[焦点关注] 以案说法：物业履职不能“走过场” 业主维权要懂止损以案说法：物业履职不能“走过场” 业主维权要懂止损

◇内江融媒记者 高波

家中卫生间频繁漏水、楼下持续渗水，报修两年迟迟得不到根治，物业不仅没能找准问题，还误判“甩锅”给业主，维修施工后更是留下后遗症，导致业主房屋无法正常使用、被迫空置、闲置。近日，内江市中级人民法院审结一起物业服务合同纠纷案，通过二审改判，清晰划定物业与业主权责边界，明确了小区公共设施管护的“责任红线”。

基本事实：公共管道漏水拖两年 物业维修不规范留隐患

威远县某小区业主文某，长期在该小区居住并按时缴纳物业费，与小区物业公司存在合法有效的物业服务关系。按照双方协议约定，小区公共下水、排污管道等共有设施，均由物业公司负责日常巡查、维修养护和故障处置。

2023年3月开始，小区二楼住户频繁反映，三楼公共排污主管持续渗漏污水，严重影响日常生活。面对业主多次报修，涉事物业公司并未细致排查漏水点位、溯源故障原因，反而直接判定是三楼业主文某家中卫生间防水问题导致漏水，将责任归咎于业主，要求文某自行整改处理。

为积极配合排查、避免楼下损失进一步扩大，也为了尽快解决漏水问题，2023年3月6日，文某自费1600元请工人将家中水管改为明管，主动配合整改排查。然而，整改完成后，楼下漏水问题依旧没有缓解。

漏水问题一拖就是两年。两年间，漏水隐患持续存在，文某多次找物业沟通、投诉，问题始终未能解决。2025年5月，无奈之下，文某自费500元拆除自家卫生间地面及设施，彻底排查漏水源头。最终查实，漏水根本原因并非业主家装问题，而是楼栋公共排污主管故障。

故障根源查明后，涉事物业公司才进场开展维修作业。但在更换管道、三通的施工过程中，物业施工将卫生间污水三通接口抬高约8厘米。这一操作导致文某家中卫生间无法安装常规蹲便器，影响房屋出租。

事后，双方就赔偿损失、整改管道、恢复卫生间原状等问题反复协商，镇政府、社区多次介入调解，但始终未能达成一致。文某遂向威远县人民法院提起诉讼，因不服一审判决，后续向内江市中级人民法院提起上诉。

双方说法：业主追责求赔偿 物业辩称已尽责

文某认为，本次纠纷的全部过错均在物业公司。物业明知是公共管道漏水，却长期消极拖延、不作为，长达两年时间不彻底排查、不根治隐患；还错误引导、误导业主自行排查整改，让业主承担维修费用。不仅如此，物业后续维修施工不规范，擅自抬高三通，直接造成自家卫生间报废、房屋长期空置。

据此，文某主张，自己产生的水管改造费、卫生间拆除修复费、房屋空置租金损失等，均是物业履职缺位、违规施工导致，应当由物业全额赔偿，同时要求物业委托有资质的专业团队整改管道、恢复卫生间原状。

庭审中，涉事物业公司辩称，在排查出故障后，公司已及时更换漏水管道，彻底解决了楼下漏水问题，已经履行完毕核心维修义务。物业认为，文某自行改造水管、租户仓促退租、长期不修复卫生间导致房屋闲置，均属于业主自身扩大的损失，不应由物业承担。

同时，物业表示，三通抬高施工是经现场默许实施，且目前暂无明确国标要求必须下调三通，强行整改存在再次漏水、损坏楼下住户装修的风险，因此不同意再次整改和额外赔偿，请求法院维持一审判决。

法院裁判：二审改判！据实划分过错、上调赔偿金额

一审法院审理认为，涉事物业公司对小区公共管道负有管护义务，长期消极处置漏水问题，已然构成违约，据此判决物业赔偿文某卫生间拆除、恢复费用共计5375元，驳回了文某的其他诉求。

内江市中级人民法院二审重新核查全部案情、结合现场勘查细节，精准划分双方过错，对案件争议焦点逐一厘清，作出依法改判：

第一，支持业主水管改造检修费1600元。法院认为，物业未查明漏水根源就随意归责于业主，误导业主自查整改。文某自费改造水管，是为配合物业排查、防止邻里损失扩大的善意止损行为，相关费用与物业履职不力直接相关，应由物业全额承担。

第二，酌情支持房屋空置租金损失3600元。物业怠于履职、长期不处置漏水隐患，确实导致房屋居住使用受损，存在明显过错。但文某在纠纷持续过程中，未及时主动修复房屋止损，放任损失扩大，自身亦存在一定责任。结合房屋修复合理周期、市场租金标准，法院酌情支持3个月租金损失。

第三，驳回管道二次整改诉求。目前案涉管道漏水问题已彻底根治，无持续渗漏隐患；且暂无明确国家施工规范对三通标高作出强制标准，强行下调三通存在漏水、损及邻里权益的风险。若后续文某取得合法规范依据，可另行主张维权。

最终，二审法院撤销一审判决，终审判决：涉事物业公司赔偿业主文某水管改造费、租金损失、卫生间拆除及恢复费等各项损失共计10575元。

法官说法：物业履职不能“走过场” 业主维权也要懂止损

承办法官以案释法表示，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，物业公司作为小区“大管家”，对小区公共管道、公共设施负有日常养护、及时排查、快速维修的法定和约定义务。面对业主合法报修，物业不能推诿扯皮、随意甩锅、消极拖延，更不能违规施工留下安全隐患。因履职不到位、服务不作为给业主造成财产损失的，必须依法承担违约赔偿责任。

同时法官也提醒广大业主：维权有度，止损有责。遭遇物业服务瑕疵、房屋受损时，业主应当及时固定聊天记录、现场照片、维修票据等证据，积极沟通解决，同时采取合理措施防止损失持续扩大。对于自行放任、故意扩大的损失，法律不予支持。

法官表示，物业与业主是共建美好小区的共同体，而非对立面。物业公司应当主动履职、精细服务，及时回应业主“急难愁盼”；业主应当理性依法维权、积极配合小区管理，双向良性互动，才能共建和谐、安心的居住环境。