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告别买100平米只得70平 住建部新规:住宅按套内面积算
2019年02月23日15:49来源：中国证券报分享：
近日，据中华人民共和国住房和城乡建设部网站消息，住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、园林工程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等38份规范的修改。
其中《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内面积来进行交易。这意味着，近年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望得到解决。
以套内使用面积进行交易
《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内面积来进行交易。
套内使用面积是指实际能自己使用的面积，通俗来讲就是地毯面积，即能铺地毯的面积就是你实际使用的面积。套内建筑面积是衡量所购房屋价值的指标，且套内建筑面积越大，房屋面积的使用率越高。
公用建筑面积是指由整栋楼产权人共同所有整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
专家表示，公摊面积存在是合理的，毕竟一个小区肯定是需要有一些公共空间和配套实施空间面积的，但是过大的公摊面积就不合理了。开发商在建设楼盘的同时也有义务建设出相应的基础设施，并不是所有的都应该由购房者承担。
住房公摊面积一直是备受关注的话题。
2018年，新华社连续发表评论《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》和调查文章《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》引起了广泛讨论，文章指出，部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。
部分业内专家认为，公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议，从制度上堵住现行法规漏洞，考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。
新华社文章称，其实早在2002年,重庆人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。过去十几年的实践表明,只要制度设计合理,像其他国家和地区一样按套内面积计价,并非没有可能。
2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求二手房销售先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日,《一手住宅物业销售条例》正式推出,新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。
专家：对购房者购房成本基本无影响
中原地产首席分析师张大伟分析称，“是否套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。 ”
“另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 ” 张大伟说。
张大伟表示，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。
张大伟认为，“从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小；套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益；羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策；从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些随着房地产市场发展都有改变的可能性。”
城镇新房要全装修 四层以上配电梯
除了按套内计算面积之外，《住宅项目规范（征求意见稿）》还有以下几点值得关注：
城镇新房要全装修
《住宅项目规范（征求意见稿）》要求，城镇新建住宅建筑应全装修交付。全装修要满足什么条件？户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位。
四层以上配电梯
《住宅项目规范（征求意见稿）》要求，新建四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。
每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于0.90m；
与此同时，十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。
人均绿地0.5平方米
《住宅项目规范（征求意见稿）》要求，居住街坊内应规划设置集中绿地，新区建设项目集中绿地面积不应少于0.50平方米/人；旧区改建项目集中绿地面积不应少于0.35平方米/人。
房子最小22平方米
《住宅项目规范（征求意见稿）》对住宅套型的使用面积有最低限制：由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平方米。
此外，双人卧室使用面积不应小于9平方米，单人卧室使用面积不应小于5平方米；兼起居的卧室使用面积不应小于12平方米；起居室使用面积不应小于10平方米；厨房的使用面积不应小于3.5平方米；每套住宅应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备，当三件卫生器具集中设置在同一卫生间时，其使用面积不应小于2.2平方米。
层高方面，厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.50米，局部净高不应低于2.10米，局部净高的面积不应大于室内使用面积的1/3。
（责任编辑：任虎鹏 同海怡)
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发表于 2019-2-23 17:26
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