深圳又搞了个大新闻，“统租房”。
什么意思？由地方国家队出面，把某个地方的房子全部包下来，至少也是整栋整栋租的那种，统一签订长期合同（15+5），然后装修、改造、升级之后再出租。
是不是很熟悉？
对就是自如、蛋壳这些长租公寓干的事，但规模、尺度要大得多。干掉闵营开发商之后，就是要干掉二房东，一步一步，环环相扣，规划图里早就写好了，就是要控盘，控砖头的盘，为以后铺路。
这是一种传统技能，轻车熟路，玩土、玩放贷、玩大基建，玩共享经济，包括玩电商互联网，都是一样的底层逻辑，屡试不爽。但轻车熟路，并不意味着简单，毕竟每次都是新领域，新挑战，盘子大、牵扯深、涉及的方方面面都很广，要适应，要尽量玩出新高度，而且还不能出大的问题，操作起来，也并不轻松。
这次为什么又轮到二房东了？
因为上一个阶段的砖头已经到了一个阶段了，黄金时代难以为继，需要腾挪腾挪为新盘面打基础，这个新盘面必须要搞定二房东。具体有以下三个方面：
第一是现金流。
这个最直接，租期十五年到二十年，意味着什么？
意味着预期非常稳定。
长租公寓可以暴雷，这个可能暴雷吗？不可能的。
长期的租房现金流，是非常优质的资产，而且收益可以随着市场调节。这个里面玩法就多了，南宁停车位的玩法可以搞，再打包也可以搞，甚至还可以搞一个二级市场出来。
这中间的腾挪空间，前景是非常诱人的？
统租、收房、扯皮、装修、配套、再出租，都需要时间，对当前最重要的，还是砖头的预期。
租房比买房划算？理论上是这样，但如果要是拉长时间呢？再加上租房被控盘的情况下呢？如果不在乎积累财富，那可以一直租。在这场统租中，利益分配必然是微棠>房东>租客。
但要是想要对抗通胀，想要拥有更优质的居住环境，，好的东西，只会越来越贵，好房子也一样。
买房要趁早！
第二是保障大家都有的住。
控盘的关键在于保障房。
就冲这一条，二房东，三房东这些就必须要挨锤。自如、蛋壳这些长租公寓，会在乎你有的住没得住吗？不会。但需要注意的是，挨锤不是干死。他们还是会有生存空间的，但整体控盘就别想了。
不管是房租涨价，还是未来收房产税，都必须有一个兜底的东西，那就是保障房。
新闻里面也写的很清楚，为了搞保障房任务，所以就打起了“城中村”的注意。这也是没办法的事，深圳已经没有多余的居住土地来新建保障房了。而且要知道，深圳的地已经很贵了，就算是新开发楼盘，你确定能建“保障房”？
从这个角度来说，搞城中村，是一个非常不错的选择。成本因素，经济因素，虽然看起来不起眼，但往往是很多事情的最底层逻辑。毕竟杀头的生意有人做，赔钱的买卖没人愿意干。
第三是分区、分群。
有人说不对呀，统租=涨价，你这是让人更住不起了，保障个锤子？
对呀。
这就是第二步。你住不起，不代表别人住不起啊！
网上很多的关注点都在“涨房租”上，这不是废话嘛！多少年了，多少城市的经验都表明，这么一倒腾，翻新、装修，统一配套基础设施，房租涨价是必然的。但换个角度来说，环境、居住条件更好了，房租上涨也是应该的。
在某些程度上，这次的深圳“通租”搞下去，会达到前些年帝都“清退低端XX”一样的效果。注意只是现象相似，但推动逻辑是根本不同的。帝都更多的是因为不可描述的因素，但深圳更多的还是偏向于民生、服务经济的目标。
也就是说，涨价，是必然的。也是预设的目标之一。为什么？就是要通过生活成本的上涨，在达到资源效率最优解的同时，来完成一些区块的区分、人群的划分。
第四是产业升级。
涨价，意味着一些人住不起。但这是一线城市，是最现代化的城市，是经济最活跃、资源最集中、科技最高端、产业最先进、生活最优质的发达地区。这样的地方，生活成本本来就应该是高的，市场化不就是这个意思吗？
如果因为生活成本上涨，就要。离开深圳，那说明你的收入跟这个城市所代表的生活水平是不匹配的，离开也是应该的。鹤岗、鹤壁的房租很便宜，你为什么不去？头部的城市就那么几个，“长安大居不易”的难题也不是这边独有，但是你的能级配不上这个城市，可以换一个啊。
大城市的高成本，与之相应的就是高收入，高收入背后，就是相对高端的产业。只有这些产业才能批量的制造高收入人群，撑起大城市的骨架和未来。而高收入人群同时也会带来更高品质的消费需求，高消费需求的同时又推动智能制造、大数据、ChatGPT、人工智能、生物技术之类的产业迭代。
同时，大批量的保障房在手里，高端产业需要的高段位的人才，也可批量的配套住房做补贴、倾斜，定向筛选，配合产业升级做调整。
到这里，分区的目的就很明显了，说白了就是为产业升级和科技突破打基础，打高端人才和高端消费基础。产业升级、智能制造啥的，不是一时半会就能搞起来的，先把基础搞出来再说。
以上四点，大概是新盘面的蓝图。
其他的二线、三线也会复制这一模式吗？会，但短期不可能，需要养一养人，至少养个三年左右吧。
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发表于 2023-6-14 15:12
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