辛苦一辈子可能真不如倒腾几套房

瀚亚地产 · 发表于 2016-9-30 17:24

从2006年到2016年,十年间北京的房价从8077元/㎡涨到29967元/㎡，足足翻了4倍之多，如果十年前你在北京买了房，那现在……，在北京这个城市里，面对日益暴增的房价，每个人都感叹过曾经与财富擦肩而过的时刻。

最近火爆朋友圈的一则新闻的荒诞程度跟这个也差不多：一家挂着ST的亏损上市公司，因为要变卖北京城里的两套房，可能免于退市。算下来，两套140平米的房子，如果真的成交，可能就会有近3000万的收入——一个中型的实体公司，辛苦一年能有这个利润也就不错了。

“辛苦一辈子，可能真不如倒腾几套房”这似乎已经成为了人们走向财富之路的真理。

杭州限购，销售跨省疯狂签单

人们最近似乎不是在讨论买房，就是在去看房的路上。最近的楼市有多疯狂，大家想必也在新闻里看得差不多了。杭州限购前一天，楼盘里直到半夜都在交易，甚至有中介拿着pos机去外地让客户刷卡；有个地方新盘出现哄抢的局面，几个客户同时抢一套房分不出先后，开发商索性让其打麻将，谁先胡牌谁能买。与楼市价格节节攀高共振的，是上半年各地层出不穷的“地王”。

数据显示，2016年上半年，全国土地出让金达到1.4万亿元，同比增长9.7%；其中，30大典型城市土地出让金总额为7356.8亿元，增长145.7%；除了杭州破天荒拿到830亿土地出让金外，苏州、南京、合肥、上海等城市的土地出让金总额也突破600亿大关——要知道，除上海之外，其他四个城市可都算是“二线城市”。

疯狂买房的背后是合理的刚需成分

我们可以先来分析这其中“符合逻辑的”、“合理”的成分，其实也就是刚需的成分。比如，一个城市的自然禀赋够好（如厦门、杭州、三亚等），可能就会吸引人留下来。更重要的，可能是这个城市就业、创业、营商环境等足够好，也会吸引人口流入（典型如北上广深）。在土地面积有限的情况下，资源的紧缺自然会促使房价的上涨。

但当前的楼市显然已经不能完全用供需关系这种基础的经济学原理解释。一个典型例证就是，诸如郑州、济南等土地和住房均供应充足的城市，楼价也在节节攀升。在去年的一波行情中，这些城市也曾经“领涨”，之后又“领跌”，已经充分说明了泡沫的存在。

换句话说，一二线城市土地供应严格控制，会刺激土地价格和房价上涨；货币超发又刺激了需求，又放大了这种上涨的力量。越调控越上涨的循环，就这样闭合了。而无论是当年的四万亿政策，还是今年以来一系列支持经济的刺激政策，资金有很大一部分都没有流入最需要资金的实体，而是流向了楼市。

楼市的背后是否存在推手

数据是不会骗人的。今年第一季度，我国银行信贷和社会融资宽松程度史无前例，新增贷款规模4.61万亿元，社会融资规模总额6.5万亿元，均超过或接近历史最高水平，货币规模一直在扩大。本来，投入广义货币、增加流动性是为了提振经济（因为企业要发展就需要钱），但是，投入的这些钱去了哪里呢？

根据21世纪经济报道的数据，在完成中报的15家上市银行中，个人住房按揭贷款比例较2015年出现较大幅度提升，占比从之前的三成升至46.58%；个人贷款大幅超过企业贷款，而且个人贷款中，九成以上都是住房按揭贷款。而在制造业银行存款增长的同时，这些企业同样热衷购买理财产品和炒股，企业存款活期化的趋势明显。

究其原因，是因为实体经济的投资回报率已经低于融资成本。数据显示，到2015年底，实体经济回报率已经降至5%以下。根据学者刘陈杰的分析，这种回报率降低，有70%的原因可以用劳动力老龄化、全要素增长率下降等因素解释，但另外的30%，可能就是因为预期和信心不足。

经济学者叶檀的一席话令人深思：“房地产长期繁荣很难像过去那样持续，但萧条也不可能马上到来。只要货币继续宽松，低迷的实体经济无法完全吸纳，资金就会流入房地产与股市等虚拟市场，这事不以人的意志为转移。”