今（20）日傍晚，笔者读到《经济观察报》于18日发表在今日头条上的《燕郊法拍房激增背后，高杠杆炒房客大溃退》这篇长文，不仅只是对于时下房地产市场的云谲波诡乱象感到迷惑不解，更是被这篇长文评论栏中的读者留言竟多达1695条而感到震惊不已。
位于河北省廊坊市三河市，与北京副中心通州仅一河之隔的燕郊镇，是很多“北漂”者在此地买房落脚的第一站，所以被国人称之为“环京第一镇”，其房价曾被炒得可谓高不可攀。
据贝壳研究院提供的统计数据显示，从2018年开始燕郊二手房均价开始不断下跌：2018年跌31%，2019年跌2%，2020年跌8%，2021年跌2%。相当于4年间下跌了43%，接近于被“腰斩”了。
于是人们就难免要问，从房子的“白送”神话，演变到购房者的断供，再到走到时下法拍房数量的大增，致使燕郊楼市连续暴跌4年？如果从2017年3月份的高点算起，其大量楼盘价格已经跌去了一半或许更多，而今为什么还尚未止跌呢？
有媒体报道，燕郊的一个房主受到众所瞩目。他在2017年买房之后，因为当地政府出台限购政策，导致交易量和房价大跌；加上现在大环境带来的就业和个人收入下降等现实问题，他终于还不起房贷，断供了。
他买房时，花了426万元，其中贷款占298万元。虽然他连本带利还了房贷80多万元，现在全都打了水漂——倒赔了270万元。
这消息在网络上一度被刷屏，因为很多人感同身受，笔者概莫能外，所以有述评如下。
既然世界上任何一个国家的政权，都会经历兴衰治乱，从而往复循环地呈现出“历史周期律”这种周期性现象，那么世界上任何一个国家的房地产市场，是否也存在一种财富效应呢？
查阅资料可见，今年1月14日，中国经济学家、中央财经大学金融学院的韩复龄教授在微博上写到：“2022年刚开年，四大行已经起诉20万断供业主。”
这个消息，再度引发了舆论的高度关注。仅从阿里巴巴的法拍屋网站上，现在可见到已经有172万套房屋进入了司法拍卖，总的断供数量更是惊人。这种现象若持续太久，引发诸多的社会和经济问题是难免的。
因为对于那些买房者来说，断供相当于放弃了自己的房子，银行会拿去低价拍卖，剩下的那些欠银行的贷款和利息也是必须继续偿还的。而且，还要加上被银行起诉带来的律师费、滞纳金和罚息等费用，都需要还。
若是还不上，那就对不起啦！银行还会起诉你，让法院来封你的存款、汽车和其它资产并进行拍卖。如果有未还够的部分欠款也要你偿还，直到还清为止。而且，欠债者还将被列入信用不良记录的黑名单，限制其消费。
那么其他国家的房地产市场，比如美国的房地产市场，是否也是这样呢？通过资料和亲友证实，还真不一样。因为，尽管我国的这一套房贷做法，其实也是从美国学来的，但我国和美国的做法却又存在着很大的不同。
其中的最大不同是：在美国，你购房时抵押的是房屋本身，如果你还不上房贷的话，你的房子就归贷款机构了，银行不会来扣押你的房屋和其它资产。
所以，虽然个人也存在失信问题，但不会有无限连带责任。而且在美国这些西方国家，还有很好的社会福利，若是你真的还不起房贷，你可以去申请公租房或者失业救济。而在我国，在你购房的时候就承担的是贷款本身，断供便意味着个人的无限连带责任。
为什么我国不引入美国这些西方国家的个人破产法，也采取类似美国的这种购房者有限责任的做法呢？或许这将牵涉到我国房地产业发展的目标取向。如果有了个人破产法，那么主动断供的人就会更多，以国有资本为主的银行业、地方政府，就全都会出现十分棘手的问题。
资料显示，我国房地产和相关产业占GPD的30%，所以房地产经济被长期视为支柱产业，如果房地产业萎靡不振，那么GDP肯定就挺不住，要往下滑。
而且在我国的国有银行资产中，房贷占比很高，在30%～40%之间。如果房地产市场真的崩溃，那么银行也就会跟着倒闭。
尤其是我国的地方政府，资料显示其卖地的收入占比高达50%，房地产业完蛋了，那么地方政府的麻烦就太大了。黑龙江的鹤岗，前一段时间宣布负债重整，实际上就是宣布破产了。因为当地房价早就崩盘了，当地政府也就无法靠卖地来继续维持财政收支平衡。
在美国人的家庭中，金融资产占主要部分，房地产投资仅占家庭总资产比例不到25%。而在我国城镇居民的家庭资产中，住房占比平均达到近70%。
因此当房价上涨之时，我们就会感到自己的财富在跟着增长，于是就敢于撒手消费；房价下跌之时，我们的预期财富也就跟着下降，这样的结果，必然会导致消费水平的快速下降。
所以说，由于现在我国许多城市的房价纷纷下跌，即使不去考虑经济大环境和失业等因素的影响，但必定要严重影响到消费水平的总体下降。而这种现象，是否便是“房地产财富效应”呢？
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发表于 2022-1-21 10:51
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