控制房价最好的办法
当前全国各种商品正经历一次又一次的涨价，国家的通货膨胀压力逐渐增大。食品、煤碳、猪肉、粮食、房价……等，给普通老百姓生活增添了许多困难。在纵多行业中又以房价上涨最为突出，房价上涨幅度之大，速度之快，周期之长令全国百姓深受其害，也是中国经济发展中一种罕见的现象，其社会后果和影响远远大于人们的承受能力。房价上涨从总体上是市场求大于供的根本体现，房地产业的发展也是给城市建设、地方经济收入作出了贡献，房价也是当前人们议论最多的话题……笔者在此就房产行业的功与过暂且不论，主要就当前逐渐失控的房产价格谈一点自己的看法，也是对国家房产政策的一点建议，并提出控制房价的办法，供大家交流探讨。
一、商品房投机形成的原因：
衣、食、住、行是人生在世最基本的保障，现在人们的生活水平不断提高，追求好的住房和生活条件是人们的最基本要求。我国的住房自实行货币化政策以来，中国的房地产业得到了迅猛的发展。但是中国的国情是商品房供不应求、房产升值快，购买（只用于居住的除外）商品房很快成为人们发财的首选项目。由于城市土地上涨快，导致商品房开发成本增加、由于媒体炒作、各级政府负面宣传，导致房价非正常原因不断上涨，导致温州炒房团的产生，导致了政府官员、公务人员、个体户、私人不断地加入到炒房中来，其结果是扰乱了商品房市场的正常秩序，破坏了商品房公认的价值规律，造成了无数的“房奴”，损害了普通购房者的利益，也使不少投资房产的人成为了暴发户。由于房价涨得快、涨得离谱，开发商不断囤积房源，控制商品房上市节奏，这些因素又加速了商品房的非正常上涨。
二、国家面对房价上涨的无赖：
国家近两年出台的“国六条”、“税收调节”、银行调控等政策没在取得预期的效果，成为名符其实的“空调”，相反确增加了房产的交易成本，这些交易成本又全部转嫁给了普通购房者，也就是让普通老百姓“买单”，真正的炒房人没有一点损失。国家各相关部门在总结调控政策时往往都能找到原因，但就是无法彻底解决房价上涨这一根本问题，也没有哪一级政府为房价失控而承担任何责任，也许各级政府的管理者有办法控制房价上涨，但他们就是不想调控，原因是：如果调控就会影响当地政府的财政收入，如果调控就会影响地当的招商引资成绩，如果调控就会影响当地的城市建设，如果调控一些政府官员就没有了“其他收入”……总之各级政府不是不能调控房价，而是根本就不想调控房价，在他们心目中，房价上涨是正常的，老百姓有钱买房，不然房子怎么会供不应求？其实一些政府官员领的是高工资，特别是有权位的人住的是低价“分配房”或从开发商那里获得的“批发房”、“免价房”，他们又哪里知道，普通购房者的心在滴血！是一百个不愿意房价过快上涨！
三、投机炒房造成房价的上涨的后果：
1、形成为数不少的“房奴”，增加了人们生活压力。
2、破坏了市场经济秩序，影响社会供需平衡。增加了人民内部矛盾，和不安定因素。
3、造成社会资源浪费，占用了土地资源。
4、增加了普通购房者的经济负担。
5、开发商囤积房源，哄抬房价。
6、增大普通购房者的贷款，形成购房人新的债务。
7、不断踊现社会炒房者、炒房团，促使房价不断上涨。
四、控制投机者炒房的办法：房产交易和权证上加以改革。
首先,对现行的房产证管理和发放政策实行改革，对商品房的房产证实行限时交易，即购房者（不管是第一套还是第二套）从购房当日起10年到30年内不得交易、过户（该办法实行前可有半年到一年的过渡期）。具体的限定时间由政府部门统一制定。对特殊情况的个人购房者确须转让房屋由国家按市场评估价由当地政府回购，政府部门回购后可公开竞价销售。对经济适用房、限价房严禁交易，如因特殊情况使用人发生变化由国家回购，其回收价格按经济适用房、限价房的管理办法评估确认价格。回购后该房屋政府只能向城市低收入者公开销售。
商品房的范围：开发商建造并销售的房屋。要与政策性房屋（经济适用房、限价房、福利房、公产房，这部分房屋应由房管部门专门制定政策加以管理）区分开。商品房也包括二手房或多次交易的房屋，以新办法执行前的最后一次交易为界定时间。
初始登记的时间界定：与开发商签订的购房合同（该合同必须由建设部门统一印制）为初始登记时间，该合同必须由建设或房管部门监章，并实行合同备案制。取消开发商的一切预约登记合同和其他合同或协议房合同。
完善产权房合同外交易的公证制度，国家对该部分交易行为及公证不认可。
完善房产证内容，可将房屋成本，购房人身份证号，房产证全国统一识别码、是否是商品房？签订合同时间，登记时间上标明初始登记、第一次过户登记、第二次过房登记等内容记入房产证内。
实行商品房销售统一发票制度，该发票由税务部门统一印制，且作为建设部门房产上户、颁发房产证的重要凭证，也是对房地产企业税务检查的重要凭证。这样也可以增加房地产行业的销售收入，使用统一发票主要是防止房地产企业偷税、漏税，增加国家税收。在房地产企业销售房屋前期开据的临时收据、订金收据、向购房人开据的其他收据最后都要填入统一发票金额内，发票金额应与购房合同购房总金额一致。如果是按揭房，则仍然按销售总额填开收据，并注明按揭字样。
实行以上房产管理办法后，对真正购房者没有一点影响，真正购房居住的人又怎么会今年买明年卖？实行新的房产证管理办法其目的也只争对炒房者，因为据统计，目前大多数楼盘的入住率只有50%到60%，也就是有40%-50%属炒房人空置，他们在等待升值。如果这一办法能得以实现，那么全国闲置商品房有近7成将投入二手市场，将大大增加城市商品房的二手供应量，对房价将是直接的冲击，也将在几年内缓解住房供不应求的局面，国家也会节约相当一部分土地，也符合国家构建节约型社会这一国策，可谓一举多得。而且这一办法也不会影响现行的房地产业正常发展。
炒房人也是反对者，他们会说商品房是商品，商品就要自由交易，如果该办法得以实行，将与市场经济背道而行，与中国的相关法律精神不符。但国家商品房的交易制度应有一个明确的概念，应制定相关的法律法规。那就是商品房这一商品有别于黄金、玉石、股票，因为商品房是关系到人们生活的特殊商品，一但失控、一但脱离了人们的价值规律就会影响人们生存问题，导致社会失控，成为严重的社会问题。国家不能将有限的土地资源及房屋让一些人无限的控制和炒作，因为炒作的房子占用的是国家和人民群众的共有资源。而黄金、玉石、股票老百姓可有可无，黄金、玉石、股票的炒作不影响人们的生活。
五、对开发商捂盘不售、囤积房源，哄抬房价的行为，控制办法。
国家应加强开发商的管理并制定相应的政策，比如开发商修建的房屋应当经质检部门、建设局等部门检验合格并颁发合格证后后方能发放销售许可证，销售许可证必须注明有效期，而不应是无限期，分期建设的那么就检验合格一期发放一期销售许可证，这好比工厂生产的商品出厂时必须有检验合格证是一个道理。同时物价会同审计等部门下发商品房成本、销售价格等指令性文件，并规定开发商必须明码标价。在销售时销售（购房）合同必须经建设部门监章备案。争对开发商捂盘不售、囤积房源这一现象，国家在发放的销售许可证时规定开发商的销售时间，如果开发商的房屋在规定的时间内没有售出，则国家收回该楼盘的销售许可证，改由建设局的房管部门在交易大厅公开明码标价销售。那么开发商捂盘不售、囤积房源、哄抬房价这一现象就会根本杜绝。
六、对开发商的房产成本加以控制和规范，经各级政府审计，确认开发成本，实行政府定价制度和明码标价制度。
目前开发商搞商品房开发已是一个公认的暴利行业，据业内人士讲，在中等城市或县城修建一期5000平方米的商品房纯利润在200万元左右，在发达城市则更高。可见商品房的利润有多大，土地价格不管国家怎样拍卖，不管土地成本有多高，那么开发商的利润是不会少的，再加上开发商的乱标价，（销售价、开盘价高得离谱，是成本价的几倍），开发商的高价卖房至今各级政府都无人问津，开发商向当地政府缴纳了数目相当可观的规费后，政府增加了财政收入，一些官员也直接或间接得到了实惠（灰色收入），各级政府对开发商的暴利也就听之任之了。这一切费用最后都是普通购房者“买单”。
所以国家应尽快制定更合理、更规范的商品房销售管理办法，用制度约束开发商，一级政府这么多管理者，连开发商的修建成本都算不出吗？各级政府应发挥物价、审计、监察等部门的作用，对开发商的商品房成本价格进行公开公正的审查，并用文件加以公示，物价等部门据此成本加上合理的利润、规定的税金等确定房屋销售价格。这难道不是为民办实事吗？
七、国家出台其他稳定房价的办法：
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，10月10日国土资源部颁布的“取消开发商取得土地实行分期付款”这一系列的政策的出台就为稳定房价迈出了第一步。国家加强廉租住房、商品房面积在90平方米以下的比例要占房屋总面积的70%、积极推行经济适用房、限价房、推行公产房等办法和政策可谓对老百姓都十分有利，上面这些政策在下一级政府如果能得到有效实施，那么国家的房价相信是能够控制住的。也会得到老百姓的积极拥护和支持。也符合国家构建和谐社会的相关精神。
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发表于 2007-10-13 12:29
