10年后，多少房子“没人住”？空置税怎么收？社科院博士一语中的

新唐书书 · 发表于 2019-7-29 09:26

近五年以来，通过跟周围的接触，我越来越感到人们买房的动机在变化。

5年前，一般人买房关心的问题是：离家有多远？离单位通勤是否方便？商业、医院配套是不是完善？

现在买房，张口就问地铁规划到哪里，嘴里总是冒出城市群、高铁、自贸区、示范区之类的名词，现状无所谓，只要后期升值空间足够大就行，越是荒凉的新城区越受追捧，很少有人关心出门买菜吃饭的问题。

显然，两者的区别在于，以前我们买房是为了自住，现在买房是为了投机。

投机客越来越多，必然会造成房屋空置数量的增加。

何为空置？买了也不住，甚至都懒得装修，租出去的那点收益也看不上，心心念念的是以后某个片区突然爆发，房价扶摇直上，变现之后再去寻找下一个目标。

假如按照这个趋势发展下去，10年后，有多少房子“没人住”呢？

首先，确定目前的住房自有率。

根据2017年中国家庭金融调查的数据，城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，假设按照每年增长两个百分点，十年后，多套住房拥有率会增加到近40%。

其次，10年后，房屋空置率是多少？

经济学家甘犁指出，现在我国的自然空置率为9.8%，参考多套房拥有率增幅近一倍的数据，预计十年后房屋自然空置率约为20%左右。

当然，空置率的数据一向有争议，根据西南财大此前发布的报告，其中提到房屋空置率是22.4%，但是，我们撇开农村自建房、小产权房不算，只考虑商品房的话，回溯过去10年的空置率增速，也大概维持在15%-20%之间。

按照国际常见标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

再次，确定10年后房屋的存量。

每年房地产新开工面积大概是18亿平米，按照90平米一套房子，就相当于新增了2000万套房子，按照这个速度，每年新增2000万套，加上存量的3亿套住房，10年之后，就是5亿套房的存量。

那么，按照上文提到的20%的空置率，10年之后，大概有1亿套的房子“没人住”。

这个数字多不多？有人觉得难以接受，但考虑到楼市一直迅猛增加的体量，其实并没有超出我们的预期。

但正如上文所说，这么多房子空在那里，无人居住就相当于一堆钢筋水泥，还要付出巨大的维护、持有成本，既没有方便真正需要买房的刚需，也没有进入市场合理流通，长此以往，对楼市的发展很不利。

因此，征收空置税就显得很有必要了。

这并非是空穴来风，去年已有多个学者建议推进空置税，原住建部副部长仇保兴指出，目前北京的空置率在15%-20%之间，类似鄂尔多斯这样的城市甚至高达70%以上，对于买了房子不住的人，增加他们的持有成本，可以更合理的促进房产的流动性。

至于空置税怎么征收的问题，社科院财经战略研究院城市与房地产研究室博士邹琳华一语中的。

在去年，邹琳华在特约专栏中指出，存量房空置税征税成本极为巨大，可行性较低，房主有多种方法可以规避被认定为空置住房。无论是水电费测量、还是上门调查、电话访问等，都只能作为研究辅助手段，但无法真正用于税收征管。至于通过产权登记来界定空置，则只能助长“假离婚”等行为。

邹琳华认为，征收“一手住房空置税”的可行性更高。

何为一手房空置税？

顾名思义，针对的是从开发商手中的房子，也就是新房市场，假如已经多次转让的房子，则不在征收范围内。

一方面，一手房空置税可以遏制房企捂盘惜售，开发商持有而未出售的住房比较容易认定，从而征税成本可控。另一方面，对新建商品房征收空置税，可以促进开发商售房，避免其囤积住房、捂盘等行为。

专家的看法，一语道破了传统意义上“空置税”的尴尬，说起来挺简单，实行起来却不是那么回事，在最关键的测定环节，目前还没有任何一种行之有效的量化办法。

有人会说，假如不针对炒房客的持有成本入手，是不是会降低投机客的持有成本？对三四线楼市的作用并不大？

这种担心可以理解，但是，长效机制的确立并非一朝一夕的功夫，从租赁市场的发展壮大，到房地产税的推进，还有交易环节的税费演变，不动产登记的普及，农地入市的推进，需要大量的配套政策，假如单刀直入增加空置房持有成本的话，可能还会对房地产市场产生“抛压”。