麻辣社区-四川第一网络社区

校外培训 高考 中考 择校 房产税 贸易战
阅读: 2639|评论: 5

[你评我议] 房屋70年产权到期后再赎买?警惕“可持续收割”

[复制链接]

发表于 2016-5-17 19:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
房屋70年产权到期后再赎买?警惕“可持续收割”
最近,温州部分市民发现,正常买卖二手房后却无法完成交易。原来,温州在90年代初,出让过一批只有20年期限的国有土地,现在已经到了20年大限,要想再转手,还得缴纳一笔土地出让金,“价格接近房价三分之一”。这则消息引发了巨大争议,很多居民担心这样的事发生在自己身上,毕竟“房子产权到期后怎么办”一直没有答案。



ninja146103017293598.jpg
打赏

微信扫一扫,转发朋友圈

已有 0 人转发至微信朋友圈

   本贴仅代表作者观点,与麻辣社区立场无关。
   麻辣社区平台所有图文、视频,未经授权禁止转载。
   本贴仅代表作者观点,与麻辣社区立场无关。  麻辣社区平台所有图文、视频,未经授权禁止转载。
 楼主| 发表于 2016-5-17 19:35 | 显示全部楼层
《物权法》虽然说了“自动续期”,但并不等于“无偿续期”

谈房屋产权,首先需要普及一下基本概念。所谓房屋产权,是指房屋所有权和土地使用权。前者受《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国物权法》保护,永久属于你。而土地使用权,是有年限限制的,一般为40、50、70年。
土地使用权满70年后,房屋如何处置,每个人都很关心
土地使用权满70年后,房屋如何处置,每个人都很关心
这次温州房屋产权过期事件发生后,不少人搬出了《物权法》,说根据《物权法》可以证明再续费是无法可依的,事实真的如此吗?
《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
问题出在了“自动”这个词。按照我们对中文的理解,“自动”往往含有“不加附加条件”、“自发”的意思。所以很多人把“自动续期”理解成“无偿续期”。著名学者秋风就认为,“自动续期”的意思就是“自动无偿”续期。
但法律条款不能拿来做词义辨析题,《物权法》是有释法的。《物权法》条文释义,在具体解释第149条时,明确提出“对于住宅建设用地使用权期间届满的,采用自动续期的方式,续期的期限、土地使用费支付的标准和方法,由国务院规定。”
这就很明显了,《物权法》并没有趟浑水,它把要不要续费的问题,踢给了行政机关。为什么要这么做呢?著名的民法学家孙宪忠,当年参与了《物权法》的制定。他回忆说,对于住房涉及的土地使用权70年到期后怎么办的问题,当时就有很大的争议。因此,《物权法》149条进行了模糊处理。

ninja146090111528296.jpg
 楼主| 发表于 2016-5-17 19:36 | 显示全部楼层
皮球踢给行政机关后,至今也没有相关法规出台

按理说,相关行政机关作为行政法规的立法主体,在07年《物权法》出台后,面对如此重大的民生问题,应该抓紧制定关于出让土地续期的实施细则。
本来觉得“70年产权”离我们很远,房子都塌了吧?不塌也拆了吧?没拆,人也死了吧?万万没想到,这一问题已经摆在眼前。在深圳、青岛,都发生了和温州类似的事例。
在深圳罗湖的国际商业大厦,同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证,最早的在2001年就已经到期。而根据《深圳市到期房地产续期若干规定》,土地期满,可按照公告基准地价的35%补缴续期。于是,国商大厦的大部分业主,都通过这种补缴的方式,将产权延期。
在没有相关行政机关出台上位法的情况下,上海、深圳这两个一线城市,均出台了各自的地方性法规,明确规定产权到期后,续费不是无偿的。
为什么地方政府就敢这么硬气呢?他们的保护伞是《城市房地产管理法》,第21条的表述,明显就是支持“续费不免费”,请看下图:
《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条之规定
《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条之规定
且不说这部法律是1994年出台,和07年《物权法》中“自动续期”的表态抵触,单看这部法律,由于没有细则,也很难执行。比如,虽然说了“按照规定支付土地使用权出让金”,可是,应该支付多少,按照什么标准呢?
既然没有标准,那就地方政府自己随意了。深圳、青岛续期收费的标准,是当地的“公告基准地价”,一般不过几百块、上千块;而温州执行的是“市场评估地价”,续期费用远超深圳、青岛,所以可能出现“房价三分之一用于续费”这种情况。
归根结底一句话,上位法缺失,下位法制定和执行必然随意。

ninja146090318683085.jpg
 楼主| 发表于 2016-5-17 19:38 | 显示全部楼层
如果真的要收一大笔钱,这种“可持续收割”不可接受

由于温州市政府饱受舆情困扰,昨天,有关部门负责人出来回应媒体,“你们误读了,目前只是一种讨论性的看法,并不是结论。”
这很像当初沈阳鼓励大学生0首付买房,激起滔天反对后,赶紧辟谣“还在讨论,尚不成熟”。如果我们阴谋论一点,地方政府当然想要这笔续费巨款。
许正中教授曾分析,很多地方政府早已做好了“一房四吃”的准备,一吃土地出让金,二吃转让住房所得20%的个税,三吃房地产税,四吃遗产税。
现在看来,有“一房5吃”的可能。根据财政部刚刚公布的数据,我国去年土地出让收入3.4万亿,同比下降21.6%。之所以下降二成,固然有土地市场需求不足、政府限制土地入市等原因,但城市土地不是无限的,在地方政府坐吃山空的将来,一定会想办法找补这块的空缺。
如果他们的算盘真是这样打的,这就叫做“可持续收割”。有人说,这是把居民的口袋当成韭菜了,割完一茬还有一茬。由于宪法规定“城市土地属于国家所有”,即使在个人已经缴纳一大笔土地使用金的情况下,续费模式也可以无穷无尽地延续下去。
如果这笔续费金额太大,首先面临的是法律困境。据法律界人士分析,建设用地使用权,政府已经通过出让的方式设定给开发商,开发商又转让给业主,也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定,到期后自动延期,这意味着权利依然有效,不能重新设定,只需要续期而已。因此,续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取,应该低很多。
另外,如果续费金额庞大,显然会影响中国楼市。房产,一直作为居民最重要的投资渠道,其最根本的原因还是在于,大家认为它的保值性很好。但是,现在如果考虑进“产权到期续费”这个因素,那么房产的折旧速度将大大超过从前。所以,现在有些专家说“房产的价值,就是土地的价值,买二手房之前,要看清楚土地使用权还剩下多少年。”

 楼主| 发表于 2016-5-17 19:39 | 显示全部楼层
房地产税可以作为替代,但它和土地出让金只能二选其一

作为一个明显的解决方案,房地产税这次又被提上议事日程。但是查看以往的政策吹风,这并不是一件可以让人宽心的事。
在土地出让金已经支付的前提下,如果要征收房产税,涉嫌双重征收。但是,很多专家都回应过这种质疑,他们并不这么认为。比如著名财税专家贾康认为,土地出让金和房地产税并行不悖。理由是:“房地产税是另外一个渠道上,政治权力为背景带有强制力的征收。地租是经济上面的范畴,谁拿到了终极所有权,以土地终极所有权为经济依据去征收地租。”
这句话解释一下就是:租是租,税是税,来自两种不同的权力逻辑。
房产税的征收,不应该仓促出台,要想清楚和“土地出让金”之间的关系
房产税的征收,不应该仓促出台,要想清楚和“土地出让金”之间的关系
还有专家认为:“显而易见,房产税与土地出让金在性质、功能及收取标准上都不同,二者相互之间不存在零和博弈非此即彼的替代关系。”
可以清晰地发现,这些专家之所以持“租是租,税是税”这个观点,完全是因为站在收税者的立场上,而没有顾及到民众实际承受的负担。
结语
产权到期如何处理,涉及到所有人最关切的重大问题,这个问题地方解决不了,需要顶层制度设计。

ninja146094064739940.jpg

2017年优秀版主 2015年优秀版主 2016年优秀版主

发表于 2016-5-17 20:25 | 显示全部楼层
70年,公平吗?
  当前版块2016年12月1日之前所发主题贴不支持回复!详情请点击此处>>
复制链接 微信分享 快速回复 返回顶部 返回列表 关闭