当你还在感慨外环地价集体破4万、开盘卖8万才保本的时候，上海要开始卖中环的地了！ 全新地王标杆即将竖起！ 7月14日上午9：30，虹口区凉城新村街道073-06号地块将进行拍卖，尽管目前有很多地王，但是都在外围区域，能给市场的参考不多，而凉城地块是2016年迄今为止拍的地块中，最接近市中心的一块地，给中心区域项目一个重新定价的参考，具有标杆的作用。 对于这块市中心难得一见的“小鲜肉”，开发商将如何放大招？周边楼盘有多少光可以借？上海凉城二手房房价会不会涨？请让大卢先来预测一下。 两大因素决定凉城土地必遭哄抢 1、稀缺、稀缺、稀缺，重要的事情说三遍 虹口区的住宅土地供应稀缺到啥程度呢？这几年来只有一幅新江湾城地块有成交，很小的一块地，只能盖两幢房子，其余再无供应。2014年以后凉城板块没有任何新房供应，无新房销售！从区域来看，可供出让的土地也不多。而虹口作为上海的老城区，配套完善，改善型需求的客户绝对数量比较高。供应稀缺，需求旺盛，这样背景下想不涨也难。另外，广灵四路广粤路附近老小区很多，生活氛围很好。 2、成交楼板价很有可能超过9万元/平方米 明天有15家房企将上演抢地大战，高价似乎难以避免。目前周边老公房均价在4.6-5万元/平方米，次新房均价超过6万元/平方米，从近2个月土拍市场结果来看，最后成交楼板价多比周边产品售价高出50%以上。也就是说最终成交楼板价很有可能超过9万元/平方米，今后保本价也在15万/平方以上。 最后，我们来说说这块地 凉城地块位置不大，只有19959.5平方米，未来很可能就是4幢30层高的房子。由于本身地处中环内，周边学校、卖场等生活配套一应俱全。凉城地块周边都是像景瑞花园二手房这样的居住小区，并且都已使用多年，居住氛围相当成熟。唯一缺憾的是周边没有轨道交通站点，虽然有规划，但短期内动工的可能性不高。 从区位来看，凉城板块和大宁接壤，而闸北变成新静安后身价扶摇直上，和这个富有潜力的板块沾边多少能“借光”。距离凉城地块1.5公里左右是新静安大宁板块，大宁国际商业广场、大宁灵石公园、大宁久光（在建）、新静安体育中心（在建）、上海大学等等配套丰沛。 小户型产品有望填补市场空白 对开发商来说，比较头痛的是按上海今年拍卖土地出现的新规定，这幅地块开发难度不小： 1、住宅100%全装修 2、地块配建5%商业配套 3、开发商须自持15%的建筑面积的物业 4、中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的70% 5、地块要落实2000平方行政设施、医疗设施，后移交有关部门 值得注意的是，按照新规定，该地块不会建造花园洋房等一些高溢价产品，而是要建造配套设施，最关键的是中心户型比例提升到70%。 小户型的开发有望填补虹口刚需二手房房源的空白。但考虑到楼板价不会便宜，开发商需要用全功能的中小户型控制总价，然后用产品力说服客户接受高单价。Shhuang44ss 来源：大卢侃楼市
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发表于 2016-7-14 18:11
