否真有此意，想想前些日子提出的房地产去库存，以及2015年北京土地市场，新“地王”诞生和高地价的常态，小编有些困惑，面对当前形势，房地产企业如何破局而出？



首先，小编带大家来看看十年间中国房地产政策发生着怎样的变化。



中国房地产政策十年变迁

2005年

首次次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台；9月银监会发布文件收紧房地产信托。

2006年

“国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。

2007年

9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的 “9·27房贷新政”。

2008年

对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。

2009年

10月24日，《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条)出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

2010年

1月10日，国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房 贷款。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。

2011年

“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。

2012年

多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。

2013年

2月，出台新国五条，重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。

2014年

各地陆续松绑限购政策，9月3 0日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。

2015年

央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成；财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。



接着，小编带大家看看房地产市场上演着怎样的剧情。



房地产市场中地王的N种命运



高价拿地，成为地王；迅速开发，楼盘变现。这几乎是每一个地王想要的名利双收的结局。然而，并不是每一个地王都有这样的好命。总的来说，地王命运是这样的：

名利双收型
2005年底，马驹桥地块经64轮激烈争夺，被金地集团以4.08亿元竞得，溢价率为325%。在此地块上，金地集团开发了金地格林小镇6，楼盘在2007年年中即入市。同年龙湖地产以4.7亿元的价格拍下顺义后沙峪地块，这是龙湖地产进京后拍下的第一块地，而在这里建成的滟澜山项目也是龙湖地产在北京的第一个项目。这两个项目均在开盘后的数月时间便回收了全部土地成本。”
代表地块：金地马驹桥地块

拿地多年仍未解套
2011年6月27日，广州丰璟房地产有限公司以7.1亿元、140%的溢价率获得北京崇文门地块，折合楼面价为4.32万元/平方米，成为当时北京的楼面价单价地王。目前这一地块已拿地超4年，但仍在施工，施工现场的公示牌显示，该工程名为“东城区崇文门商业项目”，开工日期为2013年11月，竣工日期为2016年3月。
代表地块：合景泰富崇文门地块

退地收场
2009年11月20日，大龙地产以50.5亿元的价格拍下北京市顺义区后沙峪镇天竺开发区22号用地，因29859/平方米的楼面价和50.5亿元的总价创北京土地出让史新高，成为“双料地王”。然而，2010年2月1日，北京市国土资源局在其网站上发布公告称，因大龙地产一直未与国土部门签订土地出让合同，收回大龙地产曾经高价拍下的该地块，并没收大龙地产已经交纳的两亿元保证金。
代表地块：大龙地产顺义天竺地块

地块被转手
2006年，小巨人李泽锴旗下的子公司高置投资有限公司竞得了工体北路4号院地块。该地块在静置3年后，被李泽锴卖给了瑞安置业。2010年3月15日，中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元竞得海淀区东升乡的蓟门桥地块，楼面地价近3万元/平方米，成为当时的单价地王。然而不到半年，这一地块就因为种种原因被转手给保利地产。
代表地块：世博宏业蓟门桥地块

最后，小编将送点干货给大家哦。



房地产企业新要求

看到地王的N种命运后，房地产企业是否该反思下，一轮轮追逐竞价之后如何更好经营。不然面粉贵过面包，这面包可怎么卖。如此形势下，房地产企业要提升哪些方面的技能呢？

1、中国房地产白银时代出现的城市结构性市场需要房地产企业具备很强的市场研判能力。

2、中国房地产白银时代出现的产品结构性、业态的综合型趋势，要求房地产企业具备复合型地产开发能力。

3、房地产行业下行收并购机会增多、持有物业增多等因素，要求房企强化与金融资本结合的能力。

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