乡村振兴是国家稳定发展的必由之路，也是现代化建设的重要内容。本文将解析乡村振兴投资项目三大要点，一起来了解一下！
要点一：土地
目前所有的乡村振兴投资项目的基础都是土地的研究和土地的应用价值。对于开发商而言，“土地”也就是国有建设用地，最基本的模式就是通过协议和招拍挂的方式获取土地，但对于乡村集体土地来讲，目前国家政策和法规、应用的方式方法都是一种全新的理念。
首先，最基础的是合法合规。目前很多的农村开发存在的问题，都是因为法规造成产权模糊、资产隶属关系混乱，结果造成投资项目失败。
再来是价值大小要分清。首先我们先看集体建设用地分类
村集体的经营性建设用地：
村集体的经营性建设用地是村集体为了发展产业而申请的经营性建设用地。这个建设用地有三大类：一是过去的村集体企业、村办企业的公共用地；二是过去做一些养殖场等能够经营性用的；三是重新申报的经营性建设用地，其申报渠道是经村集体申请，然后通过规划，再由县级人民政府批准后予以使用。
宅基地：
按照国家多年的法规，宅基地只可以在村集体和村民之间进行买卖和流转、交易，资产的所有权和权益方面将受到限制。
村集体的服务业用地：
没有资产属性，没有投资价值；所以经营性用地和宅基地成为目前使用的基本方向。
另外，获取流程是关键。从村集体建设用地的分类(宅基地、建设用地)和获取方式上看，企业及个人投资，一定要通过村民个人、村民代表、村集体和县级人民政府这几个程序，实行协议/法律的关系，才能成为合法有效方式。但近两年，国家在集体建设用地方面做了些试验，目的就是希望集体建设用地能够入市；而方式是，只交易企业，不交易个人，迎合国家政府针对城市企业和城市资本下乡，实行合作开发、联建联营的方式。
企业参与可以实行股权合作、入股、租赁的方式。如果我们作为市民或者城市企业、或者是合法工商注册企业去经营，进行企业化运作的集体土地交易方式时，一定要和村民、村集体进行工商资本注册的企业化运作模式，这个才是合法有效的；另外特别需要注意，对于个人的交易租赁需谨慎。
对于没有资产属性的村集体服务业用地，比如村委会、医疗室、图书室等，由于它是不能做商业应用，没有资产属性，可利用空间和商业价值，很大可能投资后无任何回报。
产业用地是条件。除建设用地之外，目前更多的是产业用地，如一般农田，四荒地。需要注意的是四荒地虽然可以做一些商业开发，但必须规划先行，申报土地。四荒土地和一般耕地是可以走乡村旅游发展模式，比如花园、果园、度假房，打造环境优美的休闲乐园等。但从目前国家法规来讲，基本农田是口粮田，只能做农林产业的升级。
以上内容便是土地的应用方式，如何运用土地是一个很重要方面，切要注意不可土地违法，不管通过哪种方式一定要保证合法有效。
要点二：资金
乡村振兴本质是党和国家的责任，但现在城市投资、房地产投资、资源类投资的方向不多，企业在乡村振兴里面只是起到支撑作用，或者是对某一开发模式实行投资。
重点是一定要乘国家政策利好。按照国务院文件，企业的责任属于商业投资，一定要把政府的责任和政府的政策用好。现在国家申报的比如说田园综合体项目、美丽乡村项目等，都是有国家补贴政策和资金。
目前至少有将近二十项国家政策的扶持能够和政府对接上。比如国家旅游系统，文化旅游部提出的人民旅游的集体建设，绿色旅游、蓝色旅游的基地建设与医疗旅游的基地建设，包括国家体育系统的户外拓展训练基地和素质教育基地，教育部的中小学生教育营地等。
还有美丽乡村、生态旅游示范项目、传统古村落的保护与开发应用示范项目，包括非物质文化遗产的传承人和传承基地，国家与科技行业的科技成果应用转化的示范基地等等都是国家政策和行业扶持的项目。国家和行业政策应用很重要，都是向相关政府部门进行申请。
希望大家注意包括智慧城市互联网的服务应用这些，包括网络追溯系统，这些是相当于国务院的各部委对行业相对新的发展方向，不仅仅是在物质方面而且要在金融方面进行扶持。所以在投资开发过程中，根据规模大小要做好区分，把公共配套和公共服务实现分解。
除此之外，国家对基础配套和公共服务方面的扶持政策，地方政府的财政资金也是乡村振兴发展的重要合作伙伴。所以说，大家一定要在乡村发展的高度去承担各自的责任，“政府+企业+村集体”这种模式，才是国家的真正的规范和政策。
要点三：收益
无论从政府、农村集体、村民和企业来讲，消费最核心的价值，收益模式才是重中之重，如何在有限的土地上、宅基地上、产业用地亦或建设用地上创造出更多的财富，实现收益的分红，这才是关键点。
第一：资产型收益。按照国家、中央要求利用闲置的宅基地，打造长短租公寓，精品民宿等方式来激活闲置资产。目前政策已放开，可以实现共享共建与联营。对将来宅基地通过使用权的模式，确定了所有权、承包权和使用权的分离，目前已有法可依，一定要遵守法规。
第二：基本农田经营收益。利用一般农田和四荒地实行产业化升级和转型实行产业化经营收益，实现村集体用地和企业的联合开发。需要注意，村集体进行建设的一般规模都不大，就是旅游发展比较好的地方大概也就几十亩土地，规模一般不会太大。大家一定要注意的是不要大规模开发，因为这种项目本身就是为了享受和保护好的环境。
第三：针对特殊人群实行一种生活方式再造的收益。比如说针对老年人的康养或针对传统村落的文化传承、生活方式和人文故事的开发，来实现收益的。现在国家在搞两种村落建设，一种是古村落保护和应用开发利用，历史进行生活方式和人民故事的传承，对村落的人文故事进行感悟;历史人文价值，比如说建筑、宗族，其家族、环境、区位优势是核心。这是针对城市居民来实行的一种怀旧;另一种虽然不是传统村落，但是因为这个村的区位优势，包括这个生活环境依然健在的乡村生活方式不变。
信息来源：乡村规划设计
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发表于 2023-4-21 15:01
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