[群众呼声] 凌云华冠开发商拿不出地下车库权属依据却阻扰开车进入地下车库[已回复]凌云华冠开发商拿不出地下车库权属依据却阻扰开车进入地下车库[已回复]

的确，但主要还是给遇到类似问题的网友（他们能认真看完就可以了）搬运一些信息，以减少大家的信息差，在维权时、在和开发商等交涉时，可以引用哪些法律法规和案例，让对方给出解释。还有，也是给某些业务能力差的人提供素材，供其学习、研究和参考，而不是反复拿“政策+结论”式的内容来搪塞。

贵局的回复模式依旧是“政策+结论”，而非“政策+事实依据+结论”。贵局这么回复三点：1.地下车库所有权归开发商；2.地下车库和地上建筑可以分开办理产权证；3.税收向相关部门咨询。对于这样的答复，那我们还是看看贵局引用文件吧。
一、对于第一个问题的答复：地下车库所有权归开发商。先看看贵局引用的的文件：《民法典》（2020年5月28日）“第二百七十五条”、《城市地下空间开发利用管理规定》（建设部令第108号）“第二十五条”、《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（广安府办发〔2019〕33号）“第四条。引用这三个文件要说明的意思是：开发商是建设单位，这个项目是开发商投资建设的，这些车位是通过合法合规规划的，故，地下车库产权和使用权归开发商。那我们看看这里面的逻辑漏洞在哪里呢？漏洞就在于把投资人直接等同于了建设单位，进一步等同于了开发商，全然不提确定投资人需要哪些佐证资料，即权属来源证明材料（包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件）、规划核实意见、工程竣工验收意见、用地核验意见、出让金及税费缴纳凭证、地下空间建（构）筑物测绘报告等材料。而且按照该局的逻辑，即使占用公摊面积的地上车位，产权也应该归开发商，为啥？开发商是建设单位啊。关于该局引用的文件《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年1月1日）“第二条不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外”，该局想说的是“我局不能强制开发商进行产权登记”，但立马得出的结论是“不登记产权不影响开发商事实上拥有权属”，也就是说一个权属登记部门认定的产权车位，可以无视“《物权法》第九条或《民法典》第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”中的“未经登记，不发生效力”？对于《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（广安府办发〔2019〕33号）“第二十三条 结建地下空间建设项目应当与其地上部分一并办理不动产权首次登记”和“第二十四条 项目竣工验收后，地下空间建设用地使用权登记相关手续应由项目开发商或受让人申请办理。（一）在《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法（试行）》（有效期2016年9月16日至2018年9月15日，简称《办法（试行）》）实施前因开发项目完成，地表建（构）筑物已办理分户房屋产权登记和国有建设用地使用权证的项目，本着谁使用、谁受益和自愿的原则，由实际权利人提供购买地下空间的合同（协议）自愿申请登记；在《办法（试行）》实施前出让的土地，开发项目已启动但尚未完成终验和办理分户产权证的项目，由开发商在办理分户产权证时一并申请。”进行否定？
二、对于第二个问题的答复：地下车库和地上建筑可以分开办理产权证。还是看看该局引用的文件《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（2019年6月10日）“第二十三条 结建地下空间建设项目应当与其地上部分一并办理不动产权首次登记。单建地下空间建设项目单独办理不动产权首次登记。”，该条强调了结建地下空间（即地下车库）应当与其地上部分一并办理不动产权首次登记。但是该局说有特殊情况，该文件是2019年出的，该小区是2013年拍卖的。那我们看看该文件对于此类特殊情况下地下车库办理产权的要求是否和该局的回复一致：第二十四条  项目竣工验收后，地下空间建设用地使用权登记相关手续应由项目开发商或受让人申请办理。（一）在《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法（试行）》（有效期2016年9月16日至2018年9月15日，简称《办法（试行）》）实施前因开发项目完成，地表建（构）筑物已办理分户房屋产权登记和国有建设用地使用权证的项目，本着谁使用、谁受益和自愿的原则，由实际权利人提供购买地下空间的合同（协议）自愿申请登记；在《办法（试行）》实施前出让的土地，开发项目已启动但尚未完成终验和办理分户产权证的项目，由开发商在办理分户产权证时一并申请。大家看看，该局回复说《办法（试行）》（2016年9月16日）前获取的土地地上地下可以分开办理产权，却把“在《办法（试行）》实施前出让的土地，开发项目已启动但尚未完成终验和办理分户产权证的项目，由开发商在办理分户产权证时一并申请”这句话视若无睹，不知道大家的理解是什么意思，但我的理解是《办法（试行）》（2016年9月16日）前获得土地的没有完成项目开发，却在《办法（试行）》（2016年9月16日）后完成终验和办理分户产权证的项目，地上和地下的产权一并办理首次登记。
三、对于第三个问题的答复：税收向相关部门咨询。该局不是说“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”吗？税费凭证就是最好证明“谁投资”里的“谁”关键证据，也是产权车位办理登记必交的费用，如果不是产权车位，就没有产权车位的税费，这是该局办理产权登记必收的材料，居然不懂？那请问贵局在办理产权登记时看的税费凭证看的是什么？
最后，建议看看上传的跟帖，里面关于地下车库权属的介绍，有政府部门的，也有非政府部门的公众号，只有把“谁投资”里的“谁”说清楚了，也就定争止纷，而不是光说“政策”，而不拿事实依据，毕竟你们是专业的，看看万年县不动产登记中心公众号上的那张关于地下车库权属介绍的图。

看看这个开发商，这个小区地下车库产权明晰，就没什么争议。这种情况，业主说地下车库归业主，就是胡搅蛮缠了。开发商拿出了最直接的事实依据-权属登记证明，这个项目还是2013年1月获得土地使用权，而凌云华冠项目是2013年8月获得土地使用权，还是那句话，专业的部门要拿出专业的作风。通过“政策+事实依据+结论”的方式来回复老百姓的重大利益关切。

如果一个主管部门认可开发商拥有地下车库权属却可以不办理产权登记确权的非人防车位，事实上就是在制造“产权车位、人防车位和公摊车位”之外的一种权属车位，那就必然导致国有资金的流失，因为在非人防车位的情况下，开发商拥有地下车库的权属确认，必须缴纳地下空间土地出让价款和相应税费，没见过缴纳了地下空间土地出让价款和相应税费的开发商在地上建筑办理产权登记后却不办理地下车库产权。

这种乱象不止一个小区 整个广安都有 难道这是一个世纪难题？

谁投资谁所有，看的是商品房的成本构成，看看多年前的文件对商品房成本构成的描述。而非是开发商建的就是开发商投资，开发商所有。

应当在查明事实的基础上，视不同情况分别处理：一是业主分摊建设费用类型。如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊或者开发商已将建设地下车位的成本核算进住宅开发成本中，以及小区规划时，明确了车位作为公共配套设施进行使用。依据“谁投资谁受益”的原则，这类地下车位属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。二是开发商独立建设类型。如果车位土地使用面积和建造成本没有纳入整个小区商品房的分摊，是开发商花自己的钱单独建造的，那么开发商在合同中约定地库属其所有就是有理有据，实至名归。开发商可以向购房人出售产权，但原则上只能预售给本小区范围内的商品房预购人，且购房人可以办理产权登记。司法实践中如何区分上述情形最终认定确权呢？
最根本的途径就是要通过审核当初的规划建设图纸、建造成本等技术档案资料，核查停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权的面积内。特别是停车位的建设成本是否已纳入商品房的建设成本予以了分摊？并以此来最终确定车位的产权归属。在举证责任分配上，应当由建设单位对上述事实承担举证责任，如果无法证明，则推定权属归全体业主共有。

对于开发商迟迟不拿出权属登记证明或投资建设证明得地下车库，业主要想拥有地下车库使用权，最好的方法就是成立业委会，要求开发商选定的前期物业或者业委会选聘的物业更换车库管理系统（按照物业管理条例，一个小区只能有一个物业，开发商无权管理地下车库物业），开发商再声称地下车库归他，就是开发商提供权属证明或投资证明，而不是没有业委会一盘散沙，让业主去找证明。备注:附图片案例就是开发商多次起诉业委会和物业，关键点就是成立了业委会，换了物业，更换了车库管理系统。

有啥子专业的，有一种专业房闹的感觉，利用大多数业主的善良意图谋取私利，无利不起早。