广安房地产乱象突出、群众反映强烈、持续时间长，有很多方面都有不规范甚至违规违法的现象。不可否认广安市城管执法局原党组书记、局长文强的落马正是这种乱象背后的必然。好了，今天不说原因，只问现象。不定期更新这个系列。
关于广安房地产乱象系列疑问之一：广安多个小区物管费高于标准？
根据《广安市物业服务收费管理实施细则》 广安府办发〔2014〕6号 规定：
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
这条说明不管收费多少，不管你资质是几级，你的收费要和服务水平相适应。这里以一级物业举例。不要说你是一级物业就该收一级物业的钱，前提是你得提供相应的服务水平？
来，上标准：
广安市主城区物业管理服务等级标准
一级 | 项目 | 内容与标准 | | （一）基本要求 | 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（全是霸王条款）
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
（现在好多物业就是推责任，你自己接房时不查验，业主一反映问题你就说是开发商的责任？请问你该做的你做了么？开发商没弄好你接什么？？？？？？？？？？）
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。（有几个有？）
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。（方案呢？来 公示下看看你们的服务内容？公示下财务管理情况？公示下广告费用？别来虚的、假的，谁都会说）
5、管理服务人员统一着装、佩戴工牌，相关人员信息在相应工作岗位或责任区域公示，行为规范，服务主动、热情。（行为规范了吗 主动了吗 热情了吗，都是些大爷吧）
6、设有客户服务中心，开放服务时间不少于8小时，设置24小时服务受理电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。（有多少能办到？报个修能在一个星期、一个月给你弄好的都很少吧？欢迎大家留言说说）
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。（来公开下？？）
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。（你们见着谁公示使用情况了吗）
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上，整改回访比例100%。（我估计都是物业自己填了吧 敢拿出来征求的我都认为他是牛叉的，还别说满意率、整改率，这就是个笑话）。 | | （二）房屋管理 | 1、对房屋共用部位重要设施设备进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日至少巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主规约（业主临时规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，协议告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日至少巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，严格执行协议并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有醒目小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。 | | （三）共用设施设备维修养护 | 1、对共用设施设备每日进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备房（室）制度上墙、证书齐全、记录完善；设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备每周组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行，电梯机房、轿厢每日巡查1次；电梯维护保养每15日进行1次，并严格执行国家安全技术规范要求。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风、防鼠害措施完善，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显禁止标识、安全提示、警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 | | （四）协助维护公共秩序 | 1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位白天每2小时至少巡查1次，夜间每1小时巡查一次；配有安全监控设施的，实施24小时监控，监控室24小值守。
3、对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，引导车辆（含非机动车辆）有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、消防安全检查每月至少1次，消防安全管理重点部位检查每2日至少1次。
6、对自然火灾、安全事件、公共事件等突发事件有应急预案，应急预案培训和演练按合同约定组织，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 | | （五）保洁服务 | 1、高层、多层按单元设置垃圾桶，每日至少清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日至少清运1次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、共用污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱、水池按规定每半年清洗、消毒1次，定时巡查，水质符合国家标准、卫生规范。
6、每月对重点部位不少于一次消毒；每半年不少于一次对绿化、树木实施有效杀虫；配合好当地“爱卫会”灭鼠除害工作。 | | （六）绿化养护管理 | 1、有专业专职人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，夏季15天1次、春秋两季每1个月1次、冬季每两个月1次进行修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。 |
继续走文件： 第七条 物业服务收费应根据物业服务类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 前期物业管理的公共性服务费（即前期物业服务费）、车辆停放服务费实行政府指导价。由物业服务企业在市发展改革委、市城管执法局制定的指导价标准内，根据不同的服务质量等级确定具体收费标准报物业主管部门和价格主管部门备案后执行。物业服务企业不得随意涨价或采取低价竞标方式降低服务质量，扰乱物业收费秩序。 由全体业主或业主大会选聘物业服务企业进行普通住宅区物业管理的公共性服务费（即后期物业服务费）、高档住宅小区（含各类别墅、高级公寓）物业服务费、非住宅物业的公共服务收费、车辆保管费、装饰装修管理费、特约服务费等实行市场调节价，由物业服务企业参照市发展改革委、市城管执法局制定的指导价标准与服务对象协商，在服务合同中约定。
重点来了： 标记部分说的很清楚吧，前期物业实行指导价，而且没说有例外。
住宅类型
服务等级 | 多层及七楼以上 没有电梯的住宅 | 电梯住宅 | 一级 | 0.70—0.80 | 1.00—1.2 0 | 二级 | 0.55—0.70 | 0.9 0—1.00 | 三级 | 0.45—0.55 | 0.80—0.9 0 | 四级 | 0.25—0.45 | 0.60—0.80 | 备注 | 物业服务收费按产权面积计算，收费标准：元/平方米·月； 车辆停放服务费1.00 —1.50元/天车。 |
试问现在广安的小区有几个是后期选聘的？大部分都是开发商“按规定程序”产生的吧？至于这规范程序是什么，不想打嘴仗，呵呵了。
既然不是后期物业凭什么由合同签订什么“协商价”？？？还是单方面协商的！！！
可能很多小区又要跳出来说“我是高端小区，我有别墅、我有洋房”！！又来说所谓的高端住宅小区，请问标准是什么？一个小区修一栋别墅就叫高端小区了？那以后每个开发商都修一两栋别墅，这文件管得着谁？？
再说 ，就算你修了别墅、洋房，你收别墅、洋房的物管费我管不着，问题是绝大大部分是高层啊，高层你收毛线的高端物业，你凭什么？那你怎么不全修成别墅，我享受了你别墅、洋房的便利了么？我享受了你的同等对待了么？
最后一句“由物业服务企业参照市发展改革委、市城管执法局制定的指导价标准与服务对象协商”请问谁来协商了？开发商和物业串通一气，不交物业不给钥匙？不交房？是谁给你们的胆子？？？？？执法部门有谁来管过？？
继续： 第九条 在物业管理区域内停放车辆的业主或使用人，须向车位产权人交纳车位使用费，向提供车辆管理服务的物业服务企业交纳车辆停放服务费。对停放的车辆有保管要求的，业主或使用人应与物业服务企业另行签订车辆保管合同，按照合同约定向物业服务企业缴纳车辆保管费，物业服务企业承担约定的相关责任。
请各小区拿出车位的产权来，若果车位或者车库是你开发商出钱修的，没有计入公摊面积，不是人防设施，请在卖房的时候公示并拿出证据来！！！如果不是，请问你有什么权利租还是售（产权车位除外）？？？公共利益换自己的利益？虽然国家有规定谁开发谁受益？前提是这里面不侵犯业主的权利。
四川省物业管理条例也规定的很清楚：
第六十五条
物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
属于建设单位所有的车位、车库出租（售）的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租（售）车位、车库的数量、相关证明文件和出租（售）价格及承租（购买）人条件等。
你要出租、出售首先得公示你的产权文件！！！而不是说发个通知 我就要租要卖了》》
第十一条 物业服务企业应当按照价格部门的规定明码标价，在物业管理区域公示栏、业主出入口或物业服务中心，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费对象、计费方式、计费起始时间及监督举报电话等有关情况进行公示。
请公示好，让大家对照来看看你是否达到了标准！！
第十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
不缴费的可以依法追缴，所以！请不要以有几家没交物业费作为你物业服务水平低、态度恶劣、什么都不做只知道收钱的借口，毕竟大部分是交了钱的，凭什么不能享受服务？？？？？
第十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。
四川省物业管理条例 第六十六条
业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。
重点又来了： 请问现在各个小区的广告费、其他企业的入驻费（什么净化水啊、装修公司啊等等）这些钱呢？你们凭什么收了就不拿出来了？还美其名曰补充物管费，谢谢你大爷！！物管费不够你可以不做，你想补充就补充？什么时候觉得不够了又把大修基金也哪来补充了？？？？？？？？？？？？？？
所以今天就问问@广安城管 请问你们的文件到底出了有用没用？有用的话来回答问题 。没用的话当我放屁！！！我还想问问 你们除了局长有问题还有多少人有问题？？？前任局长留下的烂摊子你们不准备解决了？？？？
说句题外话，广安还提什么营商环境，对自己人都这么狠，外地人敢来吗？看看论坛里，100个帖子，一半都是反映房地产的，呵呵！！！管你多大的企业、多好的企业，到了这 都成了烂摊子
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发表于 2019-7-31 15:04
(匿名发布)
发表于 2019-7-31 15:11
