一、官媒大力宣传+开发商的国企背景，华润.公园九里热推的6米层高商铺一路热卖
4年前的2019年底，权威媒体“宜宾新闻网”发布的一篇楼市新闻引起了本市投资者的关注，激发了诸多投资者的购买欲望。
这篇名为《正式确定！宜宾又一个大型商业中心来了！这个区域的人有福了…》的新闻，扎实宣传了强势入驻宜宾临港的华润万象汇项目，勾勒出了万象汇项目美好的前景，“万象汇项目，与宜宾水街仅一条马路之隔，定位为区域级购物中心，服务城市副中心。内容涵盖精品超市、潮流时尚、亲子趣玩、轻奢体验、美食寻觅等多元业态为一体，这也是华润集团继泸州之后在川内的第二家区域级购物中心。”的描述也确实很让投资者动心。（编者按：目前此项目已正式定名为“万象润街”）
特别是文中还隆重推出了“据了解，华润·公园九里润街商铺，户型面积在23㎡-94㎡之间，6米层高，位于万象汇后面，均为首层临街商铺，未来无论是自营还是出租，位置都是不错的。”
6米层高的商铺在目前的楼市上是很让投资者动心的，正因为6米的层高可以轻松隔成两层，无疑给购房者增加了翻倍的使用面积，不管是出租还是自用都极大提升了商铺价值，所以6米层高商铺一开盘就在宜宾大卖。
但，现实却不是那么美好，2023年底，宜宾市民郭先生却因为自己购买的“6米层高商铺”实际层高仅4.7米问题和华润·公园九里的开发商“宜宾润汇房地产开发有限公司”（以下简称润汇公司）对薄公堂。
二、业主耗尽一生积蓄购买“层高6米”商铺后，拿到的房屋净高仅为4.7米，导致商铺隔成两层的价值空间荡然无存
2020年12月17日，郭先生夫妇出于对万象汇项目6米层高商铺价值的信任和期待，拿出了一辈子的积蓄向润汇公司购买了位于公园九里4期3栋底层的3间铺面，郭先生和润汇公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第二章第四条之（四）明确约定：“该商品房层高6米。”。
图为购房合同对商铺层高6米的明确约定
3间铺面单价均为22000元一平米，3间铺面总面积为164.15平米，总价款为3639880元。郭先生于2021年3月17日付清了全部购房款。郭先生说：两口子起早贪黑，含辛茹苦做了一辈子小生意，积累的300多万就全部砸在这里了，也算赌一把升值空间，当然还是主要出于对华润公司国企地位的信任和对官媒宣传的项目前景的期待。
但，郭先生在接房后发现润汇公司交付的商铺屋顶都被各种横梁和多组管道占据了1.3米左右的垂直高度，铺面净高度连5米都达不到，根本不能像润汇公司宣传的可以隔开作为两层楼使用，所以商铺价值大打折扣，购买使用的目的完全达不到。
3套商铺实拍图，可见屋顶被大量横梁和管道占据，导致实际高度严重缩水
2023年6月21日，经郭先生委托宜宾精鑫工程勘察设计有限公司测绘，确认原告所购三套房屋层净高（净空尺寸）仅为4.7米，即地面到屋顶横梁的净高度为4.7米。
宜宾精鑫测绘公司测绘报告载明三间铺面地面到房顶梁的高度均为4.7米
三、郭先生对润汇公司提起民事诉讼，发现润汇公司是早有准备，明知故犯，早已挖好很多坑。
经和润汇公司多次协商无果后，这位曾经因一掷三百万被润汇公司奉为超级VIP的郭先生深深感到了公司的不负责和现实势利，这3套铺面也因为不能隔为两层，长期租不出去造成巨额资金积压，郭先生只能自用。万般无奈，他只得于2023年8月底向宜宾翠屏区法院三江新区法庭起诉了润汇公司，请求因层高严重不符无法隔两层，导致他每套房屋少得20.33%的使用空间，按他支付的总房款3639880元计算，润汇公司应当赔偿损失739988元。
12月26日下午，本案已在三江新区法庭开庭审理。
笔者发现，在诉讼中，诸多疑点和问题全部浮出水面：
1、润汇公司系“明知3套商铺均层高4.7米，却故意欺诈业主，作为层高6米商铺出售”，违反了诚实信用义务，故意隐瞒与合同有关的重大事实，应当承担赔偿责任。
按我国预售房制度，商品房肯定是先规划设计再进行建设，在润汇公司进行商品房预售时其必然已经取得了《工程规划许可证》、《施工许可证》等五证，所以其工程设计图纸必然是早就完成了并且早就通过了住建部门施工图审查的。那么润汇公司对于所售房屋中是否有结构梁和管道是早就明知的，结构梁和管道占据多少垂直空间也一定是早就明知的，但润汇公司自始至终都没有明确告知郭先生这一事实，而且购房合同还堂而皇之地载明“层高6米”。
直到昨天开庭时，润汇公司代理人也拒不说明该商铺所在楼栋规划设计时间，其隐瞒房屋重要瑕疵的事实非常清楚了。
如下图所示，润汇公司在合同附件一“房屋平面图”上没有标注结构梁、管道，仅仅在底部以很小字体标注：因使用功能及结构需要，房屋中可能会有上下水横管及立管、雨污水管、烟道、烟管、排气管等，房屋中间可能会有梁等。
如下图，润汇公司还在补充协议第二十三条的其他补充约定2.4双方明确约定：根据结构的需要，该商品房室内天棚局部可能有结构梁，墙体内可能有结构柱或剪力墙。此外，润汇公司再未说明商品房室内的结构梁和管道占用大量垂直空间的问题。润汇公司在广告及媒体上大肆宣扬商铺层高6米，实际使用空间仅为4.7米的事实只字未提。
郭先生认为，可能性和现实性是两个完全不同的概念。润汇公司对于房屋结构无疑是早就清楚明了的，开发商把实际早已发生的既定事实作为一种可能性来告知业主，属于故意隐瞒。房屋的使用空间缩水显然对业主利益有重大影响，润汇公司隐瞒的事实为与合同有关的重大事实，故应当承担赔偿责任。
2、润汇公司拒不提交设计图纸。
设计图纸能够明确证明润汇公司在销售房屋时对房屋结构是明知的；对房屋内是否结构梁、管道是明知的。郭先生告诉笔者，他委托的律师此前申请调查令前往三江新区国土规划建设城管局、宜宾市城市建设档案馆均未查询到设计图纸，该图纸仍在被告处保存。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定：“下列情形，控制书证的当事人应当提交书证：（一）控制书证的当事人在诉讼中曾经引用过的书证；（二）为对方当事人的利益制作的书证；（三）对方当事人依照法律规定有权查阅、获取的书证”。第四十八条规定：“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。”
郭先生说，对于他购买的3套商铺的设计图纸，他当然有权查看，而润汇公司拒不提交，应当承担不利后果。
在此，笔者真的希望润汇公司拿出当初在住建部门审查的图纸，看看当时这3套商铺设计时到底有无结构梁和管道，并且到底占据了多高的垂直空间，图纸一出，润汇公司是不是“明知4.7米故意当6米卖”不就一目了然了吗？
3、润汇公司作为格式合同的提供者，为了逃避责任要求郭先生签署《签约声明》
润汇公司竟在2020年12月13日，让郭先生签署了一份离奇的《签约声明》，要求郭先生不援引格式条款有关规定，对合同中含有的减轻免除由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人权利的内容予以认可。并载明对所有合同文本对郭先生进行了逐条合理的适当的说明与解释。上述内容是明显的“霸王条款”，违反法律的强制性规定，属于无效条款。
格式条款的适用是为了维护交易公平，防止处于优势地位的一方利用格式条款损害对方权益。属于法律强制性规定，不是双方可以约定排除适用的任意条款。
润汇公司的《签约声明》，依据最高人民法院公报案例的观点，开发商在合同格式条款中，故意隐瞒重大风险造成购房人信息不对称的情况下达成免责合意，履约发生纠纷时不能排除责任。也即，即使被告对免责条款进行了提示说明，由于其说明的内容不明确具体，也不构成免责。
笔者还获悉，在昨日的庭审中，润汇公司提出了三条抗辩意见：
一、该3套商铺竣工验收合格，无质量问题。
二、该3套商铺实际面积和合同面积一致，也就是说面积也给够了业主的。
三、我们公司在住建部门的竣工验收测绘报告是权威合法的，郭先生找的精鑫测绘公司测绘报告不合法。
对于以上三条，郭先生称：头两条完全属实，第三条前半句也属实。
但，他作为原告，本来就不是追究房屋安全质量问题和套内面积问题，而是实际层高和合同约定层高极度不符的问题，润汇公司提出头两条抗辩意见是偷换概念，牛头不对马嘴，和本案无关。
至于第三条，住建部门竣工测绘是针对整个房屋面积，而郭先生找的测绘公司只是为了测量实际房屋净高，任何有资质的测绘公司都可以测量，润汇公司故意偷换概念，以他们房屋竣工是住建部门验收的为由，用套内面积无误差为由来填补房屋实际层高和合同约定层高不符的错误，以竣工验收测绘更权威为由诋毁郭先生请的有资质的测绘公司对房屋层高的正确测绘。那按这个逻辑，我买的东西明明却是合同上约定的A货，你给我一个B货，然后称B也是合法商品无质量问题，是不是也能蒙混过去？
郭先生苦笑着说：按润汇公司这样的逻辑，那我签合同约定层高6米还受什么法律保护呢，那到时你交付我一个层高1.5米的房子，我进门都要低着头，然后你说实际层高就那样，那我是不是也得逆来顺受呢？
笔者认为，润汇公司作为国企开发商，并且刚在今年夏天荣膺“宜宾市十佳房地产开发企业”称号，理应踏踏实实经营，以高品质、高诚信回馈客户，但我们看到该公司对于自己曾经的VIP客户都如此手段，让客户买到于合同严重不符的商品房求助无门，多次交涉一推了之，这着实不是负责任的房企应有的做法！
笔者希望这起商品房纠纷能得到公正依法解决，笔者将继续关注后续。
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发表于 2023-12-27 17:44
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