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2019年3月5日，总理在政府工作报告中明确提出‘稳步推进房地产税立法’，这是继2014和2018年之后政府工作报告第3次提及房地产税。3月8日，全国两会上人大常委会委员长栗战书宣布，集中力量落实好中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。房地产税立法进程提速，迈出了‘稳步推进’的第一步，然而早春天时说变就变，
3月20日，财政部公布2019年财政部立法工作安排，备受社会关注的房地产税意外没有上榜，瞬间引发了舆论热议。那么，短短半个月内又出现了什么变数呢？
众所周知，土地出让制度下房地产税是模糊了那么一丁点法理基础的，房地产税甫一提出之初，目的只是把开发和交易环节的税收转移到持有环节中，显而易见，彼时的房地产税只是一个税收转移的方案，而绝不是加税。但是，和全球国家、地区迥异的是，当房地产税的使命转换成挽救地方财政后，是不是变相加税了？
但这个破绽很快就被遮覆了。许多在完全市场经济国家中需要反复论证而无法通过的议题，在‘特色’面前都是很容易解决的事儿。
2018年8月提请13届全国人大常委会第5次会议审议的民法典物权编草案规定，住宅建设用地使用权期间届满70年自动续期。这意味着什么？产权问题解决了。当土地出让制度不再是掣肘，征收房地产税的法理障碍便自动消除了。2018年6月，全国国地税合并，更为税收统一监管、为个税和房地产税的征收铺平了道路。
那么技术性障碍呢？早在2018年6月，自然资源部发布消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，不动产登记体系进入到全面运行阶段。就在全国两会期间，北京上海纷纷宣布将在3月和4月推出不动产登记信息网络查询，不动产统一登记和住房信息联网已经完成了，这同时意味着全国住房统一确权工作已经完成。换句话说，国人在楼市中的家底已尽在有关部门掌握之中了。
官面上的法理和技术性障碍都不存在了，房奴关心的特殊阶层投资性房产呢？嗯，食草动物还是那么喜欢替食肉动物操心，那个群体对政策风向的嗅觉远比你灵敏，大规模的资产置换、转移早就接近尾声了，只剩下零星的打扫战场行动还在继续。没看到媒体小心翼翼地报道京城豪宅打折促销吗？打住不提。万事皆备只欠东风。
偏巧东风就是迟迟借不来。笔者在小朋友圈里发过一篇专题《透视政府工作报告中的「两难、多难」》，2018年第四季度GDP增速已经滑落至6.4%，2019开年头两个月如何呢？中美贸易谈判阴晴不定，传说中的协议签署日期从3月底拖到4月初，再到消息称4月底……国内经济下行压力空前严峻，实在是‘两难、多难’！
如果说面对盘根错节的集团利益纠葛还可以‘壮士断腕’，那么经济下行带来的就业、稳定压力，则让决策者深感跨出征收房地产税这一步实在是太难、太难了！
翻一翻相关统计数据，1到2月全国楼市明显遇冷，新房销售额同比增长了2.8%；土地出让收入8047亿元，同比下降5.3%；反映二手房交易的契税同比下降了1.8%。显而易见，一季度楼市开局艰难而凄凉！在如山的经济下行压力下，有官部门对于楼市拉动经济增长的黄粱梦其实从未泯灭。
关于2019年经济‘多难’的话题，小圈子里详细讨论过不赘述，只看房地产税征or不征？对于决策部门来说就如同手心手背般难以取舍。本来已经祸不单行，偏巧困扰决策者多年的地方财政问题也已经到了不解决不可的攸关时刻，尤其是2019年「拟」推出大规模减税降费2万亿之后，地方债务危机就将山雨欲来了。
3月24日，财政部长刘昆称，受更大规模减税降费等因素的影响，今年财政收入增长将有所放缓，将确保每一分钱花得其所，用的安全。为应对经济下行压力，将继续增加基建规模，挖掘农村消费潜力等。此外，坚决遏制隐性债务增量，对违法违规举债融资行为，发现一起、问责一起、通报一起，终身问责、倒查责任……
2003年房地产被树立为‘国民经济支柱产业’以来，尤其是2015年后地方财政对于房地产、对于土地出让收入的依赖已经不可自拔。数据显示，2015年全国土地使用权出让收入3.25万亿，2016年3.75万亿，2017年5.2万亿，2018年攀升达到令人瞠目的6.5万亿！从3.25万亿到6.5万亿，短短3年整整翻了一番！
傻子都知道天天勃起是不行的，伟哥用多了肯定要失效，道理很简单，人口积聚的一二线热点城市可以开发的土地越来越有限了，一二线热点城市新增住房用地开始后继乏力。2017年北京、上海、广州、深圳、厦门等热门城市的房地产交易已经进入了存量交易时代，继续靠卖地维持地方财政，将面临收入枯竭的窘境。替代办法虽然万变不离其宗还要靠吃土，但从卖地转向征收持有税已经是共识。
有个例外是，中央政府肯将增值税大头让渡于地方政府，但闭上眼睛想想可能吗？从这个角度讲，纵然今年财政部立法工作安排中没有房地产税，但的确拖不起了！不要费心费力地去猜度房地产税具体的开征时间，你只需要关注房地产税开征针对的是那些人群？开征的税率会是多少？搞懂了这些才可能有效避免财产损失。
不兜圈子，基于维稳角度考虑，社会最底层是不在征税范围之内的，如果再放大一下，只有首套房或者一套自住、一套出租房屋的，大抵也不必过于担心，因为房地产税税率必定是递进式的惩罚性税率，针对的群体是中产以上的社会群体。显而易见，那些持有多套投资性住房的群体，接下来必将面临严酷的税收惩罚。
结语。中美贸易谈判关乎出口，关乎GDP增速，所以没有尘埃落定之前是不会贸然引爆楼市下跌的。一旦出口稳住，在地方财政近乎饥渴般的强大压力下，房地产税将率先从卖地收入处于鸡肋状态的省市推开，地方政府有相当大的自主权。对于个人投资者而言，没有选择只有接受，手中持有多套房产将感到越来越被动。
起风了，那些固守传统思维、或者百般不情愿接受变革的人将不得不为变革献祭。
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发表于 2019-3-27 16:26
楼主
