地下室架空层维权业主常问33个问题及其答疑

业主团结有力量 · 发表于 2016-3-5 20:28

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( 不定期更新中······)

【前言】随着车辆保有量的增长，停车难、停车贵问题日益加剧,越来越多的人开始为车所累、为停车担忧，广西鹏韵律师事务所唐震东律师地下室架空层维权团队近年来就接到全国各地很多小区业主的求助咨询，其中，不少业主都会在咨询时一并抱怨开发商多么恃强凌弱、为富不仁；其实，民事利益需要业主自己依法去争取，如果不去争取，那就需要忍受非权利人占有、收益甚至处分业主共有部分的怪状。

现将其中具有普遍性的33个常问问题及其答疑整理出来，作为普法用途。

问题1：我去年买了小区10个无产权证的车位用于投资，早几天因为资金周转问题向银行提出想用车位抵押贷款，但被银行拒绝，银行说没有证不能证明车位是我的，不能抵押。国家有这方面明确的规定吗？

唐震东律师答：

国家有规定。

《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

据此，您买的车位无证，也就意味着没有登记，且您又不能证明车位是专有部分（可以登记的部分）的话，这从法律上讲，属于没有证据证明您有10个车位的专有权。
　《房屋登记办法》第42条规定：以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。第43条第3项规定：申请抵押权登记，应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书。2016年1月日公布施行的《不动产登记条例实施细则》第4章第9节也有同理规定。

据此，由于您提供不了10个车位的房屋所有权证书或者房地产权证书，银行拒绝您是对的，这个银行是清晰明白毫不含糊的。

问题2：那么，我去年买的10个无证的车位就有风险啰？不会钱财两空吧？

唐震东律师答：

法律级别的《房地产管理法》第38条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让（正当的受备案监督的商品房预售除外）。

行政法规级别的《物业管理条例》第27条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

据此，您所谓购买无证车位的行为确实是有风险。因为：即便您与开发商的买卖协议本身符合合同的成立与生效条件，也只能说明你们之间存在债权债务关系，该买卖协议并不为您设立物权。如前面问题所答，若您又不能证明车位是专有部分（可以登记的部分）的，您就没有证据证明您享有它们的专有权。再假如若干年以后，您小区的其他业主“睡醒”了，开始主张10个无证车位是小区业主的共有部分并主张成功，而出卖人又已经注销或变卖转移财产成为空壳公司的，这真有钱财两空的可能。

问题3：开发商出卖（人防）车位使用权合法吗？

唐震东律师答：

1、出售（人防）车位使用权不合法，没有法律依据。

（人防）车位使用权不能够依法成为出售的对象，出售的对象依法只能是它们的所有权。

2、小区的物业要么是专有权利部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能登记办得专有产权证的（人防）地下室及利用该类（人防）地下室设置的车位，也毫无疑问是业主的共有部分；对于它们的所有权或使用权，开发商不得擅自处分。

问题4：如何直观判断地下室架空层的所有权归属？

唐震东律师答：

小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分,凡是不能办得专有产权的地下室架空层（含车位、车库）都毫无疑问是全体业主的共有部分。

问题5：依据何法判定人防地下室的所有权？

唐震东律师答：

人防地下室也是不动产，判断它的所有权归属也应依据民事物权、房地产以及土地管理等方面的法律法规。

问题6：开发商讲它是人防地下室车位的投资者，这应当如何正确理解？

唐震东律师答：

1、开发商不仅是小区人防地下室车位的投资者，它还是您居住房屋的投资者；但它仅仅是初始的投资者，不是投资成本的最终承担者。

2、投资者特别是初始的投资者，并不当然就是最终的所有权者。投资者身份仅仅是可以成为所有权者的必须条件，但不是充分条件。比如，开发商在小区建筑区划内投资建设的社区警务用房一开始就是政府的，开发商投资建设的物管用房和小区道路（城镇公共道路除外）是全体业主共有的。

3、开发商投资建设的没有专有产权的人防地下室停车位也毫无疑问是业主共有的。

问题7：我小区的开发商欠别人的钱，法院准备拍卖我小区的地下室架空层，有什么救济途径？

唐震东律师答：

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第10条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”等相关法律规定，执行法院在未查清地下室架空层确归开发商这个被执行人所有之前，法院依法不得任意执行它们。若法院以公权力强行对不能办得独立产权证的、业主共有的地下室架空层采取执行措施，则业主可以依据《民事诉讼法》第二百二十七条提出书面异议（即“案外人对执行标的之异议”）并应当即刻着手提起地下室架空层的物权确认之诉。

民事执行程序中，查封、扣押、冻结、拍卖、变卖的对象必须是属于被执行人的财产。对于不能办得独立产权证的、业主的共有部分，不能视为开发商被执行人的财产用于单独拍卖替开发商还债。

问题8：开发商方面认为并声称，地下室架空层公摊了就归业主共有，未公摊就不归业主共有。这种认识对吗？

唐震东律师答：

公摊了就归业主共有，未公摊就不归业主共有”这句话的前半句毫无疑问正确，但后半句缺乏基本专业常识，且完全没有法律依据。后半句是糊涂、不负责任、视业主巨额共有物权利益为儿戏的的谬论。该谬论已经忽悠了很多普通人乃至一些“专家”。

现指出其谬误如下：

1、“未公摊的就不归业主共有而归开发商专有”完全没有法律依据。

我国没有哪一部法律、行政法规规定了以面积是否进入公摊作为界定开发商与业主之间不动产权属的依据与标准,更没有哪一部法律、行政法规规定了凡是没有进入公摊面积的部位就是开发商的专有部分、就不是业主的共有部分。

正确的认识应该这样：凡是计入了公摊的，毫无疑问是业主共有的；没有计入公摊的，并不表示就不是业主共有的。

实际上，许多没有计入公摊面积的部位都归业主，不归开发商。

比如：《房产测量规范》B3共有建筑面积的分摊B3.1 第三款规定：“为多幢服务的警卫室，管理用房不计入共有（分摊）建筑面积。”但不计入分摊面积的上述物管用房法定属于业主共有。

又比如：《房产测量规范》 8 ．2 ．2 之c)规定：“未封闭的阳台计算一半建筑面积。”这也就是说，未封闭的阳台的（另）一半是不计算建筑面积的，这不计算建筑面积的（另）一半阳台既然连建筑面积都不计算，就足以表明这（另）一半阳台不能计入公摊（面积都“没有”，何以公摊？），但又有谁敢说：因为未封闭阳台的（另）一半没有列入公摊，所以这（另）一半阳台是开发商的？

再比如，《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.13 规定：“窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。”但又有谁敢说：因为凸(飘)窗的（另）1/2面积没有列入公摊，所以这（另）1/2面积的凸(飘)窗也是开发商的？

如果未列入公摊的就是开发商的谬论能够成立，那么就会人人自危。不管你是法官、是律师、是开发商的员工还是其他公民，只要你购买商品房，说不定什么时候你家的房屋，也随时会被开发商以不侵犯你的住宅权为由而利用你家的一半阳台、一半凸(飘)窗了。这是什么逻辑？只能是强盗逻辑。

唐震东律师依法认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条明文规定了判定共有部分的法定标准。这个法定标准为：不是专有(权利)部分，就是共有部分。即，公摊与否不是判定共有部分的标准。

2、共有面积（共有部分）本来就分为“应列入公摊的共有面积（共有部分）”和“不应列入公摊的共有面积（共有部分）”两种。

“不应列入公摊的面积（部分）”指的是规则上不允许分摊、但建筑功能上服务于小区或楼栋居民的共有建筑面积以及公共开放空间的面积，比如上面讲的为多幢服务的警卫室，管理用房面积（部分）等等。

由于商品房销售普遍以建筑面积计价，而建筑面积又由套内面积加分摊面积组成，为了维护购房人的利益、规范商品房销售行为、避免开发商在建筑面积测算方面侵害购房人利益，国家才制定了共有建筑面积分摊规范。

即，何种部分应列入公摊，何种部分不列入公摊是为了房产测绘、统计以及维护社会公平正义的经济秩序等等方面的管理需要、结合物业自身的规划条件属性，由我国相关政策、规范直接规定的，并不是将其或为了将其作为确定不动产物权归属的标准。

比如：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条就直接规定了“作为人防工程的地下室不计入（公摊）共有建筑面积”，即：不论权属归谁，人防地下室都不能列入公摊。即：人防地下室法定不公摊。

总之，除法律另有明文规定的外，“登记”才是我国法定的、用于确定不动产专有部分物权归属的标准。即：小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，凡是不能登记办得产权证的地下室、架空层，毫无疑问都是共有部分。

3、列入公摊的建筑物自身必须具备公摊属性。

只有计入了容积率的部分才可以公摊。没计入容积率的地下室、架空层不允许公摊，是共有部分,是不应列入公摊的共有部分。

问题9：若开发商有地下室架空层的预售证和专有产权证，这就不是我们业主的吧？

唐震东律师答：

1、开发商能出示预售证和产权证的地下室、架空层（含车位、车库）在未被推翻之前推定判定是开发商的（但不一定真是开发商的）。即：只有办证程序和实体均符合法律规定，才是开发商的。若违法勾兑办得预售证和产权证的，则不是开发商的。实务中不排除会发生违法勾兑办得预售证和产权证的情形。

2、开发商在有的小区中确实会建设有其专有的车位车库，但这并不表明该小区就没有任何比例的业主共有的公共车位车库(居民公共停车场)。

3、开发商有车位、车库的预售证和产权证并不表明开发商有小区全部车位车库的预售证和产权证。

问题10：开发商声称交了人防异地建设费，故小区没有人防地下室车位，小区的车位都是纯正的专有车位，这能信吗？

唐震东律师答：

在小区能够建设地下工程时，不存在缴纳人防异地建设费的可能。人防异地建设费适用于不具备地下工程施工的小区，比如小区的地下管网复杂、地下地质条件不允许等等。也就是说，若开发商声称：它交了人防异地建设费，故小区没有人防地下室车位，小区的车位都是纯正的专有车位的话，这得考究其真伪。

问题11：目前我小区只有我们少数业主积极想维权，但还有相当多的其他业主基于各种各样的考虑不愿维权，我们应当怎么办？

唐震东律师答：

维权应当自愿，不能强求。

但是，鉴于任何人包括法官、律师、法学院教授、房地产行政部门官员、网站新闻媒体从业人员乃至房地产公司的工作人员以及这些人员的子孙后代等等现在是或将来都会是某个小区的业主，他们都会迟早面对停车难、停车贵问题,都会为车所累、为停车担忧，故，人人关心小区的地下室架空层归属就是人人关心自己的利益和自己子孙后代的利益。

很多情况下，正义似乎离业主很远，甚至遥不可及，但如果不去追求，永远也不可能实现。唐震东律师衷心希望法治的阳光照耀到所有小区的所有共有部分。

问题12：为什么要自力进行地下室架空层维权？国家难道不管吗？

唐震东律师答：

国家在民事权利的保护与刑事犯罪的追究方面遵循不一样原则。

对于刑事犯罪，国家一般会主动干预、追究。而对于民事权利，国家奉行不告不理的原则，民事法不保护躺在权利上睡觉的民事权利人。

即便是刑事犯罪，也存在国家不主动干预、追究的罪种（即存在“告诉才处理的犯罪”）。比如侵占罪，若被害人或人民检察院、被害人的亲属不告诉的，国家也不会主动干预、追究（详见刑法第98条、第270条的规定）。

问题13：我们业主应当用何种方式维权？

唐震东律师答：

优选诉讼、仲裁程序。

问题14：如何进行地下室架空层维权？

唐震东律师答:

应当依法、及时、专业、理性、彻底、冷静、有效维权。

问题15：为什么要依法维权？

唐震东律师答:

依法就受法律和国家机器保护，就能胆大，就能持久。

问题16:如何确保依法维权？

唐震东律师答:

维权时不要堵路拉条幅，这既费时、费力、费钱，消耗人心和战斗力又解决不了终极问题，且容易引起人身伤害等突发状况。

问题17：为什么要及时维权？

唐震东律师答:

及时就不会错过时机且能减少许多后遗症麻烦。

实践中，房地产开发一般都是以项目公司的名义进行。即：在进行楼盘开发前，投资方先设立一项目公司，然后再以该项目公司的名义去拿地和进行开发。这类项目公司除了开发这个或几个楼盘外，一般不再长久持有其他经营性资产（即便持有、也会在外观上转移至老板、老板亲友个人名下），且在楼盘开发完成并销售完毕后，这些项目公司往往会予以注销。

若业主们在开发商“卖掉”车位使用权并注销项目公司后才开始维权，业主要么就只能与买了车位使用权的业主发生锅里斗，要么就找不到开发商作被告。

问题18：如何及时维权？

唐震东律师答:

及时就是在法定诉讼时效内从快进行。当然，业主们不要轻举妄动，不要轻易进入维权实战程序，特别是不要轻易自力进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。毕竟，胜败在此一举——胜败都在此举。

问题19：为什么要专业维权？

唐震东律师答:

普通业主在地下室架空层法律领域几乎没有任何了解，维权往往就会失去方向，此时就需要律师的帮助，并且是专业律师的帮助。

胜败在此一举，容不得轻率行事。业主们若想在地下室架空层之诉中战胜强势的开发商，就必须确保自己比对方、比办案法官更吃透这方面的法律，并做到滴水不漏、步步为营。

何况，业主自己摸着石头过河，往往会因为不专业而四处碰壁，走冤枉路，既消耗人力财力又会因解决不了问题而变得疲惫不堪、人心涣散，往往需要推倒重来甚至没有可能再推倒重来，从而白白错过时机乃至与应有的物权利益失之交臂。

而真正专业的律师会帮助当事人将案件与法律有机结合，灵活运用实体法、程序法以及精妙的诉讼技巧，使当事人花最低的诉讼费用，为当事人依法谋取法律框架内的最大权益。

问题20：如何专业维权？

唐震东律师答:

专业就是找对律师。即找真正专业律师。男怕入错行，女怕嫁错郎。现阶段能真搞懂并真办好地下室架空层案件的人凤毛麟角。业主在财力和人脉等资源的比拼上远不是开发商的对手，唯一的“杀手锏”只能是依靠法律及真正专业的律师。

问题21：如何有效、彻底维权？

唐震东律师答:

有效就是委托专业律师依法行动起来，而不是堵路拉条幅或论坛发帖打口水仗。

彻底就是用尽一切合法手段和程序、为权利斗争到底，不因一时的或阶段性困难和挫折而放弃对小区公平正义的追求，直到收回共有部分，做上小区物业真正的、完整意义上的主人。

问题22：业主维权需要解决的首要问题？

唐震东律师答:

兵马未动、粮草先行。业主维权需要解决的首要问题是能筹齐维权经费，即集资、认真打好这个官司，否则就别去折腾。当然还得找对律师。

问题23：为什么要收前期基本律师费？

唐震东律师答:

地下室、架空层案件大多复杂疑难，需要专业收集和分析的材料往往会有几十公分高，且收集材料又需要与很多部门打交道，特别是有些地方的有些部门还依然多多少少存在门难进、脸难看、事难办的情形。故，为了保证案件质量，律师前期往往需要在调查取证、分析研究图纸和报建批文等方面付出大量时间和精力，且专业的律师往往是团队协作办案，人力和财力消耗都是巨大的，所以，律所在前期一定要收取相应的基本代理费才能安排律师启动相应的工作。另外，地下室架空层维权案件的组织效果决定案件最终的质量，根据我们的经验，付出一定成本的维权能够最大程度的团结每一位意志坚定的维权者，剔除维权意志不坚定的业主，不至于半途退出而废，从而最大程度保证案件的顺利进展和质量。

问题24：律师收费贵不贵？

唐震东律师答:

相对于案件的工作量、疑难复杂程度以及工作环境来讲，律师收费不贵。相对于地下室、架空层的物业价值，更是九牛一毛。

问题25：律师承诺包赢官司吗？

唐震东律师答:

每一位当事人都希望律师作出百分百胜诉的承诺，这样的心情可以理解。但是，律师执业规范不允许律师给当事人做出任何关于案件结果的承诺（即便内心有必胜的把握）。当事人最好是自己通过与律师的交流，了解律师的专业方向和专业化程度、并据此从法律上预见案件的成功率。

并且，从理论上讲，一名合格的、负责任的律师也绝对不会给当事人做出任何关于案件结果的承诺。这是因为：裁判文书是裁判者制作的、不是代理律师制作的；裁判结果取决于裁判者的良知、当事人双方的博弈力度、程度、证据以及双方的专业法律功力。

一个聪明理性的当事人，应当内心明了：我是要律师替我辩护与代理，而不是要律师给我作出裁判。怎么裁判，那是裁判者的事。因而评价律师，不能单纯以裁判的胜败论英雄。

当事人终究将领悟到：不轻率答应包打赢官司的律师，往往反而是负责任的、综合素质高的律师。

问题26：法院收的案件受理费贵不贵？

唐震东律师答：

这取决于业主如何提诉讼请求。如果提得好，比如从民事确权方面提诉讼请求，案件受理费为50-100元。

问题27：万一开发商打击报复维权业主，怎么办？

唐震东律师答：

业主们通过诉讼或仲裁途径解决纠纷是法律赋予并受国家机器保护的正当权利。业主们不去搞“打砸抢”，若被“打砸抢”，该报警的报警，该起诉的起诉。故，开发商遵守法律规则，业主们应当欢迎；若它不遵守，业主们也不用怕，法律会做挡箭牌和护身符。

问题28：为什么竟然很多业主都讲地下室架空层是开发商的？

唐震东律师答：

以下关于牛顿的故事或许可以回答这个问题。

牛顿上大学时，他的数学老师巴罗教授曾告诫牛顿：“许多看起来很正确很简明的理论，实际都是错误的，它们都缺乏严谨地论证。”这句话使牛顿养成了严谨的治学风格，终结硕果。
我们普通人之所以不伟大，不能成为科学家，就是因为我们普通人看问题习惯靠直觉，看到什么就是什么，不往深层考虑，不能严谨地推理论证。古人看到太阳东升西落，凭直觉就以为太阳是围绕地球转的，而实际上恰恰相反，地球是围绕太阳转的。凭直觉去看问题，错误不小。

问题29：维权要不要成立业委会并以业委会的名义？

唐震东律师答：

维权不必需要以业委会的名义，也不需要过半数的业主，直接以一个以上的业主名义便可操作（这里面有诉讼技巧、看你诉讼请求如何写）。当然，尽管不需要刻意追求人多，但业主人数多比少好，起码共同诉讼在阵势上威武。

业委会不能想告谁就告谁，不能随意作诉讼主体，否则极易被人民法院以诉讼主体不适格为由驳回起诉或上诉。比如，成都市中级人民法院就“上诉人（原审原告）金牛区尚锦城第二届业主委员会”诉“被上诉人四川名品佳实业有限公司”建筑物区分所有权纠纷一案，在其二〇一五年十二月二十一日作出的（ 2015 ）成民终字第9209 号民事裁定书中，就以“成都市金牛区尚锦城二届业委会不具有适格的原告主体资格”为由，驳回了业委会提起的上诉。

关于业委会的主体资格，唐震东律师在2011年就专门写了一篇论文，论文的题目就是“业主委员会不能想告谁就告谁”。大家可以链接http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a501013hnh.html查看。

问题30：我小区维权一审刚输了官司，人心就有点散了，有些人就想放弃上诉，我们应当怎么办？

唐震东律师答：

输赢、胜败是可能转化的，一审败诉的案件通过努力可能在二审胜诉、二审败诉的案件可能通过审判监督程序在再审时胜诉，故：

1、若是业主这方自己不专业造成，则建议在提出上诉后补好漏洞、重振斗志。

2、若一审证据、事实对你们确实不利又无法突破，则建议提起上诉后尽快另找专业律师分析诊断。

3、若是裁判不公，更建议提出上诉且依法较真到底。尽管正义有时候会迟到，但是它绝不会缺席。

问题31：业主应当避免什么心态、状况？

唐震东律师答：

应当避免一盘散沙、无组织、无经费、一门心思搭便车的心态、状况。

并且，在依法维权的大前提下，小区维权一定要谋定而动，不能轻举妄动；一定要专业彻底，不能外行和半途而废。

问题32：您可以亲自来我们当地代理业主维权吗？

唐震东律师答：

只要业主选用合法手段维权，地下室架空层维权律师团队成员或者唐震东律师本人可以到当地依法代理业主维权。若继续沟通需要传递材料，可以给2860824308@qq.com发邮件或加13517835885微信。

问题33：如何正确理解“实现内部道路公共化”

唐震东律师答：

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。

“实现内部道路公共化”并不意味着“全体业主共有的小区道路将收归国有”。

“城镇公共道路”和“建筑区划内全体业主共有的公共道路”是不同的物权，各有特定的内涵和外延。两者同属公共道路，公共道路既包括城镇公共道路也包括建筑区划内全体业主共有的道路。《若干意见》讲“实现内部道路公共化”，并没有讲“实现内部道路城镇公共化”。

“公共化”并不否定产权人的物权，城镇道路早就公共化了，但没有人怀疑它有物权人，它的物权人是国家；与小区绿地又称公共绿地一样，小区道路又称公共道路，本就公共化了，但是，同理，再怎么提公共化，人们也不能怀疑它的物权权利人是全体业主。

故《若干意见》并没有剥夺业主对小区土地已经享有的共有权，《若干意见》中的该提法也并没有违反物权法。

当然，实现内部道路公共化后，人们通行是没有问题的，但是否可以机动车自由穿越，这还得依照现行法律规范决定，《城市居住区规划设计规范》8.0.1.2就规定了:“小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅、避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行”。

业主团结有力量 · 发表于 2016-3-13 13:36

问题34：我小区的停车费是年年涨价，去年是350元/月，今年又被开发商坐直升机般涨到了500元/月，您能给我们业主一些解决办法吗？
唐震东律师答：
实际上，我认为业主要关注的首要问题是这些停车位的权属，即究竟谁才是这些车位的真正权利人？
若车位本身归全体业主共有，则开发商占将它们的使用权出租便无合法基础。
若车位本身归开发商专有，则开发商有权逐年涨价（违反当地政府或有的限价的除外）。
唐震东律师一直说，作为业主，利益要自己依法去维护，愚味就会挨欺。
并且，对于业主共有的车位，如果被开发商拿来收租时，业主却没有为权利而斗争的意识、勇气和行动，那么，业主也就应该也就只能心甘情愿地接受开发商占有、逐年涨价出租的现实。

业主团结有力量 · 发表于 2016-3-15 14:10

问题35：我们就地下室归属问题咨询过本地专家，感觉他们跟您讲的不一样。该相信谁？

唐震东律师答：

毋容置疑，您说的专家在其他很多法律事项上都肯定会有过人之处，但专家也不可能全专。

唐震东律师讲过：现阶段能真搞懂地下室架空层（停车场）归属的人凤毛麟角。

唐震东律师注意到很多专家对地下室架空层（停车场）归属的理解和发声确实没表现出“专”。唐震东律师想起了被绝大多数专家学者误读误解的以下两个方面。现把它们列出来，立此存照。

误读误解一：“没有进入公摊的就不是业主共有的”。

误读误解二：“既然物权法第74条第2款规定了：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。那么，小区规划报建的的所有车位就归开发商所有”。

为了给公众正确的法律认知，唐震东律师针对误解一，在2014年1月19日写过一篇博文，博文名及链接是：车位常见糊涂观点之澄清http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a50101bp08.html。

为了澄清误解二，唐震东律师已经在2015年12月15日向全国人大法工委和最高人民法院研究室分别特快专递了律师建议函，并在建议函中针对误解二做了清晰、真专业的分析解读。

顺便谈个小发现，2014年1月19日以前，将“面积公摊与否”作为界定地下室、架空层究竟是归全体业主共有还是归开发商专有的判断标准，像传染病蔓延一样，在专家、学者、行政部门乃至司法实践中都有相当的影响，且往往振振有辞底气十足，弥漫一片。而现在，唐震东律师明显感觉到“面积公摊与否的判断标准”不再那么精气神了。

业主团结有力量 · 发表于 2016-3-18 17:21

问题36：您已经答复的这么全，我们不请专业律师、请普通律师或者自己来打官司，行吗？

唐震东律师答：

唐震东律师语重心长的、早期给业主的以下金典语录可以作为回答：

······业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。因为胜败在此一举——胜败都在此举。······业主们不能自己亲自维权，一定要委托专业人士中的专业人士（律师中专注于该问题的律师）维权。这首先是因为胜败在此一举，容不得不擅长法律工作的业主轻率行事。其次是因为法律法规本身很深奥，而地下室架空层权属方面的法律法规就更深奥，若要在界定地下室架空层权属事项上做到清晰有力、步步为证从而游刃有余，就既要熟悉法律法规、更要熟悉地下室架空层方面的法律法规、且对房地产开发流程熟悉的专业人士中的专业人士才能胜任此举。现实中很多业主败诉的案例就是业主径行自己维权或尽管委托了法律专业人士维权、但没有委托专业人士中的专业人士维权或在维权中出现这样或那样的漏洞造成的，当然也有一部分是裁判不公的情形······

唐震东律师希望你们找到具备以下条件和素质的代理律师：比对方、比办案法官更吃透与这类案件相关的法律，并愿意在法律框架内，穷尽己能，穷尽所有法律事实，穷尽所有法律关系，穷尽所有法律适用,最大限度地维护当事人的合法权益。最好的境界是：不是金刚钻、就别揽瓷器活。

当然，如果业主确实认为自己可以很好的驾驭这类诉讼，则可以独立提起诉讼。否则业主们就不要试图自己摸着石头过河。

问题37：您讲过：“真正专业的律师会帮助当事人将案件与法律有机结合，灵活运用实体法、程序法以及精妙的诉讼技巧，使当事人花最低的诉讼费用，为当事人依法谋取法律框架内的最大权益。”我好奇其中的“使当事人花最低的诉讼费用”这一句话，难道律师还能调高调低诉讼费用吗？我小区此前维权光诉讼费就花了20多万。

唐震东律师答：

(1)律师无权调高调低诉讼费用，但可以通过诉讼请求等的安排，达到既能向裁判机构提起解决争议事项的诉求又只需花很低的诉讼费或仲裁费用之效果。

(2)唐震东律师团队认为：人类社会的每一次进步都是由少数有先知先觉的追梦者推动的，为自己应有的共有权而依法诉争的小区，就是在为全国小区争取公平正义，就是在为自由平等、公平正义的法治中国添砖加瓦。

(3)唐震东律师团队深知，业主是相对的弱势群体，喊得起做不起是小区目前的通病。

故，对于勇于依法维权的小区，唐震东律师团队在实务中要做的工作之一就是通过诉讼请求等的合理安排，确保既可以提请解决争议事项又花很低的诉讼、仲裁费用，并确保即便增加业主一方当事人人数的，诉讼或仲裁费用也不会成倍增加。那种首次诉讼、仲裁便交一大笔诉讼、仲裁费用的诉讼请求是对弱势业主不负责任的诉讼请求，是唐震东律师团队在实务中不采用的诉讼请求。

问题38：唐律师，您好，我是我小区的住宅业主，但没买没租车位，我能不能在小区停车？

唐震东律师答：

“（有没有）停车权”与“（有没有）停车位的所有权或使用权”是两码事。

若事先没有限制停车的合法约定也无业主大会限制停车的合法决定，则业主都享有在小区停车的权利。

“停车权”是业主在小区停放车辆的权利，是每个业主具有的基本权利，是业主在小区搁置物品的天然权利。当然，如何规范在小区共有道路上的停车行为，必须由全体业主通过业主大会来决定。

“车库（位）的所有权”指的是对车库（位）享有的占有、使用、收益、处分等支配权。

至于究竟谁享有车库（位）的所有权？究竟谁才是车库（位）的真正权利人？其判断标准还是唐震东律师的那句经典语录：小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能办得独立产权证的地下室、架空层车库（位）都毫无疑问是业主的共有部分。

问题39：唐律师，您好，我小区解决了车位权属问题后，新的问题又发生了，即，开发商持有小区的1-3层商场，它向我们业主提出要求分配小区停车位的租金，这有道理吗？我们应当如何分配小区停车位的租金收益？

唐震东律师答：

开发商有道理。它也是业主，是商场这类经营性用房的业主。鉴于你们小区没有达成收益分配的合法约定，故，你们应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定租金收益分配值。此处的建筑物总面积不包括共有部分面积，而是专有部分面积的总和。

当然，要注意扣掉费用分摊，费用分摊也按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

顺便祝愿你们小区越来越法治，越来越公平、正义、阳光。

业主团结有力量 · 发表于 2016-4-17 18:33

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法院判决不能任性----从实体法层面评南京星汉城市花园地下停车库案

【背景资料】：

这一个星期来，有很多业主询问唐震东律师对南京市星汉城市花园地下停车库案的看法和评价。唐震东律师了解到该案的一审就有两份判决书，一份是南京市鼓楼区人民法院在2003年11月12日当庭做出、但未生效的原一审判决书；一份是南京市鼓楼区人民法院在南京市中级人民法院将该案发回重审后、于2014年9月18日做出、并已经生效的现一审判决书。

其中，根据该案业主2003年的代理律师杭律师的手记，原2003年一审法院合议庭经合议后认为，原告是经法定程序依法成立的合法组织，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志的业主委员会具有诉讼主体资格。南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点通知书》，要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为附属公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得土地的使用权，则不能取得附着于该土地上的任何建筑物的所有权，也即不享有对该土地上建筑物的法定处分权。星汉花园小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主所享有，被告不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自变更或者增加。被告虽陈述其没有将车库建设费用计入商品房成本，但未能提交证明该陈述的真实性以及得到价格部门批准或确认的证据，因此本案车库的建设费用已经计入商品房的成本事实应予确认。面积未分摊并不能改变成本已经实际分摊的事实，被告将车库再行销售的行为违反诚实信用原则。车库面积在南京市房管局的登记为初始登记，该登记仅证明其建筑的面积及合法性，但是否可以销售取决于其是否具有处分权以及是否取得法律规定的许可资格。被告不但对地下车库无处分权，同时亦未能按照国家销售商品房及其附属建筑物的有关规定，取得车库的销售许可，不能将车库自行销售。根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有。法院当庭对此案作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起十日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益；本案案件受理费2000元由被告负担。

而2014年的判决书中的理由和判决结果是这样的：本院认为，业主委员会作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告关于原告不符合主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。

综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物业管理条例》第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；

二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。

同一的案情、同一的当事人、同一个法院,判出的两个结果却大相径庭。怪不得业主问：法院的判决能如此任性吗？

小区停车库诉讼案件，动辄上千万、上亿甚至上10亿的得失（这不是危言耸听，唐震东律师团队就处理过涉及上10亿的地下停车库纠纷），全由几张裁判书决定命运，法院理当不能够任性。这笔钱物即便放在亿万身家的开发商手中也是沉甸甸的，而我们的裁判人员终其裁判职业一生，也不可能正常获得这么大笔的钱物，故更理当严谨不任性。

唐震东律师呼吁：人民法院尽量让年长、富含人生与社会阅历且公道正派又确具相应专业特长的法官办理这类上千万、上亿得失的案件。

【评析前言】：

唐震东律师认为，2003年原判决的说理部分全面且透彻，在认定事实和适用法律方面都有理有据，它几乎全盘采纳了业主当时的代理律师杭律师的准确观点，将全部地下停车库的权益都判归业主，值得点赞。

唐震东律师另认为，尽管在2014年的现判决中，原告的诉称理由充分沿袭了2003年案中的诉称理由，但是，2014年的判决却只支持了原告的部分诉讼请求。唐震东律师对2014年判决适用的法律及其理由不能苟同。现评析如下：

【评析主文】：

（1）2014年的判决适用法律错误。表现在：

其违反法律溯及力的规定，错误适用2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及2004年12月15日才施行的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》。

先看法律规定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第19规定：

本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

回到案件，该案在2003年便发生，不属于物权法施行(2007年10月1日)后实施的行为引起的案件，且对于该类案件，当时的房地产管理法、土地管理法、民法通则以及民通意见第87条都有相关规定可以适用，故不应当适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。另外，该案涉诉项目在1998年便报建，在2003年起诉前已经竣工交付使用，故也不能适用2004年12月15日才施行的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》。

至于1998年施行的宁规字【1998】126号文是否有前述《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》一样的规定，那另当别论。

今年颁布的《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释一》第22条也有关于溯及力的类似规定。可以作为印证。其第22条规定：

本解释自2016年3月1日起施行。

本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。

本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

（2）2014年判决认为超规划建设的23个车库应属业主共有，这种“超规划建设的物业便是共有的物业且是合法的物业”其背后折射的逻辑理由缺乏法律依据。

唐震东律师认为，在涉诉项目的应建车位个数上，有这样一种可能情况，星汉城市花园小区被要求建设的车库数量为大于或等于36个，而不是只能是36个。在车库实际个数上，也有这样一种可能情况，地下室本来就是36个车位，只不过开发商将每个车位的空间减小，使得地下室有59个车位。如果符合上面两种情况之一，则无规划外车位一说。

唐震东律师还认为，即便没有上述情况，即，即便23个车位是超规划的，也不能以“超规划建设的（车位）物业便是共有的（车位）物业且是合法的（车位）物业”这样的理由来作为裁判者进行法律判断的依据。

超规划建设的物业在未合法前属于违章建筑，任何人不能直接取得合法产权，只有经行政部门处理认可后，它才会具有合法身份。在其具有合法身份后、才能依法进行物权归属的确认。对于超规划建设的物业，行政部门的处理认可在先、属于第一步；物权归属的确认在后、属于第二步。没有第一步不能直接走出第二步。

若扩大化理解“超规划建设的23个车库应属业主共有”这背后的逻辑，则“超规划建设的底商也应属业主共有”，这可能吗？

至于正确判断车位归属的正确理由，还应当是唐震东律师的经典语录：小区的物业要么是专有权利部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能登记办得专有产权证的（人防）地下室及利用该类（人防）地下室设置的车位，也毫无疑问是业主的共有部分；对于它们的所有权或使用权，开发商不得擅自处分。

（3）2014年判决违反了共有部分不得单独买卖处分的法律规定，不能导人（开发商）向善。

该判决认为：因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。判决如下：

一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；

据此，该判决容易形成以下的错误导向：业主的共有部分可以单独处分，且开发商可以处分，被追究时，退还处分所得的本金即可。

而实际上，共有部分不得单独直接买卖处分。开发商更加无权更加不得处分业主共有部分的所有权和使用权（见物业管理条例第27条），否则依照物业管理条例第58条的罚则处理。

唐震东律师认为，即便该判决书确立的“超规划建设的车位便是共有的车位”这样的理由在法律上成立，也应当根据原告的诉讼请求，确认5个车位为原告所代表的全体业主共有；被告立即向原告移交该5个车位。并驳回原告要求支付车库的实际出售价款的诉讼请求（唐震东律师认为原告业委会无权要求支付车库的实际出售价款，这没有法律依据。2003年案中原告没有这样的诉讼请求，这个诉讼请求应当是重审时增加的）。

（4）业委会当然可以为诉讼主体，但不意味着具体个案中业委会就当然合符当事人适格的要求。

唐震东律师认为：本案当中，原告业委会的诉讼请求在表述上实际上存在瑕疵、并非毫无漏洞。当然，这不是本文的主要任务，就不展开详述。

业主团结有力量 · 发表于 2016-5-13 21:51

问题40：我小区业主在拉条幅维权地下停车库，但开发商打伤了一个业主，小区也几次出现大批纹身、穿迷彩服的不明身份人员。开发商为什么会这样？

唐震东律师答：

业主维权一定要依法，并选择冷静、理性的方式解决纠纷，比如选择诉讼或仲裁程序，以免引发突发事件。

暴力不是所有权人的宣言，而是无权占有却欲巧取豪夺者经常选择的手段。若您小区的停车库真的是开发商的专有产权，它就完全没有必要动用法律手段以外的涉嫌黑恶的势力。此地无银三百两，正因为停车库不是它的专有部分，它无法依法办得归其专有的产权证，所以才需要武力威胁（谁见过开发商占有处分住宅或商铺时，业主去“哄闹”、开发商需要纹身穿迷彩服的不明身份人员“开道”的呢？）。毕竟，您小区的停车库相当于价值几千万元的真金白银。

当然，唐震东律师也借此善意提示已经腰缠万贯的开发商股东们如下：您们通过打拼，好不容易积累了子子孙孙几辈子都花不完的身家，则更应当中规守法、确保人身自由不身陷囹圄、确保不被连带“挖出发家史原罪”、确保财富平安传承，并尽可能厚待您们衣食父母一般的业主们。切记：君子爱财应当取之有道、不能以黑恶手段行事。否则以身试法，被判刑、甚至被判无期徒刑乃至死刑，被判没收全部财产的，则一切成空、悔之晚矣。

问题41：唐律师,我们小区维权的一审判决下来了，业主败诉，我把证据发您邮件了，您帮忙看一下还缺什么有力的证据没有拿到的么？2016年5月13日是上诉的最后一天.我寝食不安啊!失败的话就是活该了,谁叫我们这个小区的人不齐心协力在经济上大力支撑呢。请不到像你这样专业的律师是我们的损失啊!我们现在请您行吗？

唐震东律师答：

业主维权一定要围绕有理、有利展开。

您尽管在3年前就联系过唐震东律师，但没建立委托代理关系。唐震东律师现在了解到以下情况：您们提起了行政诉讼、诉讼请求是撤销小区相关的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，与这三类证件相关的建筑物已经建成并交付业主使用甚至办得分户房屋权属证书。

唐震东律师认为，从维权方案对业主是否有理有利角度讲，您们的维权方案不是上策。

从一审判决结果看，您们要求撤销颁发三类证件行政行为的诉讼请求，没有得到法院支持。而实际上即便得到支持，也不妨害行政机关重新作出行政行为，而小区的业主们彼时是否还有精、气、神继续车轮战？继续请求新一轮的撤销行政行为？且在后续维权过程中不会一而再、再而衰、三而竭呢？简单讲，您们这样的维权安排不是上策。

另外，鉴于小区维权法律事项是综合性的，其中的地下室架空层归属当然是大头（是重大法律事项），但小区还会有电梯、墙壁、灯箱等公共部位的广告费收益，专项维修资金划转业主大会管理（目的是确保保值增值、不被挪用），开发商自留的商业用房向业委会缴纳物业服务费（适用于业委会自己管理小区的情形）乃至常见的逾期办证及约定的办证违约金过低等等法律事项。故在小区维权“请”律师方面，唐震东律师建议各小区应当避免把律师当过客、避免“请”律师只做过客律师（指“只代理一个案件的一个程序比如只做一审不做二审”或“只代理一类案件而不代理其他类案件”）的倾向。当然，这也得有一个前提，即，您们请的律师、您们遇见的律师是尽职的、是这方面专业的、是有心为小区全盘彻底解决法律事务的。

特别说明，唐震东律师团队目前在地下室架空层归属维权事项上，不分段二次收取律师服务费。即，若发生二审，则不收二审费用、而是服务业主到底。

问题42：唐律师,我们小区准备集资请专业律师团维权车位了，并且想请您这样的专业律师，您能给我们一些建议吗？最好是高屋建瓴般的指导建议？

唐震东律师答：

业主们应当明白“知法、懂法、守法、用法”的重要性。法律覆盖了社会生活的方方面面，只有知法、懂法、守法、用好法，业主们才能有理、有利、有效地争取并行使业主的合法权利。

关于小区地下室架空层维权事项，唐震东律师有以下的话与诸位共勉：在依法的前提下，小区维权一定要谋定而动、不要轻举妄动；一定要专业彻底、不能外行和半途而废。

另外，鉴于目前能够系统搞得懂地下室架空层维权事项相关法律的人凤毛麟角，鉴于有地下室架空层维权实战经验的人更是少之又少，鉴于有多次实战经验（比如处理过两个以上小区的地下室架空层维权事项）的人目前找不出几个，鉴于很多人民法院自成立至今就没有受理审理过一起地下室架空层维权案件，故，唐震东律师再次提示：没有“谋定”、没有准备充分的小区不要轻易发起诉讼，且一旦着手维权，则应委托专业律师依法有力有效维权到底，不是金刚钻、就别做瓷器活。否则既争不回共有权利，又给司法、维权实践增加糊涂败诉案例并消极影响到其它小区业主的维权信心与维权实践。

问题43：唐律师，您能不能谈一下对南京星汉城市花园地下停车库案的看法？

唐震东律师答：

关于该问题，请见以下博客文章：法院判决不能任性----从适法层面评南京星汉城市花园地下停车库案_地下室架空层维权律师_新浪博客 http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a50102wjr0.html。

beamangle · 发表于 2016-7-14 13:08

有意思了，顶起走

喜欢你er · 发表于 2016-8-1 19:17

有意思了，顶起走,

业主团结有力量 · 发表于 2017-1-15 12:48

问题44：唐律师，开发商把小区车位车库卖给我们了，但办不了产权。我们看到物权法第15条和第74条第2款好像认可车位车库可以买卖，这样的车位车库买卖合同有效吗？
唐震东律师答：
《物权法》第十五条讲的是合同归合同、物权归物权。即，能否转移合同中不动产标的物之物权一般不影响合同自身的效力——当然，法律另有规定比如违反法律、行政法规强制性规定，比如违反《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”等等规定的合同则不仅合同本身是无效的，这样的合同也完全不能导致物权的依法设立或变更。
《物权法》第七十四条第二款不包括业主共有的车位、车库；该条款并没有“开发商可以擅自出售、附赠或出租业主共有部位”的含义。
若确权之诉能够明确车位、车库是业主共有的，则开发商与任何人签订的出售转让这些车位、车库的协议就因属于“擅自处分业主共有部位”而违法无效；开发商不仅应当退款退息，并且，若其明知而为构成欺诈的，其依法还应承担（惩罚性）赔偿责任。

业主团结有力量 · 发表于 2017-5-18 19:19

问题45：我们小区快有30年了，每栋都有半地下室，此前，开发商占有并出租给别人作仓库甚至出售了一些，最近几年，一下大雨就成了地下水塘，开发商却撒手不管，我们业主想自己打官司收回来（该修就修、该利用就利用），您能指导我们进行诉讼吗？或者诉讼中向您咨询如何收费？

唐震东律师答：

诉讼过程特别是庭审辩论充满变数，需要胸有成竹地随机应变，仅靠隔空指导难以走好诉讼过程。办小区地下室、架空层相关的案件尤其必须专业人士亲力而为，特别是其中的取证、举证及庭审环节，以确保专业。建议借助专业人士的力量进行诉讼以确保四平八稳。关于咨询，涉及干货实招的，咨询费每小时2000元。

顺便指出：一个成熟的真正的律师，法律的技巧永远只会在他的内心而不是口头。当事人在能力许可的情况下，不愿意花钱请律师请好律师，不是一个理智的做法。

问题46：我这边的开发商及物业公司很疯狂了，砸了我们业委会两部车，是小区保安亭20米外、一楼的小区商铺门口砸的，物业公司讲不是小区内砸的，它不担责，我们有什么救济途径吗？物业公司要担责吗？

唐震东律师答：

根据小区私车被砸损之价值数额，救济渠道有民事、行政（治安管理处罚）、刑事途径。

回答第二个问题需要正确认识物业管理区域。建筑物均有个退让距离的指标规定。即，建筑物不能建到用地红线边界线，应退让一定距离建造。凡是小区用地范围内（即便在小区大门外也算）的位置都是物管区域，大门并不是物业管理区域的外缘线。

其中，民事层面上的救济规定（仅说与物业公司有关的）如下：
2016版《物业管理条例》第三十五条第二款规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十六条第二款规定：物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。

问题47：我们自力更生维权，已经去法院3次，法院总算答应受理，前提是小区业主每人一诉。我们为此困扰：法院要求我们一人一案，即133人133案、交133份诉讼费。我们该怎么办？

唐震东律师答：

江湖险恶，法律江湖亦然，专业的事建议专业处理。

但鉴于唐震东律师接到全国各地业主咨询求助过程中，得知他们及他们的代理人在维权中也有采“百人百案百费”模式的（有的光诉讼费就花了8万——20万），貌似浩浩荡荡却前仆后继“阵亡”。前车之鉴，故善意提示您：若不能运用诉讼技巧达成“百人一案一费”，却需“百人百案百份诉讼费”的，则建议只立一案交一费，以免劳民伤财。

一个专家胜过百个砖家，人多力量大在诉讼中的效果十分有限。

问题48：开发商说架空层可以打税票，叫业主自己去税局交税，请问唐律师，交税是否意味着开发商出售架空层是合法的？

唐震东律师答：
发生经营收入，就应开票，否则另又违反税法。
开发商出售架空层能开票并不表明其就是有处分权的所有权人。比如：店家出售别人遗忘的或小偷偷来的新物品也能开票。付出款项取得发票的买受人也不当然成为合法的所有权人。
小区专有部分以登记或能登记办证为必要条件，即便“出了钱”并有票，未能登记办得证的，所谓的买受人并不是法律认可的专有产权人。

开票只是出卖人出售物业时的必要条件，并非出卖人有权出卖物业的充分条件，也非买受人成为专有产权人的充分条件。当然，开票会蒙蔽普通人，并增加您小区“物归真主”的维权难度。

问题49：唐律师，我们小区停车费又一下子涨了200元/月，我们准备开展车位维权，以搞清楚究竟哪些是业主的，哪些是开发商的，免得一辈子做别人的提款机，请问，需要收集什么证据？

唐震东律师答：
这类案件，目前还属于疑难、复杂、高难度案件，目前有这方面丰富理论和实践的人也确实不多，故许多人其实根本不知道需要收集哪些核心证据（甚至也不知道应当到哪些单位去收集全）。特别是：同一份图纸或批文呈现面前，能看出道道并轻车熟路、游刃有余运用它们的人目前还少得可怜。对于大多数人来讲，即便有一大堆图纸批文放在眼前，恐怕也只能雾里看花、用不到点上。

建议专业事项专业处理。

问题50：开发商交房时，与买房时承诺的规划不一致，我们已经起诉，其中要求移交物管用房获得支持，但要求它承担擅改规划导致的侵权赔偿责任（要求赔360万）没有获得支持。我们想上诉，现把判决书发给您，请您指导。

唐震东律师答：

尽管该份判决在适用法律方面存在以下错误，但其判决结果正确，故唐震东律师不赞成业委会上诉，否则上诉费3万多元很可能打水漂。
1、项目在2010年6月10日便规划审批了物管中心，且在2012年9月4日进行了综合验收。判决适用2012年10月1日才施行的《江西省物业管理条例》第33条属于适用法律错误。
2、《物业管理条例》2016年2月6日作了新修订，相关条文序号有变化，判决适用第38条，实应为第37条。

另外，必须指出：

1、在交房给业主之前，此时业主还不是物权权利人，仅是合同当事人，除非发生名誉侵权、人身伤害等买卖合同以外的行为，否则，基于买卖合同本身，一般只能产生违约责任关系，难于产生侵权责任关系。
故，在交房给业主之前，由规划部门批准的规划变更所产生的权利、义务、责任及其救济途经应当依《商品房买卖合同》《关于规划、设计变更的约定》进行处理。
2、在交房给业主之后（即业主是物权权利人后），开发商在小区违规多建的，才对业主构成民事侵权。
3、唐震东律师深知业主组织维权之艰难，故一直主张：应当通过诉讼技巧（比如提好诉讼请求）确保业主花最少的诉讼费也能解决诉争事项。

cc长春科新 · 发表于 2017-6-9 14:39

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