1.“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”并不能确定地下车库就属于开发商。开发商在其所谓的通知里，引用了广安府办发2019的33号文件《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》。“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”，这里的“谁”是特指开发商有资格还是业主和开发商都有资格？在我们国家，房地产开发只能由公司，而不能由个人，作为业主，按照房地产开发流程，业主基本没法参与到所有房屋小区的开发中。业主只能根据开发商的邀约，发布开发某个小区，请有潜在意向的业主来购买，在业主接受邀约，签订购买合同，缴纳购房款后，小区就是业主委托开发商开发了。那具体到地下车位，就看在建设时，成本如何做的会计账目，如果将地下车位的建设成本合并入地面建筑物的建设成本，根据《国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发商品住宅价格管理暂行办法的通知》，地下车位的投资就含在了房价里，地下车位就是业主委托开发商建设的，那么根据“谁投资谁受益”的原则，地下车库的所有权就归业主。即”谁投资“的”谁“不特指开发商，也包含委托建设方，即业主。 2.如果地下车库属于开发商，就可以办理产权。如果地下车位的所有权是开发商的，那开发商理应办理产权，避免纠纷的产生。因为在我们国家，只要程序合法合规，地下车位的车位是可以办理产权的，在土地出让时土地出让合同中约定车位权属，且有产权的地下车位，车位产权的首次登记者是开发商，然后通过合法程序售卖后，办理产权转移。 3.现有政策，地下车库建设成本已计入房价。自1994年2月1日起至今，四川省居住小区中配建机动车库、车位的建设费用始终以“非营业性配套公共建筑建设费”的名义分摊计入了房屋销售价格之中，在业主购买房屋时已优先支付了配建机动车库、车位的建设费用。在这种情况下，如果再依据广安府发2019年33号文件“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”，将小区配建车库、车位由开发商出租、出售，必将造成业主重复支付租金或购买费用的情况出现，损害业主的合法权益，违反了《物权法》第七条所规定的“物权的取得和行使，不得损害他人合法权益”的规定。 4.开发商是否纳税，缴纳的何种税，需要进一步核实。不管是产权车位的租售，还是开发商投资的人防车位的出租，都是要交税的，按照《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》，在缴纳增值税、营业税、契税等时，不同性质产权的车位所缴纳的税收比例是不一样的，不能交税时按照非营业性公共设施（无产权）完税，然后又以营业性设施（有产权）为由向业主租售车位，这就涉及到税务问题，希望你们在进一步查证时，若发现疑问，向税务局移交。 5.开发商无法提供地下车库产权证明。按照《物权法》的第274条， 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。开发商如果把地下车库按照非营业性公共设施进行立项报批、完税，那地下车库就属于建筑区划内的其他公共场所、公共设施，就属于业主共有。在开发商阻止部分业主进出时，业主要求开发商拿出产权证明，开发商却支支吾吾，顾左右而言它，无法提供产权证明或者其他证明产权的相关文件，而车库权车位属只有三种，即产权车位、公摊车位，人防车位，在开发商拿不出产权证明，只能证明地下车库车位的所有权归业主共有。 6.物业确定停车费要与业主沟通，不能跳过业主们。关于车位租赁费，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的（七）住宅小区停车服务：物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用，属于市场行为，但是根据“国家发改委答四川律师问：小区停车费 应由业主定”（可复制搜索）。该回复函明确做了以下两点答复：1.《通知》对放开价格的住宅小区停车服务明确限定为“物业服务企业或停车服务企业接受委托提供服务”。目前，我国住宅小区普遍成立了业主大会或者业主委员会，业主大会或者业主委员会可以代表全体业主行使权利，选聘物业服务企业或停车服务企业提供停车服务。也就是说总体上具备了一定的竞争条件。基于上述情况，为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，《通知》将住宅小区停车收费标准交由业主与接受委托的经营者协商议定，政府不再直接进行干预。2.在放开住宅小区停车收费的同时，价格主管部门将按照《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》要求，健全市场价格行为规则，加强市场价格监管，规范经营者价格行为，保护消费者合法权益。所以，对于开发商有产权或投资的人防车位的车位出租，其价格不是开发商决定，而是多方商定，且价格主管部门加强价格监督，保护消费者合法权益。
|
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
(匿名发布)
发表于 2022-4-18 11:25
客户端下载
