四川省南充市顺庆区人民法院 民事 判 决 书
（2026）川 1302 民初 1125 号
原告： 委托诉讼代理人：
被告：四川鸿通春天房地产开发有限公司，住所地：南充市 顺庆区站前大道一段 6 号春天花城 7 幢 2 层 3 号。
法定代表人：。 委托诉讼代理人
原告xxx与被告四川鸿通春天房地产开发有限公 司（以下简称鸿通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于 2026 年 2 月 5 日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告xxx及其二原告共同委托诉讼代理人xx、被告鸿通公司委 托诉讼代理人xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告xxx向本院提出诉讼请求：1、判令被告向 原告支付逾期交房违约金，以 688,000 元为基数，按照每日万分之一点五的标准，自 2023 年 10 月 25 日起计算至房屋具备法定交付条件并实际完成交付之日止（自 2023 年 10 月 25 日起至 2025年 11 月 21 日暂计人民币元 78328.8 元）；2、判令被告向原告退还拆除房屋护栏飘窗改造费 2000 元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告与被告于 2020 年 11 月 15 日签订《四川 省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于南 充市顺庆区华荣路二段 278 号“鸿通天著”小区 18 幢 的商品房一套，房屋总价款为人民币 688,000 元，交房日期为 2023 年 10 月 24 日前。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了付款义务。然而被告未能在合同约定的 2023 年 10 月24 日前交房，于 2024 年 5 月才通知原告接房，原告接收房屋后进行了装修，等待入住。签订买卖合同当天，被告还收取了原告拆除护栏飘窗改造费，但实际被告并未对房屋内飘窗进行拆除改造，是原告装修时自行拆除。2025 年 6 月，房屋所在楼栋主排污管堵塞，导致污水倒灌入原告房屋内，造成原告重大财产损失，也导致原告无法正常入住使用房屋。原告在出现问题维权过程中才知晓，所购房屋至今未经竣工验收合格。被告未能在合同约定的期限内交房，后又向原告交付未经竣工验收合格、不符合质量标准的房屋，属于逾期交房，构成违约，应向原告承担违约责任。为维护自身权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告鸿通公司辩称，第一、关于交房时间，经依法依约顺延， 我公司不存在逾期交房。首先不可抗力可以顺延交房的期限，根 据双方签订的商品房买卖合同第 18 条约定，因不可抗力因素可 以顺延交房 2010 年至 2012 年期间的新冠肺炎疫情及高温限电，属于法定的不可抗力，导致项目建设停滞，并根据民法典第 590条及合同约定，因此导致的延误应予以免责。参照南充市中级人民法院就同类案件作出的生效判决，（2024）川 13 民终 1874 号所确认的裁判标准，此类不可抗的事件可合理顺延交房的期限为五个月。第二，双方约定的改造周期构成了交房期限的有效变更。原告与第三方四川南瑞装饰工程有限公司签订的委托改造协议，虽是独立合同，但该协议与商品房买卖合同于同一时间、地点就同一房屋进行签订，且明确约定按照甲方就是原告与开发商所约定的房屋交付时间延后 150 日，即五个月进行交付，该约定是双方的真实意思表示，构成对主合同交房时间的合法变更，前述生效判决已明确确定，此类协议约定的改造期应当计入合理的交房期限，因此案涉房屋可再顺延交房期限五个月，顺延号我公司的交房行为并未逾期，原合同约定的交房时间是 2023 年 10 月24 日，加上五个月不可抗力的顺延以及五个月的改造周期，我公司的交房义务履行截止日应顺延至 2024 年的 8 月 24 日，原告起诉状中自认 2024 年的 5 月已接房，远早于顺延后的最终期限，因此我公司的交房行为完全在变更后的合同期限内不存在任何逾期交付的行为。第二方面，原告已经实际收房，并且在使用房屋，应视为对交付的认可无权再主张后续的违约金。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 11 条，原告在收到我公司交房通知后，以实际办理了交接手续，接受房屋并进场装修，已经构成了实际占有房屋，应视为对房屋交付状态及交付时间的事实接受即认可，其作为完全民事民事行为能力人，在未提出任何书面异议的情况下，接受并使用房屋，交付责任的风险应由原告自行承担。原告其在实际享有房屋超 1 年后，在行使主张所谓的逾期交房违约金，不仅与事实不符，也违背了民法典规定的诚实信用原则不应得到法院的支持。此外，原告提起的房屋水倒灌问题，是属于房屋后期使用中出现的非质量问题是同栋业主使用排污管道不善所导致与我公司交付的房屋质量并无任何关系。我公司也于 2023 年 12 月 27日取得了竣工验收报告，案涉楼栋验收合格，符合补充协议中关于房屋交付条件的约定，因此原告就延期交付的诉讼理由并不成立请予以驳回。第三是关于改造费，我公司认为原告主张的对象错误，且未能完成举证责任。首先合同的相对方错误，我公司并非责任主体，案涉的 2000 元改造费系基于原告与四川南瑞装饰工程有限公司独立签订的委托改造协议产生，根据合同相对性则，该协议的权利义务仅约束协议双方我公司并非该协议当事人，也不是该费用的收取方，原告举证的当中的收据，也是南瑞公司出具，原告将我公司列为该款项的退还业务人，缺乏基本的合同与法律依据，属于诉讼主体错误。第二，原告应承担举证不能的法律后果，原告主张南瑞公司未对房屋内飘窗进行拆除改造，但在其诉讼中并未提交任何证据证明南瑞公司未进行改造或南瑞公司存在根本性违约行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的谁主张谁举证的原则，原告应就其主张南瑞公司未履行改造义务承担举证责任其未能提供有效证据，应自行承担举证不能的不利后果，该项诉请应依法予以驳回。综上我公司的交房时间经法定及约定事项顺延后，实际交房行为并未构成任何违约，原告接收并装修房屋的行为已表明其认可交付，也未能提供任何有效证据，恳请法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，被告答辩完毕。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020 年 11 月 15 日，出卖人鸿通公司与买受人xxx签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《<商品房买卖合同>补充协议》，约定：原告在被告处购买坐落于顺庆区华荣路二段 278 号地块预售许可证 202001480 号下第 18 幢，商品房总价为 688000 元，出卖人在 2023年 10 月 24 日前向买受人交付该商品房，该商品房交付给买受人时符合该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.因政府行为（包括本项目红线内或红线外）导致的交付条件不具备的。3.因法律政策变动所产生的限制的。除不可抗力外，被告逾期交房，按照逾期时间，分别处理((1）和（2）不作累加；（1)逾期在一百八十日之内，自第十八条第（一）款约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起一百八十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过一百八十日后合 同继续履行，自第一百八十一日起至实际交房之日止，出卖人按 日计算向买人支付已付房款万分之零点一五（该比率不低于本条 第（一）款第 2 项第（1）目中的比率）的违约金，并于该商品 房实际交付之日起一百八十日内向买受人支付违约金。合同签订 之后，原告已经按照合同及协议的约定以按揭贷款的方式支付房 款 688000 元。后被告因疫情等因素，未按合同约定交付房屋。 2024 年 5 月原告接到被告接房通知，遂前去物业接房，案涉房 屋接房时间为 2024 年 5 月 13 日。原告陈述物业只交付了钥匙，未提供住宅质量保证书以及住宅质量分户验收结果表、房屋的面积实测报告书等文件，不符合正式交房仪式。同日，xxx（甲方）与四川澜瑞装饰工程有限公司（乙方）签订了《委托改造协议》约定：甲方于 2020 年 11 月15 日购买天著小区 18 栋 1 单元 2 层 4 号房屋，甲方处于自身需要，对房屋存在改造要求，特委托乙方对该房屋进行改造，乙方接受甲方的委托，实施房屋的改造工程，为方便乙方实施改造行为，甲方同意由乙方自行与开发商进行衔接改造进场时间，甲乙双方不再单独就改造部分进行交付，改造部分的交付实现通过以下方式进行，按照甲方与开发商所约定的房屋交付时间延后 150日交付，如甲方拒绝或未按照本协议第四条约定时间办理交付手续，则视为因甲方原因阻碍条件成就，仍从本协议第四条约定的时间起，视为乙方已经完成交付。甲方向乙方支付改造相关费用2000 元，并在签订本协议当日支付给乙方。签订合同后，原告支付 2000 元，四川澜瑞装饰工程有限公司出具《收款收据》载明：xxx支付 2000 元改造费，交款时间 2020 年 11月 15 日，该《收款收据》加盖四川澜瑞装饰工程有限公司财务专用章。 庭审中，被告陈述延期交房的原因是因为疫情和高温原因可延后 5 个月，同时被告陈述委托改造协议约定改造期为交付时间延后 150 日，故我公司交房履行截止日应顺延至 2024 年 8 月 24 日，并未逾期。 庭审中，被告陈述案涉房屋目前尚未取得竣工验收备案书， 是以五方责任书作为交付依据并向本院提交《竣工验收报告》复 印件，载明：工程名称为鸿通天著 16、18-20#楼，建设单位鸿 通公司、勘察单位四川中思岩土工程有限公司、设计单位四川高 地工程设计咨询有限公司、施工单位成都锦华万通建筑工程有限 公司、监理单位四川光泰建设项目管理有限公司均签署验收合 格，签注时间为 2023 年 12 月 27 日。被告提交一份（2024）川 13 民终 1874 号判决书证明，2022年疫情反复及高温限电南充多个在建项目无法正常施工，应免除5 个月不可抗力导致的违约责任另查明，原告提交 2024 年 12 月 5 日，甲方（物业接收方）四川鸿通春天物业服务有限公司南充分公司与乙方（物业交付方）鸿通公司签订的《天著物业承接查验协议书》，载明：物业名称天著，坐落四川省南充市顺庆区华荣路 278 号，乙方尚未向甲方移交的资料：1.分户验收资料；2.公共配套设施综合验收合格书；3.地下管线综合布置竣工图。认定上述事实，有原告提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《<商品房买卖合同>补充协议》、《收款收据》、《天著物业承接查验协议书》等证据及被告提交的《委托改造协议》、五方《竣工验收报告》及原、被告双方当庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《<商品房买卖合同>补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点为被告鸿通公司是否构成逾期交房。首先，根据当事人的陈述及经审查确认的证据来看，原被告双方于 2020 年 11 月 15 日签订的商品房预售合同，而全国自 2020年起全国爆发新冠肺炎疫情，为了防止疫情传播，全国各地不同时间段多次采取静态管理的措施，限制人员流动，2022 年疫情反复的同时又出现高温限电的特殊情况，导致本地多个在建项目都无法正常施工。上述情况的发生具有不可预见、不可避免性，被告要求适用不可抗力免责具有一定的合理性，结合目前房地产市场的实际情况，为保障经济发展社会稳定大局，维护更多购房户的根本利益，为房产企业实现“保交楼、保稳定”的目标提供有力的司法支持，故本院酌情认定逾期交房期间内有 150 天是不可抗力因素导致，对该期间不应认定鸿通公司违约。其次，xxx与四川澜瑞装饰工程有限公司签订的《委托改造协议》、xxx与鸿通公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《<商品房买卖合同>补充协议》同一时间签订。《委托改造协议》约定“甲方同意由乙方自行与开发商进行衔接改造进场时间”“甲乙双方不再单独就改造部分进行交付，改造部分的交付实现通过以下方式进行，按照甲方与开发商所约定的房屋交付时间延后 150 日交付，如甲方拒绝或未按照本协议第四条约定时间办理交付手续，则视为因甲方原因阻碍条件成就，仍从本协议第四条约定的时间起，视为乙方已经完成交付”。该约定表明xxx放弃了在四川澜瑞装饰工程有限公司改造期间占用、使用案涉房屋的权利，四川澜瑞装饰工程有限公司不单独就改造部分交付给xxx，而是随着开发商交付房屋时一起进行交付，体现出《委托改造协议》与《四川省商品房买卖合同（预售）》紧密相联、不可分割的一体性，实质是xxx同意将接房时间变更为房屋改造期满以后。故应当将鸿通公司的交房时间延后 150 天。原告虽称接房时被告并未改造完成，是原告装修时自行拆除，但未提交证据证明，经本院释明原告亦未在合理时间内提交相应证据，根据“谁主张谁举证”的举证原则，原告应承担举证不力的法律后果。综上，由于扣除新冠肺炎疫情等不可抗力因素影响的 150 天，以及《委托改造协议》约定的交房时间延后 150 天，《四川省商品房买卖合同（预售）》交房时间“在 2023 年 10 月 24 日前”已顺延至“2024 年 8 月 24 日前”。原告实际接房时间为 2024 年 5 月 13日，被告并未逾期交房。最后，案涉房屋于 2023 年 12 月 27 日，取得建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收报告，取得了竣工验收合格证明，已具备法定的交付条件，可以交房。原告提交的《天著物业承接查验协议书》仅能证明被告未交付资料，不能证明被告不符合交付条件。原告已于 2024 年 5 月 13 日实际接收、占有并使用案涉房屋，合同主要目的已基本实现。故对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告返还改造费 2000 元的请求，因改造合同的相对方为四川澜瑞装饰工程有限公司，原告提交的收款收据的收款人亦为四川澜瑞装饰工程有限公司，根据合同相对性原则，属于原告与四川澜瑞装饰工程有限公司之间的法律关系，原告要求本案被告鸿通公司承担退还改造费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：驳回原告xxx的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费 904 元，由xxx负担。若本案提起上诉进入二审程序，应根据二审裁判文书确定的案件受理费负担情况予以交纳。逾期未交纳的，依法强制执行。符合《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条规定情形的，可依法采取信用惩戒措施。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十 五日内，向四川省南充市中级人民法院在线提交上诉状。
审 判 员 王伟林 二 〇 二 六 年 三 月 十 七 日
法 官 助 理 盛馨月 书 记 员 江 岚
大数据分析该案件判决是否合理，适用法条是否正确，建设局查该房屋至今没有备案，目前也还没有通知正式交房，上诉有意义吗，现在只是一少部分接房装修，还有一部分没有接房，飘窗也仍然没有拆除。
这份一审判决在核心事实认定、法律适用与交付条件判断上存在明显问题，上诉有较大改判空间。下面从判决合理性、法条适用、房屋交付条件、上诉价值四个方面详细分析：
一、一审判决合理性分析（核心问题）1. 关于 “逾期交房” 的认定（判决最不合理之处）· 判决逻辑：法院以 “疫情 + 高温限电顺延 150 天”+“委托改造协议顺延 150 天”，将交房时间从 2023-10-24 顺延至 2024-08-24，认定 2024-05-13 交房不逾期。
· 关键错误：
o 法定交付条件被架空：判决仅以 “五方竣工验收报告” 认定房屋具备交付条件，完全忽略 “竣工验收备案” 这一法定强制要求。你提到 “建设局查该房屋至今没有备案”，说明房屋至今不具备法定交付条件。
o 未竣工验收备案即交房，属违法交付：《建设工程质量管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》均规定，未经验收合格并备案的房屋，不得交付使用四川省成都市中级人民法院。即便业主收房，不能免除开发商逾期交房至备案完成之日的违约责任。
o 收房≠认可交付条件：你是在不知情房屋未备案的情况下收房，不构成对逾期责任的放弃。判决以 “实际接收、占有使用” 为由免除责任，与最高法及四川高院裁判规则冲突。
o 顺延期限认定存疑：
§ 疫情 / 高温限电：南充中院同类案认定顺延 5 个月，但2023 年 10 月交房，疫情影响主要在 2020-2022 年，对 2023 年工期影响的合理性、关联性存疑。
§ 改造协议顺延：《委托改造协议》是你与第三方（澜瑞装饰）签订，不能直接变更你与鸿通公司的商品房买卖合同交房时间，判决将其视为 “交房时间变更”缺乏法律依据。
2. 关于 “飘窗改造费 2000 元” 的认定· 判决逻辑：以 “合同相对性” 为由，驳回你向鸿通公司主张退款的请求。
· 问题：
o 若改造费是鸿通公司代收、或与购房款一并收取、或由鸿通公司指定第三方收取，则鸿通公司应承担连带或返还责任。
o 你已举证 “实际由你自行拆除飘窗”，判决以 “未提交证据” 驳回，与你陈述的事实矛盾，举证责任分配不当。
二、适用法条是否正确· 一审引用法条：《民法典》第 188 条（诉讼时效）、第 577 条（违约责任）、第 585 条（违约金）。
· 法条适用缺陷：
o 遗漏核心强制性法条：未适用《建设工程质量管理条例》第 16、49 条（竣工验收与备案）、《城市房地产开发经营管理条例》第 17 条（交付条件），导致交付条件认定错误四川省成都市中级人民法院。
o 合同变更规则适用错误：将第三方改造协议直接认定为商品房买卖合同交房时间变更，违反《民法典》第 543 条 “合同变更需双方协商一致” 的规定。
o 举证责任分配错误：对 “房屋未备案、未改造” 等事实，未合理分配开发商的举证责任，加重你的举证负担。
三、房屋交付条件的关键事实（你方核心优势）1. 五方验收≠竣工验收备案
o 五方验收是建设单位内部验收；备案是政府主管部门的法定监管程序，是房屋合法交付的最终标志。
o 你在建设局查询无备案记录，证明房屋至今未完成法定交付程序，开发商持续处于逾期交房状态。
2. 违法交付的法律后果
o 开发商在未备案情况下交房，属根本违约。
o 你收房后，仍有权主张违约金至房屋完成竣工验收备案并正式通知交房之日止。
3. 飘窗未改造的事实
o 你实际自行拆除飘窗、小区多数业主飘窗仍未拆，足以证明开发商未履行改造义务，改造费应予退还。
四、上诉是否有意义（结论：非常有意义）1. 上诉的核心理由（二审重点突破）· “交付条件合法” 的认定：以 “房屋至今未竣工验收备案” 为核心，主张一审认定房屋具备交付条件违法。
· 纠正 “交房时间顺延” 的错误：主张改造协议不能变更商品房买卖合同交房时间，疫情 / 高温限电顺延缺乏充分依据。
· 改判 “飘窗改造费退还”：以 “实际未改造、自行拆除” 的事实，主张鸿通公司（或其指定第三方）应退还 2000 元。
· 请求改判支付逾期交房违约金：以合同约定 + 法定交付条件，主张违约金自 2023-10-25 日起算至房屋完成竣工验收备案并正式交付之日。
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发表于 2026-3-22 22:35
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