|
第一太平戴维斯发布《成都2020年第一季度房地产市场回顾与未来展望》报告，对成都房地产进行多方面回顾和展望：
零售物业市场疫情期间需求走弱，国际零售品牌和餐饮娱乐类品牌拓展放缓
写字楼租赁活跃度下降，市场需求或在下半年迎来转机
零售物业市场
2020年第一季度成都零售市场迎来一个新项目开业——位于大源区域的花样年成都红唐购物中心，全市零售物业总存量增加至663.4万平方米。传统百货仍面临较大挑战，季内录得千盛百货晋阳店闭店离场，年初突如其来的疫情给业主和品牌方都带来巨大考验，或将加速市场变革。零售市场第一季度需求承压，全市购物中心平均空置率环比上升0.8个百分点达到5.3%。疫情期间市场新增租赁较少，全市购物中心首层平均租金与上季度持平，报人民币431.8元每平方米每月。
本季度成都零售市场活跃度骤减，极少租赁成交，新开出的品牌仍以商品零售类业态占主导，服务类和餐饮类品牌所占比例均有所下降，特别是服务类业态下滑尤为明显。从细分业态来看，本季度商品零售类新开品牌中服饰和配饰类品牌占比涨幅较大；服务类业态中休闲娱乐和亲子设施类品牌所占比例下降明显，只有个人护理类品牌占比大幅上涨，季内录得多个美发美甲类品牌在购物中心新设门店；餐饮类新开品牌中饮品咖啡类比例出现下滑，休闲餐饮类品牌占比有所增长。
尽管疫情下市场需求走弱，季内新增租赁数量显著减少，但品牌仍旧看好成都零售市场的长期发展前景，市场第一季度继续见证国内外知名品牌布局成都市场，例如日本高端设计师品牌山本耀司Yohji Yamamoto 大陆首家旗舰店落户远洋太古里，加拿大著名羽绒服品牌Canada Goose西南首店和意大利潮流品牌MSGM成都首店均进驻国金中心。此外，美妆集合品牌本季度在市场上表现活跃，高端美妆品牌买手店HARMAY于晶融汇一期开设西南首店，国产彩妆品牌集合店 WOW COLOUR在环球中心和悠方连开两店，平价彩妆集合品牌调色师The Colorist首进成都，接连在大悦城、凯德金牛二期等项目开设门店。
一季度市场焦点集中在疫情对线下消费的影响和零售行业的应对，疫情期间成都零售市场呈现以下特征：首先，受疫情影响，商场集中在一月底至二月中旬期间调整营业时间，但只有少数项目选择短时期暂停营业。根据第一太平戴维斯不完全统计，季内全市购物中心营业时长平均下降9.4%；尽管大量商业项目都在疫情时期缩短了营业时长，但全市范围内仅有不到19%的商场采取了短期闭店的举措，停业商场占比在全国范围内处于较低水平。其次，为降低疫情对经营的影响，成都市约64.2%的购物中心推出了租金减免政策，虽然减免幅度和时效各不相同，但对于减缓这次疫情的冲击以及帮助市场在疫情后期迅速恢复活力都起到了积极作用。另外，市场各方也在尝试转变营销策略，以期在这场公共危机中寻找新的发展机遇。例如，随着消费者线上消费习惯在疫情期间被进一步培养和强化，成都市场约71.7%的购物中心开启了“线上下单+线下配送”的营销模式；行业层面，在人流量降幅最为明显的餐饮业，各大餐饮品牌纷纷推出线上点餐服务，配以无接触式送餐服务，而在疫情期间难以开门营业的娱乐和教育行业则转而拓展或强化线上服务，维护客户关系，增强客户粘性。最后值得一提的是，进入三月以来，成都政府加大力度推动复工复产，城市逐步恢复往常生产生活的迹象日益明显。其中，核心商圈人流量恢复程度领先全国其他主要城市，尤其是像远洋太古里这样的开放式街区商业项目，尽管业主仍有进行部分限流管理，客流仍然已经恢复到约疫情爆发前的80%。除此之外，为进一步助力成都消费复苏，成都市管委会近日出台《成都市城市管理五允许一坚持统筹疫情防控助力经济发展措施》，具体政策包括允许大型商场开展占道促销、设置临时摊点摊区等，人流逐步恢复加上相关政策的实施都将促进成都零售市场形势迅速得到改善。
展望2020年，在疫情影响下，部分项目或会延迟原定开业时间，但从全年来看市场总体新增供应体量较去年将会有增加。总体上我们对未来成都零售物业市场的走势仍抱持审慎乐观心态，随着国内疫情因素逐步消减，需求逐渐回升，成都零售市场也会逐渐恢复活力。业态和品牌方面，短期内餐饮和娱乐类品牌将放缓拓展步伐，全球疫情的不确定性也将促使众多国际零售品牌重新考量开店计划，而在未来会积极拓展市场、加速布局的品牌则主要集中在包括个人护理在内的必须线下消费型业态。
甲级写字楼市场
2020年第一季度，因受新冠肺炎疫情防控影响，原计划当期入市的写字楼交付入市时间被推迟，成都全市暂未录得新增项目入市，甲级写字楼总存量维持在328万平方米。全国经济增速持续放缓，成都甲级写字楼市场租赁需求缩减，本季度录得净吸纳量约为负2.7万平方米，推动全市市场空置率上涨0.8个百分点至22.7%。
从需求端来看，疫情期间虽有部分项目推出线上看房选房及远程签约等服务，但全市总体写字楼租赁成交减少。企业复工复产推迟，部分业务或现金流受影响较大的企业暂缓扩张计划。整体而言，在抗风险能力相对较弱的中小微企业中，部分消费者服务类和零售与贸易类行业的公司受冲击较大，缩租和退租现象相对明显。
新增租赁行业来源方面，金融、房地产及消费者服务行业分别以41%、16%和10%的占比成为本季度租赁最活跃的三大行业。季内全市甲级写字楼新增租赁面积大幅减少，金融行业新增租赁面积占比提升。疫情发生后，中央、省市政府均出台了相关金融政策支持行业发展。成都市政府提出大力支持建立科技金融，开展对金融机构“科创贷”业务的绿色通道等多项具体措施，进一步确保金融行业的健康与可持续发展。与此同时，在国家对以小额贷企业为代表的新型金融强监管的环境下，其办公需求在疫情冲击的压力下持续缩减，季内录得多家新型金融企业退租。房地产作为办公租赁需求来源第二位，本季度录得多个大面积房企新租成交，有效对冲了因个别房企调整战略布局而退租对办公市场活跃度造成的负面影响。季内消费者服务行业的租赁需求占比提升，其中超过三成的成交来自教育服务企业的升级和扩租。各地学校及线下培训机构开学时间受疫情影响推迟，客观上促进了在线教育企业的快速发展，未来教育服务及相关行业的办公需求有望迎来新增长。
另外值得注意的是，第三方办公运营商在今年或将迎来更为严峻的挑战。甲级写字楼内联合办公租户拖欠租金现象频现，部分第三方办公项目面临较大的资金和盈利压力，录得个别品牌开始调整项目布局，缩减承租面积。但从另一方面来看，较低的办公楼租赁成本和灵活租约对中小微企业具有天然吸引力，随着国内疫情逐步消除，能为企业提供灵活办公模式的租赁策略将继续成为租户选址的重要考量因素。
租金方面，虽然本季度市场需求活跃度较上季度相比较低，部分项目以放宽客户门槛和提高免租期的方式吸引顾客以促进成交，也有个别业主及第三方办公空间运营商小幅下调租金，但有相当一部分业主对市场长期发展趋势持相对乐观情绪而维持现有租金水平。一季度成都甲级写字楼平均租金环比微降0.2%至人民币102.3元每平方米每月。
展望2020年，成都甲级写字楼市场全年新增供应量预计不会超过2019年供应水平，下半年市场或会迎来丰德成达中心等优质项目入市。疫情在国际蔓延，全球经济下行压力增大，部分行业扩张发展受限，市场租赁需求下降或将继续影响上半年的写字楼市场基调。但自季末起，国家和省市政府积极推进“复工复产”，例如开通快速绿色信资通道，降低企业融资成本和缓解资金压力，并对受疫情影响较大的包括零售贸易、旅游餐饮等在内的企业启动专项信贷资金支持。与此同时，保险和健康医疗产业、线上服务行业以及信息技术服务等产业预计将迎来新机遇，继而推动相关办公需求上涨，成都写字楼市场情绪或在下半年发生积极变化。维系好租户关系、提升客户稳定性，能显著提高楼宇抗风险能力，因而如何加强写字楼运营将成为业主方的重要议题。
|
客户端下载
发表于 2020-4-3 10:48
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
