去库存的首要问题是降房价

关察嘉 · 发表于 2016-5-12 10:20

2016-05-11 00:05:48 来源：红网作者：乔瑞庆编辑：夏熊飞红网官方微博 http://info.rednet.cn/c/mb2012/img/sina.gif http://info.rednet.cn/c/mb2012/img/tencent.gif

　　地方落实供给侧改革的方案近期密集出台。根据国家统计局前三月的统计数据，截至3月末，商品房待售面积73516万平方米，化解高库存仍是许多城市当前的重中之重。因此，各地在供给侧改革实施方案中都将化解房地产库存列为重点。（5月10日《经济参考报》）
　　
　　去库存是中央经济工作会议确定的五大任务之一。然而从现实情况看，去库存的任务完成得并不好。国家统计局的数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，到3月末商品房待售面积不但没有减少，反而上涨到73516万平方米。商品房待售面积增加了1663万平方米。目标和结果明显背道而驰。
　　
　　何以如此？房价上涨之故。从去年年初深圳房价上涨开始，一二三线城市的房价陆续开始上涨，虽然涨幅不一，但“涨”却是共同的趋势。70个大中城市中，1月房价环比上涨的是38个，同比上涨的是25个，而到了3月，则分别增加至62个和40个。
　　
　　尽管在房地产市场上有买涨不买跌的心理。但考虑到房价上涨所导致的对中低收入群体支付能力的削弱，房价上涨整体上是抑制购房需求的。一些需要买房的人原本想趁着房地产市场去库存之际，圆了购房梦，然而房价意外上涨却让其梦碎心凉。
　　
　　从供给看，房价上涨，刺激了商品房的供给。房价上涨，让房地产开发商看到了赚钱的希望和楼市重拾辉煌的曙光，加大了投资开发力度。国家统计局的数据显示，一季度，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%），增速比上年全年加快5.2个百分点，比1-2月份加快3.2个百分点，其中，住宅投资增长4.6%。房屋新开工面积28281万平方米，同比增长19.2%，其中住宅新开工面积增长14.8%。
　　
　　房价上涨，一方面抑制了购房需求，另一方面又刺激了住房供给增加，商品房待售面积增加也就不足为奇了。因此，去库存的首要问题在降房价。没有房价的降低，就不会有真正的去库存。
　　
　　中央经济工作会议在部署去库存任务时，明确提出“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。然而，每一个鼓励住房消费政策的出台，都成了房地产涨价的机会。房地产开发企业的确调整了营销策略，但不是根据市场规律，而是基于企业利润，不是以价换量，而是提价保利。
　　
　　对于开发商借机提价进行道德上批判是苍白的，也是无意义的。逐利是资本的天性，赚钱是商人的本位。应该考虑的是，鼓励住房消费的政策是否合适，毕竟这样的政策既鼓励了购房需求，也鼓励了房价上涨，二者相抵，效果甚微，甚至为负。可否考虑把政策重心放在鼓励开发商降低商品房价格上，把开发商的涨价冲动转化为降价自觉。比如，把开发商的降价售房和税负挂钩，对降价幅度大的企业给予低税负，对降价幅度小的企业不降低税负，对涨价的企业给予高税负。当然，操作层面看，的确不易，但并非没有操作空间。好好想想，也许真有办法。