二季度房企拿地突破6000亿元，二、三梯队房企最为积极

楼市小编

投资拿地正在回温，而不同梯队的开发商在拿地上则出现了明显的不同态度。


据克而瑞的报告显示，进入二季度以来，土地市场明显回温，在克而瑞监测的300个城市中，月均土地成交总价均突破6000亿元，溢价率回升至17%左右，显著高于2019年下半年。


另外，二季度以来，TOP50房企的投资金额大幅上涨，月均投资额较一季度上涨144%。


分梯队来看，第一梯队1-6月拿地销售比仅有0.28，不仅低于行业平均水平，也在各梯中最为谨慎。销售TOP50之后企业投资乏力更多源自一季度销售受影响，企业需警惕现金流风险，投资力度被迫降低。


第二、三梯队房企出于进一步提升业绩、抢占市场份额的需求，上半年拿地销售比分别达到0.54和0.47，拿地最为积极。


从城市层面来说，二线城市中，杭州、重庆、西安、成都等城市最受百强房企关注，而此前成交较多的武汉受到疫情影响相对严重，上半年百强拿地建面同比大降54%，预计下半年武汉也将有加速供地的动作。而三四线城市中温州吸引了最多房企拿地，上半年有近30家百强房企落子温州，以华鸿嘉信、德信、中南等深耕长三角的企业为主；此外东莞、佛山、惠州三个位于粤港澳大湾区的城市也是企业布局的重心。


另外，10强房企新增货值占百强总货值的36%，同比下降7个百分点；第二梯队房企新增货值占百强总货值的25%，同比上升了6个百分点。总体来看，新增土储资源主要被20强房企所抢占，占比超六成，资源仍高度集中。


克而瑞地产指出，头部房企因土储货值高、去化周期较长，且重仓一二线城市的房企持续保持理性拿地态度；第二三梯队房企为了进一步提升业绩，纳储需求迫切，大概率会保持积极的态度。此外，中下游房企则受制于销售、现金流压力，拿地力度提升有限，必须谨慎拿地、控制风险。


2020年上半年房企投资呈现先抑后扬的走势，一季度受到疫情影响，房企投资拿地几乎停摆，6月份投资金额平均仅1320亿元。二季度以来，在城市加速供地、融资相对宽松、销售逐渐回暖的带动下，50强房企投资力度加码，第二季度月均投资金额达到3225亿元，较一季度大幅上涨144%。


统计的数据显示，2020年上半年，百强房企新增货值门槛达到79.6亿元，环比上涨19%，同比上涨1%；百强房企新增总货值近4.4万亿元，同比下降2%，总量较2019年同期减少1000亿元。


对于下半年的市场格局，克而瑞地产称，整体来看，疫情过后本轮重点城市加快核心地块的出让，对于有资金实力的企业而言是调整土储结构、获取核心资产的好机会；而对目前以“活下去”为第一要务的中小房企而言，还是应该理性对待回温的土地市场，以“促销售、紧投资”为工作重心。

为维护公平，应该实行未入住空置房减收物业费
一、据多位律师意见，未入住空置房应该减收物业费。

    福建自晖律师事务所林敏辉律师：就空置房物业费打折问题，个人认为应该给予一定的折扣，由于业主并未实际居住，不会用到大厅、消防通道、走廊和电梯或者小区绿化、道路和公共活动空间，也不会对小区绿化、道路和公共活动空间造成损耗。如果还要承担全额的物业管理费，一定程度上缺乏公平。

    成都律师代表邓再勇和李宝平认为，空置房物业费应减半收取。邓再勇认为，依据合同法只要入住就要交物业费，法律上属于秩序范畴。而空置房减半征收物业费在法律中属正义范畴。在正义和秩序发生冲突时应该优先考虑正义。

    成都律师李宝平表示，入住和不入住业主享受的物业服务是不同的，为了操作方便，建议空置房减半交纳物业费。

    二、在公平正义原则下，全国各地许多省市有明文规定未入住空置房减收物业费。

    ①根据2010年9月3日讨论通过的甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定的第二十九条规定：建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%。甘肃省规定新入住的房产，接收后没有装修，那么可以享受50%的物业费优惠。

    ②重庆渝价[2004]778号规定，业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。

    ③ 2010 年 3 月，石家庄市重新修改的《石家庄市物业管理条例》（以下简称《条例》）第 37 条规定：" 连续 3 个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按 20% 缴纳物业服务费。

    ④2014年7月1日起实施的《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定：新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，物业公共服务费按70%交纳，

    ⑤根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定：已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。

    ⑥《南京市物业服务收费管理实施办法》明确了业主办理入住手续后长期(连续性6个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。公摊水电费部分，空置物业也可以按照70%来分摊正常的费用。

    ⑦安徽省物价局《关于物业综合服务费有关问题的补充通知》(皖价服〔2009〕148号)文件精神，对物业综合服务费减半收取政策规定如下:物业综合服务费减半收取政策适用于2009年4月20日以后交付使用的、符合半年以上18个月以下未入住的新建普通商品住房。

    ⑧ 《安庆市物业服务收费管理办法实施细则》，空置房物业综合服务费要全额交纳，电梯和二次供水能耗按正常分摊费用的50%分摊，能耗减半分摊事宜请直接跟物业服务企业商定。

    ⑨山东省人民政府发布了《山东省物业服务收费管理办法》中提出，对于房屋没有入住六个月以上的居民，物业费应当减少收取，且最高上限有了明确的规定，不得超过60%。

    ⑩《昆明市物业管理服务收费管理办法》第七条：“空关房的综合服务费按所在小区综合服务费的30％交纳。”

    ⑪2011年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》，第十二条规定：“房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

    ⑫2004年出台的《南昌市物业服务收费管理实施办法》，其中规定，符合基本居住条件的住宅小区（水、电、有线电视、道路已通）业主办理入住手续后（已交钥匙）一年内未入住使用的，按物业管理公共服务费标准的50%交纳物业费

    ⑬《无锡市物业服务收费管理实施办法》（以下简称《办法》）正式发布，关于空置房物业服务费的收取问题，《办法》规定，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，按规定标准的70%交纳物业公共服务费。

    ⑭2004年出台的《南昌市物业服务收费管理实施办法》，其中规定，符合基本居住条件的住宅小区（水、电、有线电视、道路已通）业主办理入住手续后（已交钥匙）一年内未入住使用的，按物业管理公共服务费标准的50%交纳物业费。

    ⑮2011年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》，第十二条规定：“房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

    ⑯2003年，江西省计委、江西省建设厅印发了关于《江西省物业管理服务收费办法》的通知，其中规定，已购买住房但尚未入住的，业主交纳50%物业管理公共性服务费。

    物业没有对空置房进行管理，空置房业主也不产生生活垃圾，不能将他们等同于已入住的业主，因此需要寻找到物业公司与业主间的平衡点，我认为征收60%~80%是比较合理的。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉受访时这样认为。

    ⑰2019年4月1日起实施的《株洲市城区物业服务收费实施意见》株发改发【2019】27号，基本原则的第六条：空置房（因业主个人原因未办理入住或已办理入住手续但连续半年无人居住的业主向物业公司申请并进行核实登记的普通商品房）物业服务收费，多层有电梯或高层住宅按照70%向业主收取。

    ⑱青岛市《关于明确物业服务收费相关政策的通知》规定：普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60％交纳。

    ⑲2019年9月1日《陕西省物业服务收费管理办法》规定空置房其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。

    ⑳2019年《滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法》规定，连续六个月或六个月以上未入住的以及入住后长期未使用的空置物业，物业公共服务费减半收取。

    等等

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    三、有公平正义合理原则，有法规、条例、案例参照，兄弟省市执行有样板，强烈呼吁四川法官判定未入住空置房应减收物业费。否则显失公平正义合理原则。欢迎入群1135992675讨论，共同呼吁