[房产论坛] 一线城市二手住宅价格全线下调 楼市进入买方市场一线城市二手住宅价格全线下调 楼市进入买方市场

一线城市二手住宅价格全线下调
议价空间加大，楼市进入买方市场
15日，国家统计局发布10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，一二三线城市二手住宅价格涨幅均现回落。四个一线城市二手住宅价格全线下调，环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。
二三线城市方面，统计局数据显示，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，15个热点城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有3个。具体来看，10月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，与上月相同，最大降幅为0.5%；上涨的13个，增加2个，最高涨幅为2.5%。同比下降的城市有3个，比上月增加1个，最大降幅为1.0%；上涨的12个，与上月相同，最高涨幅为13.3%。
中原地产首席分析师张大伟认为，10月统计局公布的70大城市房价最大的特点是，二手房价格出现了明显变化，多达14个热点城市二手住宅价格出现了下调。
具体来看，天津、丹东、泉州分别环比下调0.1%；北京、上海、广州、石家庄、三亚等7个城市环比下调0.2%；宁波环比下调0.3%；厦门下调0.9%。
张大伟表示，二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。
而价格有所松动的最大表现，则是买方整体议价幅度明显增大。麦田房产报告显示，根据北京麦田成交房源价格监测数据，客户议价（成交价/最后一次报价-1）为-5.9%，较上个月下滑0.3个百分点，客户议价空间为2018年以来的最高水平。
报告指出，在双方议价中降价房源比例达到95%。其中，降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%，降价幅度在5%-10%的成交房源占比为35%，降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%，占比是今年来的高位。
值得注意的是，虽然楼市已进入买方市场，但从房价指数来看，仍处于过热区间。上海易居房地产研究院研究员王瑾钊表示，全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，5月回到“偏热”区间，6月触及“过热”区间，7、8月完全进入“过热”区间，9、10月则处在“偏热”和“过热”区间之间，房价上升势头依然存在。
因此，未来各地应继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。

   成都未来半年由于一二手房价差的存在；以及严格限购；中签率的提高；有房票人员将主要集中在一手市场；可以肯定下半年二手房会有明显下跌，由于高地价逐步进入巿场，政府对一手房价的批售价会适当提高；春节以后某个时段一二手房价大致接轨；市场一二手房成交达到正常均衡。
　　关键是2019年及以后价格会如何？基于以下几点原因；预计2019年夏天左右成都房价会进入新一轮上涨周期。
　　一、人口流入城市
　　2018大学生求职最热门城市排行榜，成都、杭州成为北上广深外最热门的城市，成都本科落户大量的后来者是楼市向好的基础；一线城市的咋天到今天；就是强二线成都、杭州、武汉的明天。
　　成都、杭州、武汉、郑州、西安五个城市人才吸引力最高，2018年离开北上广深的求职者，有35.5%的人选择了这五所城市。而且，这一趋势已经在18个月左右的区间里相对稳定，这五个城市成为“新一线”城市抢人的第一集团。BOSS直聘研究院数据显示，近三年来，工作首选城市为北上广深的18-35岁青年劳动者比例迅速下降，从2015年的65.8%下降至2017年末的46.5%。选择新一线城市的青年劳动者比例直线上升。
　　大学毕业刚毕业就是选择在一线打拼；积累资本与技术；几年后回成都落户买房安家是很多年轻人选择；一线城市安顿下来太难了；一线城市再大发展几乎不可能，华为等很多公司也顺应人才流动趋势；在强二线开设分公司；因为一线的高成本公司个人都难以承受；国家也希望均衡发展；几个条件合力；强二线城市是下一步发展的风囗。
　　二、成都规划影响
　　成都规划在“中优”区域的不同形态内执行不同的容积率要求。以住宅容积率为例，核心区最高容积率为2.5，一般地区为2.0，特别地区为1.5，棚户区改造、保障性住房按照最高容积率3.0执行。
　　成都2015年以来土地供应不断减少，特别是传统六城区特别明显；近几年供地主力为郊区，2018前七个月居然只有几百亩；可供房源预计几千套。其次成都供地容积率已从前一任市长时期的4到5下降到当前的2，意味着这二个因素综合影响；有效供给只有四年前的一半以下；也是以前成都房价涨的慢；近二年大涨的原因之一；随着老时代存量高容积率土地逐步消失；成都房地产进入新时代。
　　成都新规划是中优，成都期望通过各种调控手段，将“中优”区域规划人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里，每平方公里拟减少2200人。 中优区域调减人口185万人；减少中心城区人口密度，途径是二个、一是旧房拆了后修成公园等、其次有限的修房子多修大户型，房子数量才能少下来，人口密度才会下降，因为有房子就有人，这是达到政府目标的唯一途径。所以可以预见，有中心城区房子，可以享受更好的中优配套，但中优区域房子越来越少，所有中优区域房子最有价值。
　　三、本科落户影响
　　成都2017年7月开始本科落户；但大量近20万进入人员的购房需求由于开盘数量少；摇号难以中签的影响没得到解决；只有部分购买二手房及幸运中签的少量实现买房；虽然新的限购使中签率提高；但一年社保要求又把所有新来的落户人员挡在门外；注意时间刚好又是七月前的5月，同时；只落户，没社保二年后可以购房；2019年七月开始有资格了，各种政策组合计算精准。
　　四、社保及就业影响
　　五月一年社保的限购要求；到成都上班或想办法交社保，一年后什么时间开始；2019年七月。2017年本科可以落户；由于市场快速上涨；很多人基于成都房价稳定的惯性思维；没反应过来没下手；再加上买不到新房；只落户没买房；2018七月又是毕业季；又一大批人留成都；他们知道要一年社保；成为比2017年的学长更彻底的成都人；又是多少万；2017只落户没社保的有二年户口与2018年有一年社保的；二者2019年夏天挤在一起了。
　　五、限购套数影响
　　成都执行新购一套房就不能买二套房；那怕你买套一也不行；这显然是应急不合理的；以后肯定会取消；如果这样又会新增一大批改善购房者。
　　六、判断市场的依据
　　2019年夏天几个事情要留意；低价地消耗差不多高价地出来了；落户的人有资格了；以后落户的不会出现2017那批人失误了；一二手房接轨了；不会出现现在一手房把二手房价格拉下的问题；不合理限制也许取消了。
　　近半年一二手房价差存在；以及摇号中签率提高使二手房下跌；使很多人不敢买房；2019年春节后某个时段；价差的消失可能就是二手房止跌之时；不利的舆论影响将会消失；也许看涨又会回来。
　　八、结论
　　结论是现在有房票的赶紧抓住限价一手房价格不高无风险；落户一大批人被档在门外；二手房在下跌使很多有房票的犹豫不参加摇；中签率较高的半年多时间窗口赶紧摇号购房；2019年夏天也许就是时间窗口开始关闭之时。
　　九、风险提示
　　一家之言；不一定正确；仅供参考；当然还要考虑存在房产税政策利空的影响，政策性福利人才住房对市场的利空影响难以判断，投资有风险，选择需谨慎。