银十楼市限购忙！热点将转移至何方？

房产小红人 · 发表于 2016-10-20 16:54

10月以来20多个城市出台调控政策，经历半个月调整，楼市走出怎样行情？

上图是9月以来周度报价指数走势，重点城市报价指数都开始下滑，相对而言，上海二手房价格下降的速度是最小的，但是重心向下的趋势已经显露。再来看成交量，40个二线城市成交量环比缩量，一些典型城市，比如南京、苏州等，交易有不同程度降温。

大宗交易资金流入商业地产市场

这轮调控可能预示楼市调整周期的开始，相反，商业地产很少看到有抑制性政策出台。从市场表现来看，2011年楼市调控，住宅交易量环比减少25.5%。受资金溢出效应，写字楼成交186.3万方，环比增加22.3%。今年3.25政策出台后，商业地产也走出一轮行情。今年前三季度写字楼一共成交346.9万方，比去年同期增加87.5%。shzyshange44

房地产服务投资管理机构仲量联行日前在其发布的《第三季度上海二手房市场回顾报告》中显示，由于投资者继续寻求在优良地段具有良好租户组合的零售资产，零售业态在过去一个季度备受青睐。

大宗成交案例有：新加坡主权基金新加坡政府投资公司和中国人寿以92.9亿元的价格购得中粮集团旗下一资产包49%的股权，其中包括上海大悦城购物中心；崇邦房地产发展有限公司以55亿元从吉宝置地和首峰基金管理有限公司回购了上海金桥国际商业广场80%的股权等。

写字楼成为大资金保值利器

写字楼产品受市场关注有多方面因素。比如租金回报稳定。像淮海路、南京西路等六大核心商圈优质写字楼租金普遍在10元/平方米▪天以上，租金每年都在上涨，并且空置率都在10%以内。当然，这些区域项目都不散售，所以更适合大笔资金。

对中小散户青睐的商住产，以长线投资为佳

商住产品热销一方面是总价低，由于面积控制得当，相同区域内总价比住宅产品要低一些。另一方面，投资回报率比住宅高一些。目前商住产品租金回报率在5%左右，而同价位住宅租金回报率在2%左右。此外，现在有很多新兴商务区，比如长风生态商务区等等。有轨道交通支持，并且区域内有大量商务商业项目开发，这些区域也有产业支持导向，市场需求会稳步增加。

不过对于购买商业类产品重要的是有长期持有的心态，因为购置上海商业地产主要目的还是靠租金回报，而不是像住宅着重价格本身上升。