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自国家发改委放开住宅小区停车位收费之后，全国各地开发商坐地起价，一些小区停车费猛涨，甚至涨到原来的两三倍！这也导致业主和开发商矛盾频发，甚至出现业主堵门等情景，要求规范住宅停车场收费的呼声不断。为此，广州正制订停车场条例，住宅停车场收费拟恢复政府指导价，以杜绝天价停车费！
●焦点关注
◆成都多个小区停车费任性涨价
>>九龙仓-御园小区：无论排量，一个月一律收费1000元，而该小区车位空置率达50%，去年以来已引发业主多次堵门。
>>天府豪庭小区：取消月租按时算，停满1月要1500元。
>>红枫岭小区：原本200元每月，计划涨到700元。业主不同意引发纠纷，业委会交涉后，最终定为每月350元。
◆为何市场调节定价条件不成熟？
>>广东省消委会解读称，小区停车位产权结构复杂，不同产权车位定价调价法理基础不同。
业主委员会目前普遍缺位，完全由市场调节定价，必然形成物业公司“一家说了算”的局面，极易引发矛盾。
住宅小区停车场缺乏市场竞争，处于垄断经营，消费者没有选择的余地，不宜完全市场化。
>>广州市发改委也认为，住宅停车位属住宅配套设施，具有垄断性、稀缺性、民生性等特征。
>>广州市人大代表曾德雄认为，在培植业委会、壮大业主权利之前，小区停车费暂时还不宜完全交由市场。
◆政府是否应当恢复市场指导价？
广东省消委会调查显示，近九成消费者反映实施市场调节价后停车费大涨，近四成受访者赞成“实行政府指导价并设定上限”。
>>广州重提政府指导价
昨日，正在制订中的《广州市停车场条例》提交广州市人大常委会审议，明确：住宅停车场的机动车停放服务收费实行政府指导价。
广州市人大常委会委员邓成明说，住宅停车场实行政府指导价，是去年立法协调会后达成的重要共识。
>>国家发改委认可广州法
广州市人大法制委副主任委员陈宁透露，国家发改委认可广州这一做法。广州市住宅停车位紧缺，尚不具备充分的市场竞争条件，放开住宅停车位收费价格已引发大量矛盾和纠纷。
●网友热议
@子曰莫言：在不公平、没有竞争的环境下，政府放开管理实行市场价，等于任由开发商和物业胡作非为。
@文静是非：现实是开发商勾结物管，紧缩车位，故意造成停车位紧张假象，逼人买车位。
@江南月晓：住宅停车费只有回到政府指导价一条老路吗？业主的权利，应该自己主动去争取！成立业委会，自主决定小区事宜才是王道，不然永远是任由开发商宰割。
你对此怎么看？
==============此前报道==================
“小区停车费价格放开两年来，开发商和业主关于停车费的纠纷一直都没断过……”针对近年多发的车位费问题，民建成都市委起草提案建议，在房产买卖时，开发商必须告知消费者车位租售价格，小区车位收费标准不应开发商一家说了算。
该起草者透露，提案提出了几个解决问题的办法。
“首先是，开发商卖房子时，就要告诉消费者车位的租售情况。很多时候，都是消费者不知情，买了房子后才发现停车难、停车贵。”他说，具体操作方式为：明确开发商在申请预售许可证时，商品房销售方案中必须包含停车位销售的相关信息，即车位总量、销售时段、销售价格区间等信息，允许按车位品质分段定价，但必须明确承诺最高销售价，并报房地产行政主管部门、价格主管部门备案。
同时要求开发商在签订购房合同时，一并签订“商品房停车位租售协议”，协议内必须包括以上申报信息。“要让购房者对配套车库的价格做到心中有数，自由选择，将交易双方摆在信息对等位置。”提案里写道。
“车位租售价格不能一家说了算”
“小区车位作为小区的配套设施，租售价格不能也不该由开发商一家说了算。”他说，“如果开发商在小区外另外买了地，修建停车场，那价格可以完全由他说了算，但是小区车位是小区配套。”提案建议，小区停车收费的标准，应由开发商、业主和接受委托的经营方协商议定，不得单方面制定价格。
提案提出，“车位租售定价需要参考同一地段、同一水平其他楼盘的定价标准，并说明价格构成要素”。经营者绝不能跨越“红线”任性涨价。
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多地小区停车费频遭物管乱涨价，甚至涨到原来的两三倍，这涉嫌违反哪些法律？小区业主又该如何维权？政府是否应当恢复市场指导价？四川大学法学院几名知名的法学专家教授，就相关法律问题进行了详细“会诊”。
●政策答疑
小区车位权属究竟归谁？
>>地下产权车位，办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。归属于开发商或车位购买人。
>>地下人防车位，国防资产属于国家所有，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
>>小区地上车位，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主，仅仅规划用于停放汽车的车位属于开发商。
业主对小区车位有无优先使用权？
《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，之后才能对外出租。
●焦点解读
1、停车位乱涨价，涉嫌违反哪些法律？
川大法学院教授王竹：涉嫌违反《合同法》54条的规定，开发商涨价后与业主之间形成的车位租赁合同显失公平。因为你以前是300元钱一个车位，现在要涨到800块钱一个，对业主来说，是明显不公平的。
川大法学院讲师袁嘉：开发商自持车位涨价乱象，可能涉嫌违反《反垄断法》中关于禁止滥用市场支配地位行为的规定。
川大法学院副教授刘畅：对于车位涨价乱象，涉嫌违反《消费者权益保护法》。消费者享有公平交易权。在物业消费中，业主实际上是处于不公平的地位，车位是开发商的，当停车服务合同到期后，开发商直接提价，然后委托物业公司执行，业主往往只能在本小区内停车，没有选择的余地，只能被动接受不公平的价格。
2、政府是否应当恢复市场指导价？
广州市人大代表曾德雄认为：小区停车费实行市场调节要慎重。很多小区的业主不具备议价能力，与物管、开发商处于不平等的地位。如果没有形成保证业主和物管、开发商协商谈判议价的机制，市场调节就是一句空话。
广东省静态交通协会秘书长李涛：国家发改委的相关文件提到，放开价格要有前提条件，一是要成立业委会，二是要建筑面积和业主方人数双过半同意调价。此外还有其他议价规则设置，不是纯粹交给市场调节。
袁嘉：小区的停车服务，不属于政府指导价或政府定价的范畴，放开价格是政府依法行政的具体表现。长期看，小区停车位月租费放开是市场行为，有利于市场资源配置；
从本质来看，小区停车场的停车服务，属于市场经济范畴。如果采取价格控制的手段，比如设置价格上限，或许在短期内，供需双方对政府指导价不太敏感，但长期的情况完全不同，由于供给与需求富有弹性，其结果导致停车位大量短缺。因此，经济学家会认为在停车服务市场中，人为控制价格模糊了正常指引社会资源配置的信号，无疑是低效率的。
3、业主面临车位乱涨价，有哪些救济途径？
途径一：以“显失公平”，要求变更合同
王竹：首先业主可以依据《合同法》主张涨价合同“显失公平”，要求变更合同。物业管理公司与开发商一般属于同一母公司，通过物业公司提高车位租赁费用的方式促进开发商的车位销售，已经符合“一方利用优势”，“致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则”。
途径二：业委会代表全体业主，与物管协商价格
刘畅：小区停车服务市场的竞争并不充分，供需双方的市场地位也并不平等，要矫正业主与物管之间的不公平关系，这就依赖于小区业委会的成立及运行。
当物管公司出现提供质次价高的停车服务、强迫业主与其签订不合理收费的停车服务合同时，业主们有权通过业委会依照《物权法》解聘、重新选聘物管公司。
途径三：向法院提起反垄断侵权民事诉讼
袁嘉：面对小区车位疯狂涨价，业主可以尝试通过向反垄断执法机构进行投诉举报或者直接向法院提起反垄断侵权民事诉讼的方式主张权益。
如果小区车位属于开发商自持，其对停车费进行大幅提价的行为，可能违反《反垄断法》第十七条，构成滥用市场支配地位的垄断高价行为。
●他山之石
广州拟规定：对于实行市场调节价管理但市场竞争不充分、交易双方地位不对等的停车场，乱收费最高或罚20万元。
重庆的做法是：对商场、宾馆等商业配套停车服务采取市场调节价管理，而对住宅小区停车服务，则继续实行政府指导价管理。
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发表于 2016-12-16 09:41
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发表于 2016-12-16 07:08
