租赁市场，正在经历前所未有的寒冬。一位中介朋友表示：要么租不掉，要么租金比跟房东签的还低，费时费力，完全没得搞头，干脆违约直接不做了。那么，成都的租赁市场表现如何？这背后又究竟有何逻辑呢？我们查了下相关数据。据克而瑞长租监测数据显示，今年10月全国55个城市个人房源租金单价为34.5元/月/㎡，跌幅较上月又扩大了0.84个百分点，超七成（39个）城市租金下降。其中，成都10月份的租金单价为42.86元/月/㎡，环比下降1.31%，这就不得不给各位房东们，敲响了警钟。
再看区域。据成都购房通小程序数据显示，目前高新区、锦江区租金水平处于成都第一梯队，突破45元/月/㎡；成华区、武侯区和青羊区处于第二梯队，位于35-45元/月/㎡；青白江、温江区等的租金水平处于低位，在20元/月/㎡以下。细化到具体板块，莲花、牛王庙、杉板桥、东湖、攀成钢等区域，租金水平大幅领先其它区域，已突破60元/月/㎡，最高的莲花板块，更是达到了84元/月/㎡。
但若是纵向对比整年的租金走势，却也能发现：高处已经不胜寒了。租金下跌已是不争的事实，而导致这一现象的根本原因，正是：供大于求，住房租赁市场已变为“客挑房”。1、新房交付量大。据不完全统计，2021年9月到今年8月，成都共计成交约42w套新房。而这些房源，除自住外，有极大占比正在陆续流入二手房交易和租赁市场。
2、二手房东“由售转租”。虽然成都二手房交易量一直保持着较高的成绩，但其根本原因还是“以价换量”。如此一来，自然就会有很多房东不愿意让价，既然卖不掉，那就出租，于是“由售转租”、“边租边卖”、“以租养息”的情况变多，这就导致租房市场个人房源挂牌量激增，进而使得租金水平出现波动。3、保障性租赁住房大量入市。据官方数据显示，2024年，成都计划多渠道筹集保障性租赁住房3万套。截至目前，全市已新增筹集房源1.8万套，累计筹集房源20.7万套。最关键的是，性价比都很高。 比如ICC天峻·锦邻公寓，交通便利、家具家电齐全、配套设施完善，月租金41.652元/㎡/月，相较周边一些房龄在10年以上的小区，明显更有优势。去年8月启动运营，目前出租率高达94%。
此消彼长，租赁房源供大于求，市场竞争加剧，叠加租客收入预期下降、人口增速放缓等因素，租金自然就得打个折，租赁市场遭受冲击也是必然结果。 简单来说就是，消费降级，租房市场亦无法独善其身。 这也是就解答了很多人的疑惑——为什么今年全国近1180万的大学毕业生，却依旧托不起租房市场。 不过，虽然租金水平在普降，但我依旧认为：租赁市场，未来可期。一是租售比在稳步提升。2023年，重点城市的平均租售比约为2.34%，比去年提高了0.27个百分点。而成都，据好好选房数据显示，11月租售比达到528，环比上升2.6%。
而我们在很早之前就说过，租售比，是影响房价的一个重要因素。楼市疯涨的时候，买哪都一样，或许很少有人会在意租金，但如果房价处于下行阶段，那租售比就非常重要，因为我们需要考虑“持有成本”。二是现阶段租售比高于定期存款利率。自2022年9月以来，国有六大行已6次主动下调存款利率，目前，一年期、二年期、三年期、五年期定存利率分别为1.1%、1.2%、1.5%、1.55%。
很显然，当下我们通过收取房租可获得的收益，已超过银行定期存款的收益。总的来说就是，租赁市场具有较高的可持续性。最后，我想说的是：中国房地产，正在由卖房时代转向租赁时代。央妈在今年二季度的货币政策报告中就说了：住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。 此外，目前已有多个城市将房租纳入监管，比如北京、成都。今年4月初，成都住建局发布公告，要求“涉房互联网平台与市住房租赁交易服务平台数据共享，互联互通。”毫无疑问，今后房地产的运作思路，将彻底改变
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发表于 2024-12-25 15:11
