农村房屋买卖，能否一人说了算

小羽猫猫

买房是很多人一辈子努力奋斗的目标，前几年《蜗居》的热播也或多或少反映了一些大城市无房青年的心声。城市房价的飞涨，动辄几万一平方米的价格让很多人望房兴叹。随着城市的不断扩建，原本属于农村地区的自建房成为了一些买不起商品房人士的首选，这些房屋的宅基地属于村集体建设用地，因此有一些与购买城市商品房不同的法律问题需要注意。　　案情回顾：　　张先生和妻子许某系某村村民，在该村拥有两处房产，2012年10月21日张先生与同村的吴先生达成《房屋买卖合同》，合同约定：甲方（张先生）将自己位于村口的二层砖混结构房屋以45万元的价格卖给乙方（吴先生）。乙方于2012年12月31日前将全部房款交付给甲方，甲方将房屋的相关权属证书交给乙方。乙方随即入住房屋，但其中两个房间堆放了张先生的部分物品。　　双方因工作繁忙，房屋过户手续一直未办理。在签订合同时，许某并不在现场。因许某一直反对出售该房屋，故张先生瞒着老婆许某偷偷地与吴先生签了合同。今年3月，吴先生与张先生沟通，要求张先生将两个房间的物品搬离。后妻子许某发觉，不同意搬离房屋，亦不认可买卖合同，双方发生纠纷，派出所出警进行调解。　　今年5月份，妻子许某以合同签订时其不知情，一方无权擅自处分夫妻共同重大财产为由，向房屋所在地法院起诉，要求法院确认房屋买卖合同无效。吴先生则认为，在签订协议之时，许某不可能不知情，自己有理由相信张先生有权代理许某买卖房屋，而且自合同签订至今已经超过诉讼时效。　　律师点评：　　本案有两个争议焦点：1.房屋买卖合同是否超过诉讼时效？2.该合同是否有效？　　一、对于诉讼时效的问题，我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”房屋买卖纠纷并不属于法律另有规定，应当遵循二年的诉讼时效。但是具体到本案，因为合同中对于甲方何时交房并没有具体约定，而且该房屋中有两间房屋一直有甲方的物品，乙方也一直未使用该房屋，故可以认定该合同一直还在履行中，没有超过二年的诉讼时效。　　二、对于合同效力的问题，首先，要解决的是农村房屋是否可以买卖问题。《土地管理法》第62条规定：“农民一户只能拥有一处宅基地，起建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”上述条款可以看出法律并未禁止同村村民之间转让宅基地上的房屋。张先生和吴先生同属一个村村民，是该村集体经济组织成员，宅基地的所有权没有改变，故不违反法律的强制性规定，吴先生可以购买张先生的房屋。　　其次，张先生以个人名义签订的合同是否有效。根据我国《民通意见》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《婚姻法解释一》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。　　那么，张先生单方的转让行为能否视为夫妻共同的意思表示？具体到本案，在签订合同时，许某并不在场。吴先生亦没有征求许某的意见。张先生是以自己的名义转让房屋，既未经妻子许某授权，也未代表妻子许某签字，因此不存在代理行为。亦没有合理的事由推定张先生已获得妻子许某的授权，故也不存在《合同法》第49条规定的表见代理。因此，张先生的个人行为不能被视为夫妻的共同决定。　　那吴先生能否作为善意第三人，取得房屋呢？本案中，吴先生作为同村的村民明知道该房产属于夫妻二人的，应能注意到仅有夫妻一方擅自转让房屋的，将侵害到另一方的合法权益，却仍与无权处分人进行交易，第三人应受保护的信赖利益缺失，第三人不应当受到善意取得制度和有效合同的保护，而应当充分保护权利人的利益。　　因此，吴先生不能作为善意第三人，在许某发觉房屋转让后不予追认的情况下，应当认定合同无效。另外，相比于动产，不动产的善意取得更为严格，根据《物权法》第106条规定，还须办理过户登记。本案中，涉案房屋尚未过户，张先生亦无法善意取得其所有权。最终，法院判决支持了许某的诉讼请求。　　律师提醒，农村房屋买卖首先要求买房双方必须是同一集体经济组织成员，如果在本案中吴先生是城市居民或者是另以集体经济组织成员，则双方的《房屋买卖合同》无效。房屋买卖中，如果合同上只有夫妻一方的签字时，买受人应当通知另一方并取得对方的同意。另外，如果遇到房屋纠纷，则根据我国法律，不动产纠纷向不动产所在地法院起诉，故要向房屋所在地的法院起诉。　　法条链接：　　《合同法》第49条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。　　《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权。　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；　　（二）以合理的价格转让；　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产后者动产的所有权，原所有权人有权向无处分人请求赔偿损失。　　本期律师：方元、倪俊卿?律师　　（本栏目由本刊与浙江富春江律师事务所联办）

马小妞笑笑

“通知”的字里行间都没提到土地可以自由买卖。但是按照改革土地使用制度中，就有解释为，合法的土地使用权可以交易，但是，只限于使用权的交易。