关于中江县博世城·德通森林花园小区物业管理相关问题答复的质疑
致：中江县市场监督管理局、中江县住房和城乡建设局、中江县凯江镇人民政府、德阳12345
我们是中江县博世城·德通森林花园小区业主，针对相关部门2026年6月23日就我们在“麻辣社区-四川第一网络社区”反映的《关于中江县博世城·德通森林花园小区项目建设单位及物业公司多项问题的反映信》（https://bbs.mala.cn/thread-16863037-1-1.html）相关问题作出的答复（涉及物业服务能力、第三方评估制度落实、违规行为处罚等事项），经业主集体仔细研读与核实，我们认为该答复虽然对反映问题进行了调查回复，但对部分反映事项仍存在避重就轻、偷换概念及行政履职不到位等问题，未能实质性解决业主关切，亦不符合《四川省物业管理条例》之立法精神。现就该答复中存在的几大核心问题提出质疑，盼望相关部门予以调查、答复：
一、关于“物业服务能力”：以“资质核定”替代“服务能力”
【原答复问题】中江县住房和城乡建设局以“国家取消物业资质核定”的政策背景，但未能正面回应业主关于“服务能力”的核心关切，且将“合同履约情况”作为唯一核查标准显得过于片面。
【质疑理由】
1.混淆了“准入门槛”与“履约能力”：《四川省物业管理条例》第五十条强调的是“具备为业主提供服务的能力”。“资质”是行政许可概念，即使没有行政资质要求，企业仍需具备与其管理规模相匹配的财力和人力。对于一个拥有1000户以上的大型小区，仅有9名参保人员和20万元注册资本，客观上很难支撑正常的安保、保洁、绿化及设施维护服务。主管部门以“无资质标准”为由拒绝核查其基础履约能力，属于偷换概念。
2.避重就轻，未对“异常数据”做出解释：1000余户住户对比9名参保人员。这意味着平均每名员工要服务超过100户家庭，这显然违背了基本的物业服务常识和劳动法规（如工时制度）。是否存在大量未缴纳社保的临时工或外包人员，以及这种用工结构是否合法合规。答复完全忽略了这一明显的不合理之处，直接跳转到“检查合同履约”，显得敷衍。
3.对“独立核算”未做回应：《四川省物业管理条例》第五十条还提到了“实行独立核算制度”。对可能财务混乱，无法承担大小区的维修资金管理和运营成本，答复中对此只字未提。
二、关于“服务标准”：以“万金油式答复”做实“敷衍塞责”
【原答复问题】中江县住房和城乡建设局对《四川省物业管理条例》“第五十三条 物业服务人不得有下列行为：（一）违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准。”规定的问题，以引用了现场检查和整改的动作，但完全回避了业主最关心的核心事实认定问题，且给出的建议（成立业委会）对于解决当下的违规问题来说，逻辑上是错位的。
【质疑理由】
1.核心问题未正面回应（答非所问）：业主的诉求是请主管部门核查物业公司是否按照合同约定的“优于一级物业服务等级”标准开展了服务。但是，官方没有明确定性物业的行为是否构成了《四川省物业管理条例》第五十三条规定的“违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准”。既然已经查实有问题，就应该明确指出违反了哪一条款，而不是含糊其辞地说“针对检查发现的问题”。
2.对“优于一级服务标准”缺乏具体对标：业主提到了具体的合同标准是“优于一级”。物业服务等级在合同中有明确的量化指标（如保洁频次、安保人数、绿化修剪频率等）。答复中没有列出任何对比数据。例如：“合同约定每日清扫两次，实际仅一次”或“合同约定保安24小时巡逻，实际缺岗”。缺乏这些细节，业主无法判断所谓的“问题”是轻微瑕疵还是根本性违约。
3.逻辑错位：将“监管责任”推卸给“业主自治”：答复的后半段：“如您对……有其他疑问，可通过依法成立业主委员会的方式，进行重新续聘、选聘……”。业主投诉的是物业违法违规（违反条例、违反合同），这是行政主管部门的法定监管职责，无论有没有业委会，行政部门都有权查处违规行为。成立业委会是长远之计，但不能作为当下不处理违规行为的挡箭牌，这并不能免除物业在现任期内违约应承担的法律责任（如退还多收的费用、赔偿损失等）。
三、关于“选聘前期物业服务人”：“用程序正义”掩盖“实体不公”
【原答复问题】中江县住房和城乡建设局对该项目“选聘前期物业服务人”采取了邀请招标的方式等进行了答复，这份答复在程序合规性上看起来是合理的，但在实质合理性和回应业主深层疑虑方面，依然存在“避重就轻”的嫌疑。简单来说：官方答复告诉你“手续是合法的”，但没有回答你“过程是否公平”以及“结果是否最优”。
【质疑理由】
1.“邀请招标”的适用性存疑：《四川省物业管理条例》第五十四条，通常该条款强调的是通过公开竞争选聘物业。答复只说了采取了“邀请招标”，但没有解释为什么采取邀请招标而不是公开招标。
2.“3家企业”的竞争充分性：仅向3家企业发出邀请。在一个有千户规模的小区，仅仅3家参与竞标，竞争性是非常弱的。这很难保证选出的物业公司是市场上性价比最高、服务最好的，只能说明它是这3家里面被选中的。
3.回避了“关联交易”的可能性：注册资本20万、9人参保的小公司承接大小区的物业，中标的物业公司很可能与开发商存在关联关系（例如开发商的子公司或合作方）。通过“邀请招标”这种方式，开发商可以精准控制谁能来投标，从而确保这家“自己人”公司中标。官方只强调了流程合规，却对这种显而易见的“内定”嫌疑视而不见。
4.公示的局限性：答复提到合同已在“售楼部”公示。对于已经入住的业主来说，售楼部的公示往往具有滞后性或不易获取性。且公示的是“合同”，而不是“招投标的全过程文件”（如评分细则、各家公司的具体方案对比），依然无法判断中标是否公正。
四、关于“建设单位缴纳物业费情况”：明显的“避重就轻”和逻辑割裂。
【原答复问题】中江县住房和城乡建设局以“该小区前期物业合同收费方式约定的是包干制，仅酬金制需公布物业服务资金收支情况”为由，巧妙地利用了法规中的不同条款，回避了业主最关心的核心问题：开发商是否真的交了钱，而将重点转移到了“公示内容”的解释上。这个答复是一个典型的“行政话术”，承认一部分事实（确实是包干制，确实不用像酬金制那样贴财务报表），却忽略关键问题回复（完全无视了查开发商有没有交钱的请求）。
【质疑理由】
1.答非所问：回避了“建设单位缴纳物业费”的核查结果，业主的核心诉求是请主管部门核查自2023年10月交房以来，建设单位（开发商）是否缴纳了空置房/未售房的物业费。这是真金白银的问题，涉及开发商是否欠费。官方完全没有回答“开发商到底交没交钱”这个问题！
2.逻辑偷换概念：业主问的是“谁出钱”（建设单位承担未售房物业费）的问题，官方回答的是“怎么记账”（包干制不需要公开账目）的问题。这两者没有因果关系。无论物业是包干制还是酬金制，开发商都必须为没卖出去的房子交物业费，官方用“包干制不需公示收支”来回应，属于典型的顾左右而言他。
3.对“公示”要求的片面解读：虽然包干制不需要公示“资金收支明细”（赚了亏了多少），但这并不代表物业公司什么都不用公示。《四川省物业管理条例》第五十二条同时也规定了要公示：“合同履行情况”。既然规定了“未售房物业费由建设单位承担”，那么“建设单位是否履约缴费”本身就属于“制度履行情况”的一部分。业主有权知道这一条款是否得到了执行。官方以“包干制”为由拒绝透露任何相关信息，是对法规的机械理解。
五、关于“第三方评估”落实：以“行政考核”冒充“法定评估”
【原答复问题】中江县住房和城乡建设局以“2024年年度综合监督考核”代替《四川省物业管理条例》第九十五条规定的“第三方评估制度”，且回避了历史年份的评估情况。
【质疑理由】
1.概念混淆：“行政主管部门联合考核”属于内部行政管理行为，而法规明确要求建立的是由独立专业机构进行的“第三方评估”。两者在主体独立性、评估标准及法律效力上截然不同。贵局的做法涉嫌以行政手段规避引入第三方监督的法定义务。
2.监管断层：业主明确要求核查“自承接以来每年度”的情况。贵局仅列举2024年一次考核结果，对过往年份的监管真空只字不提。请问：在该物业公司服务的过去数年中，是否从未进行过任何形式的评估？若是，是否存在监管失职？
3.知情权受损：答复中未提及评估结果“向全体业主公布”的具体情况。若未在小区显著位置公示，即便有考核结果，也侵犯了业主的知情权。
六、关于“违规行为处罚”：以“责令整改”替代“行政处罚”
【原答复问题】面对明确的违规事实，中江县住房和城乡建设局仅下达《责令整改通知书》，对业主引用的《四川省物业管理条例》第九十九条、第一百条关于“处罚”的规定视而不见。
【质疑理由】
1.以改代罚：“责令整改”是纠正手段，而非惩戒措施。既然已查实存在“各项问题”并下达整改通知，说明违法事实成立。依据相关法规，对于违法行为应当给予相应的行政处罚（如罚款、信用扣分等）。仅要求整改而不处罚，实质上降低了违法成本，纵容了违规行为。
2.执法不严：请明确说明，针对已查实的违规行为，为何不适用《四川省物业管理条例》中的罚则？是否存在选择性执法或人情执法的情况？
3.信息不透明：“各项问题”具体指什么？整改期限是多久？验收标准是什么？答复中模糊处理，导致业主无法行使监督权。
七、关于“公共部分收益”：答复表面合法，实际是为物业公司的不规范操作“洗白”。
【原答复问题】中江县凯江镇人民政府答复中承认了公共收益的存在，但通过“扣除成本”和“产权归属”两个借口，极大地压缩了业主能享受的收益部分，回避了“过去账目是否清晰”的历史遗留问题，只用“现在可以去查阅”来搪塞。它没有解决最核心的信任危机：如谁来监督那个“合理成本”？谁来界定哪些车位是开发商的？
【质疑理由】
1.“单独列账”的问题被模糊处理了：业主的核心诉求是询问收支情况“是否单独列账”，这是财务合规的关键，如果没有单独列账，而是和物业公司的自有资金混在一起，那就很难监管，极易发生挪用。中江县凯江镇人民政府的答复只说了“由物业公司保管”、“已计入小区公共收益”，然后说“要求物业公司建立专账”，这说明之前可能并没有建立规范的专账，或者之前的账目并不清晰，对于过去几年的账目混乱问题，没有清算。
2.“扣除合理成本”是个黑箱：答复中提到“扣去合理成本后已计入小区公共收益”，什么是“合理成本”？这个标准非常模糊，官方完全没有解释这个“合理成本”是如何核算的，也没有说明是否有第三方审核过这个成本。这是最大的猫腻所在。
3.对“临时停车费”的解释可能存在偷换概念：官方笼统地说“临时停车位”都归开发商，很可能把本该属于业主的共有车位、人防车位收益也划归给了开发商或物业公司，这是一个巨大的利益流失点，且答复中未做区分。
4.监管力度疲软：中江县凯江镇人民政府表示“向物业公司强调……要求……”，这种措辞显示出主管部门缺乏强制执行力。对于公共收益这种敏感资金，仅仅“强调”和“要求”是不够的。既然已经核查了，如果发现之前没单独立账，为什么不进行处罚？为什么不责令限期整改并公示整改前的账目明细？现在的处理方式更像是“和稀泥”，让物业补个手续就算了。
八、关于“重复收费”：以“定价备案”掩盖“成本核算”缺失
【原答复问题】中江县市场监督管理局仅以“车位服务费已备案”为由认定不存在重复收费，却未对物业公司的财务成本构成进行实质性审查。
【质疑理由】
1.逻辑倒置：“价格备案”仅代表收费标准符合行政指导价上限，并不代表其成本列支合法合规。业主质疑的核心在于：地下车库的照明、保洁、维保费用是否已分摊进入住宅物业费成本？
2.举证责任缺失：若贵局认定未重复收费，请出示该物业公司近三年的年度财务决算报告或专项审计报告。若无法证明地下车库运维成本是独立列支且未计入住宅物业服务成本，则“不重复收费”的结论缺乏事实依据，纯属主观推断。
九、审核把关不严
“德阳12345”是该问题网络回复的主体方，对承办单位答复内容的应审核把关，确保群众诉求得到实质性解决、防止推诿扯皮的关键环节。希望“德阳12345”在收到承办单位提交的反馈结果后，重点从合法性、针对性、可行性、完整性等方面进行核实与把关：
1.针对性与完整性：答复紧扣群众诉求，做到“所答即所问”。对事项进行针对性正面回应，不得漏答、刻意不答、避重就轻，更不能答非所问。
2.合规性与依据：答复意见必须事实明确、表述清晰、有理有据，符合法律法规规章及相关政策规定要求。
3.实质性结果：严禁以办理过程代替处理结果进行程序性回复。不能仅仅以“正在处理中”或“请致电XX部门咨询”等敷衍性内容作为最终答复意见。
4.要素齐全：规范的反馈内容一般需包含：处理时间、处理地点、现场处置工作人员、处理过程与结果、群众满意度等。若未解决，需提出具体预计完成时限。
对于不符合规范的答复，敷衍搪塞、答非所问的，办理质效不高、推诿扯皮的，“德阳12345”的主管部门可否予以退回重办。
十、基于以上分析，业主郑重提出以下诉求，请相关部门对上述质疑问题重新进行核查，并给予中肯、负责的回复，如：企业确实存在财力不足、人手不够、服务低质等问题，不应是仅仅下达一纸整改通知书了事。并依法实施处罚，针对已查实的违规行为，依据《四川省物业管理条例》第九十九条、第一百条出具正式的行政处罚决定书，而非仅仅是整改通知。
若相关部门继续以模糊辞令、华丽辞藻来敷衍塞责，我们将向上一级行政主管部门，或向纪检监察部门反映“行政不作为、乱作为”等问题。
中江县博世城·德通森林花园小区业主
2026年6月26日
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发表于 2026-6-26 16:37
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