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时至年末，对于房企来说，业绩完成率牵动着它们的神经。据最新统计显示，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。但在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下，部分房企完成全年业绩目标有较大压力，有超两成的房企目标完成率尚在80%~90%之间，另有少数房企目标完成率仍不足80%。
现状：少数房企目标完成率不足八成
接近年底，为冲击年末业绩，房企开始逐渐加大供货力度，整体业绩环比略有上升。据克而瑞统计，11月，TOP100房企单月权益销售金额较10月有所提升，上升10.9%。从累计业绩表现来看，百强房企1~11月的累计权益销售金额同比增长6.5%，增速较上月也略有提升。但业内人士认为，目前市场整体的去化率水平仍处于相对低位，市场真实情况并不像数据反映的那么乐观，未来在市场上比拼的还是房企的城市布局、品牌效应和项目品质。
值得注意的是，1~11月，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达到1559.1亿元，同比增幅最高达15.1%。TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为977.9亿元和673.9亿元，门槛增幅分别为8.3%和4.3%。TOP50房企竞争格局加剧，权益金额门槛较去年同期大幅提升12.8%至458.2亿元。另截止11月末，TOP100房企权益金额门槛达到162.5亿元。
从企业业绩表现来看，11月，规模房企整体的业绩表现相对更为突出。TOP30房企中有20家房企的单月业绩表现为环比提升。其中，碧桂园单月实现全口径销售金额860亿元，较10月850亿元的业绩规模进一步提升；融创实现全口径业绩规模665.1亿元，保持行业领先水平，操盘榜排名首次超越万科升至行业TOP3；万科全口径销售金额也较上月显著提升27.5%至553.2亿元。此外，世茂、阳光城(000671,股吧)、中南单月的业绩表现也较为突出，环比增幅均在25%以上。
从房企目标完成情况来看，截至11月末，在年内设定了业绩目标的企业中，近七成房企的目标完成率已达到90%以上。其中，包括世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成了全年目标。但同时，也有超两成的房企目标完成率尚在80%~90%之间，另有少数房企目标完成率仍不足80%。总体来看，在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。
分化：头部房企将占更多市场份额
时至年关，中小房企不仅在业绩上呈现疲软状态，更面临着生存的大考验。11月25日，银亿股份公告称，子公司宁波银亿房地产开发有限公司拟转让其下属全资子公司沈阳银亿房地产开发有限公司剩余50%股权予辽宁共享碧桂园置业有限公司，总交易对价约6.9469亿元。本次交易完成后，银亿股份将不再持有沈阳银亿房产股权。10天前，银亿股份才发布公告称，股东熊基凯所持的7.12亿股（占公司总股本17.67%）被冻结，原因未明，但“最近一年，公司控股股东银亿控股持续面临流动性危机”，且“已于2019年6月14日向宁波中院提交了重整申请”。截至目前，宁波中院尚未受理其重整申请。据人民法院公告网显示，截至2019年11月27日，房地产企业的破产数量已达459家，超过了2018年全年的458家。随着房地产调控持续、房企集中度上升、融资环境不断收紧，房企，尤其是中小房企，生存压力持续加大。
从房企申请破产的时间来看，2018年上半年破产企业为177家，到下半年为281家；2019年上半年为238家，2019年下半年以来也已有221家。可以看到，从2018年下半年开始，破产房企数量开始增多。根据破产的房企情况来看，主要以三四线城市的中小型房企为主，这些房企实力较差，抵御风险能力较弱。不过，2019年至今破产的房企开始出现一些曾经规模较大的企业，如银亿股份、新光集团等知名房企，以及部分知名房企债务违约不断，曾经的百强房企颐和地产面临两笔合计10亿元的债务违约等。
随着行业集中度不断提升，中小房企市场竞争压力加大，规模扩张也受到挤压。2019年前三季度，TOP3房企权益金额集中度达10.2%，同比提升0.4个百分点；TOP4~10及TOP11~20梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，规模房企竞争优势进一步深化。
克而瑞分析人士房玲指出，在马太效应下，头部房企将会占据更多的市场份额。随着对房地产行业风险防控的进一步强化，部分地方政府在拍地时要求有一定规模的开发商进行开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求，房企的容错率更低，进一步的挤压了小房企的生存空间，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。另一方面，此轮调控在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则，杜绝房地产行业的大水漫灌，在房地产融资上，也持续收紧。自2016年10月开始限制公司债用于前端拿地后，陆续出台多种政策严防房地产行业债务违约风险。2019年5月发布“23号文”，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，开启更深层次的新一轮的融资收紧；接下来的7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。
在此情况下，房企整体融资难度和融资成本都在上涨。据企业公开的信息显示，2019年前10个月，房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.52个百分点。此外，随着中小房企暴雷不断，以及兑付问题频发，金融机构及银行等更愿意把钱贷给承压性更强的规模房企，规模房企的融资优势更加显著，房企在融资上也呈现向头部房企集中的趋势。克而瑞统计显示，2019年上半年末，TOP10房企总有息负债28277亿元，较2018年末净增加3036亿元，增量占上市房企净增加值的41.6%，增量占比较2018年上升了9.8个百分点；TOP20房企有息负债净增加值占比也进一步上升至57.4%。拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下，易导致房企资金链断流，从而使企业面临债务违约，更严重的导致破产重组。
此外，有业内人士指出，一些房企破产原因在于其主业房地产经营不善，力图转型，但最终转型失败导致破产。如近期破产重组的银亿股份和2018年退市的中弘股份，前期房地产主业盲目扩张，加上经营不力，导致项目结转过慢毛利率降低等问题；在主营业务没有进展的情况下，开始将重心放在了多元化之上，且相关的多元化与房地产主业相关度甚低，不能对房地产主业反哺，最后房企多元化转型经营不利时，由于债务高台，开始引发一系列的债务危机，最终成为压倒企业的稻草。
趋势：房企密集加快供货节奏
据统计局数据显示，2018年底全国有97938家房地产开发企业，2019年至今破产清算的企业459家，占比仅0.5%，相对于总量来说，破产房企并不多。从过去几年的房企数量变化来看，整体数量是增加的。随着年底业绩冲刺季的到来，房企密集加快了供货节奏，29个重点城市供应量明显回升。不过，市场期盼的翘尾行情未至，重点城市成交量同环比分别下跌12%和1%，市场下行压力仍较大。
其中，一线城市11月成交量企稳回升，环比上升6%，同比上升28%。具体来看，北京市场再度遇冷，成交量同环比双降，上海、广州和深圳市场略有回暖，成交量皆有增长。25个二三线城市成交量缓步下行，但跌幅明显收窄，环比微跌2%，同比下跌15%。各城市市场持续分化，重庆、昆明、杭州等市场依旧坚挺，成交量同、环比齐增。而长沙、福州等市场持续转冷，成交量环比近乎腰斩。
分区域来看，长三角成交表现亮眼，除徐州、南京成交走弱外，杭州等多市成交量明显提升，宁波同、环比增幅更是超七成。中西部城市间市场显著分化，重庆、昆明、成都等成交量企稳回升，武汉、郑州、西安等稳中有降，长沙市场急速冷冻，环比下降63%。随着供暖季的到来，东北地区市场进入传统销售淡季，长春、大连等成交量持续走低。
展望未来，克而瑞分析人士房玲认为，市场成交量持续走低，但并非失速，各城市市场行情波动起伏，各区域、各项目不断分化。鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期，势必将加大营销力度，以价换量趋于常态化，成交量有望企稳回升。在房企融资环境持续收紧的大背景下，唯有抓销售、促回款，才能更好地抵御市场下行风险。
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发表于 2019-12-6 09:54
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