文章导读： 北交所落地位于北京金融街商圈的金阳大厦， 将更加利好本就较为发达的金融街写字楼市场。
2021年11月15日，北京证券交易所（以下简称“北交所”）正式开市，成为中国资本市场改革的又一标志性事件。 北交所落地位于北京金融街商圈的金阳大厦， 将更加利好本就较为发达的金融街写字楼市场。作为北京写字楼市场三大核心商圈之一（金融街、中关村和CBD），金融街子市场汇集中国最高金融决策和监管机构（央行、证监会、银保监会等），对金融类租户有较强的集聚效应；商圈甲级写字楼空置率常年低于5%，平均租金多年位列全市第一。和其他商圈不断有新项目入市不同，受到核心城区规划影响，金融街的写字楼新增供应较为有限，常年处于供不应求状态，并且租金持续维持高位，较难吸引对租金较为敏感的中小规模金融类租户入驻。除了金融街外，丽泽和CBD商圈也是全市金融类租户的聚集地，本文通过展示这三个商圈较为热门的楼宇租赁情况，旨在为金融类租户提供选址指引。正文表中数据更新截至2021年11月15日。 作为集聚效应最强的行业之一，金融类企业倾向“扎堆”选址落地。西城区金融街作为国家金融权力中枢所在地，聚焦能力极强，加上新增供应较为有限，造成租金持续维持高位，较难吸引对租金较为敏感的中小规模金融类租户入驻。金融街商圈的热门楼宇绝大部分空置率在10%以下，租金报价则高达15至20元每平方米每天。尽管在写字楼租赁领域，报价和实际成交价存在一定空间，但金融街商圈的报价较为接近成交价。据贝壳研究院统计，2021年三季度金融街甲级写字楼平均成交价接近20元每平米每天。北京证券交易所面向中小型创新企业融资上市，中小规模金融类租户需求或将外溢至周边商圈，目前来看丽泽金融商务区较为合适。 作为全市的新兴商圈之一，位于丰台区的丽泽商圈近年来入市大量优质写字楼项目，空置率和其他成熟商圈相比依旧较高，目前面临较大的去化压力，租金维持承压状态；丽泽商圈的大部分热门楼宇空置率均超过30%，办公面积较为充裕。相较金融街的高企租金，丽泽的平均报价较低，并且和实际成交价相比还有一定下降空间。据贝壳研究院统计，2021年三季度丽泽商圈甲级写字楼实际成交价不超过6元每平米每天。作为北京“第二金融街”，丽泽距离金融街较近，相同品质办公楼的租赁成本却有大幅下降，较为适合对硬件有较高要求的整租类国内金融租户。 CBD商圈位于朝阳区，属于以发展现代服务业为核心的城市功能区。尽管和丽泽相比，CBD距离金融街较远，但作为全市硬件设施和交通配置最为成熟和现代化的区域之一，一直受到金融和专业服务类租户的青睐，其中外资租户占比较大。和丽泽类似，CBD中服地块近年来不断入市新项目，其中中服地块北区除了Z-1a地块（中国期货）外，其余楼宇均已交付（包括本表中的正大中心和三星大厦），但都存在大量空置面积亟需去化；中服地块南区还有较多项目仍在施工当中，预计2024年后才能陆续入市。阶段性的供大于求使得该商圈租金持续承压，租户拥有更多选择权。据贝壳研究院统计，2021年三季度CBD商圈甲级写字楼实际成交价为11元每平米每天，介于金融街和丽泽商圈之间。得益于本商圈多样化的租户组合和较为发达的商业零售氛围，CBD更加适合同时注重办公和生活品质的金融类租户，并以外资类居多。 写字楼一直以来都是第三产业最重要的载体之一，租户的迁移和聚焦定义了具备不同功能的商务区，并体现了所在城市的经济活力。纵观北京写字楼市场的发展进程，各行业均有可能受到经济和政策的影响出现调整，从而改变租户的选址倾向。“十四五”规划中要求加快数字化发展，发展数字经济，推进数字产业化和产业数字化，国家对科技创新和数字经济的重视利好互联网企业的发展，信息技术类租户因此在本市迅速扩租，去化大量写字楼面积。贝壳研究院预计，随着北交所的开市，北京写字楼市场将更加受到金融类租户的青睐；除了少数预算较为充裕的金融类企业依然会选址金融街，丽泽和CBD的优质楼宇也将承接部分金融街的外溢需求，并以搬迁/整租租户为主。金融和信息技术类企业将长期并列成为北京写字楼市场的租户主力。 指标说明 1.北京全市共有九个传统写字楼商圈，其中金融街、中关村和CBD为核心商圈，东二环、东长安街、燕莎、望京、亚奥和丽泽金融商务区为次核心商圈。 2.空置率=可出租面积÷总面积
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发表于 2021-11-18 17:56
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