房企的冰雪生意前景几何?

楼市小编 · 发表于 2022-2-16 11:32

北京冬奥会点燃了人们对冰雪运动及冰雪消费的热情，更推动冰雪产业进入了一个快速发展通道。
根据《中国冰雪运动发展规划（2016-2025年）》，中国将力争2022年冰雪产业总规模超过8000亿元，2025年争取实现市场规模突破1万亿元的目标。届时，冰雪产业的产业规模将占到整个体育产业的1/5左右，市场前景广阔。

逐鹿冰雪
在备受关注的万亿冰雪赛道中，开发商的身影并不鲜见。据焦点财经了解，万科、万达、融创、奥山、鲁能、世茂、复星等房企早在2015年冬奥会申办成功之时，即已先后涌入到了冰雪赛道积极布局。

资料显示，冰雪产业主要包含冰雪服务业、冰雪场地设施建设业、冰雪用品及相关产品制造业三大类，而房企对冰雪产业的布局多集中在冰雪场地开发运营、冰雪旅游等地产领域。
更细节来看，冰雪场地主要包括滑冰场与滑雪场等形态，前者多为商业综合体形式，多交由冰场品牌方进行承租运营。而后者则可按核心目标客群分为旅游体验型、城郊学习型及目的地度假型三类。
据《2020中国滑雪产业白皮书》统计，目前旅游体验型、城郊学习型及目的地度假型三类滑雪场的占比分别为75%、22%及3%。新建雪场中目的地型滑雪度假区呈上升趋势，而旅游体验型滑雪场则呈下滑趋势。
克而瑞研究指出，当前目的地度假型滑雪场仍是绝大多数房企布局冰雪赛道的首选，除酒店、商业租金及滑雪场等多元变现渠道外，获取低价地并销售住宅是其盘活资产的主要方式。
以吉林万科松花湖度假区滑雪场为例，2016年至2017年，该项目的房地产开发收入为1.39亿元及2.52亿元，在总营收中的比重为55.38%、67.74%，万科通过“以售养租”的方式来补贴度假区内滑雪场、酒店、商业街等资产的投资经营。
城郊学习型雪场是房企布局冰雪地产的次选。在这方面，万科一路向北布局室外雪场，融创则主要占据无锡、广州、成都、重庆、杭州、深圳等南方市场的室内雪场。旅游体验型雪场则有建面偏小的南宁万达娱雪乐园等为数不多的几个，房企布局热情不高。
克而瑞认为，造成上述差异的原因，主要系学习型或体验型雪场的前期投入大、周期长，易沉淀资金。而度假型雪场则表现略好一些。以建面约7.5万平的广州融创雪世界为例，该项目的投资额度为16亿元，配套设施相对齐全，收入以滑雪门票及设备租赁为主，按日均客流量2200人次，门票单价300元计算，年收入约为2.4亿元，整体回报周期相对较长。
商业模式上，考虑到冰雪项目高投入、长周期的特点，复星旅文、万科和融创皆在试水委托管理等轻资产模式。其中，复星旅文2020年底于全球的65个ClubMed度假村中41家采用租赁模式，10家以管理模式获取提成，仅14家为重资产自持。融创当前在营的3家室外雪场也采用了轻资产运营方式。

前景几何？
成长性良好的冰雪产业为何未在过往几年的发展中，成长为如物业、商业和物流地产一样的房企新的业绩增长曲线？
克而瑞认为，一方面，作为小众且高危的运动，冰雪对客群的经济消费水平要求较高，目标客群有限。另一方面，滑雪场对环境要求高，多选址在黑龙江、吉林、辽宁和新疆等偏远山区，对南方客群而言交通费、住宿费等成为滑雪支出的大头，影响了其游玩热情。
在盈利与资金回笼方面，冰雪地产也存在不少痛点。比如，原万科冰雪事业部首席合伙人丁长峰就曾表示，“滑雪场是一个巨大的重资产投资，依靠门票很难实现盈利，同时银行的利息又比较高”，“大型滑雪度假村需要依靠销售雪场工具以及卖房来实现周转，这些钱全部都要用来补贴前期的滑雪场和酒店投资。”
雪场运营成本高且融资难也是阻碍该产业发展的痛点。以广州融创雪世界为例，据悉，该项目一年的运营成本为0.4亿元，其中超6成是燃料费。“而滑雪场前期投入额度一般较高，需要引入长线资本，倘若只是信托、AMC等短线资金则可能为企业带来较高的财务风险”，克而瑞称。
另外，户外雪场面临无雪季问题，无雪季期间的替代活动对人流吸引及人均消费提振不足，也是影响房企布局热情的重要因素。以万科松花湖度假区为例，据悉，该项目2017年和2018年两个雪季的到访人次分别为46.93万人和59.64万人，而到了夏季，到访人数则降至了5万人和5.81万人，仅占冬季的10%左右。
“国内雪场无雪季期间选择越野山地车、真人CS、登山徒步等运动活动替代冰雪运营，但这类活动客单价低于冰雪项目（含住宿餐饮）的同时，整体对人流的吸引不足”，克而瑞称。
Mob研究院的统计数据显示，2020年，国内一线城市、新一线城市和二线城市的滑雪人群比重分别为38.7%、19.4%和18.7%，滑雪人群年龄集中在25岁至34岁（占比45.7%），且有超半数人群属于一次性体验消费。北京冬奥会热度消退后，冬奥项目对这些客群是否还具有极强粘性尚未可知。这在一定程度上为房企布局冰雪地产以及门票提价带来了诸多不确定性，克而瑞称。
换言之，冰雪万亿风口来袭，但其是否能为时下正于行业寒冬中艰难求生的房企们，带来新的业绩增长和破局之道，仍未可知。
克而瑞认为，站在冰雪万亿规模风口之上，未来政策可能会在地价、税收优惠、金融支持等方面予以变相补贴，但多数房企仍很难于冰雪地产中寻求盈利平衡点。
具体来看，国企等可通过承建政府相关冰雪硬件设施拓展多样收入，于冰雪赛道经验丰富的民企可考虑联手地方国企搞轻资产运营。盘活资产方面，可选择以优质冰雪项目为底层资产发行资产证券化产品来盘活项目，克而瑞称。

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