2025年，该模式迎来关键性政策突破。8月28日发布的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“自主更新”纳入国家城市更新战略框架，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建。”这既是对2025年7月中央城市工作会议的具体落实，也是在“十五五”规划开局之前出台的重要制度文件，标志着“原拆原建”从地方探索上升为国家战略。事实上，2025年3月全国两会期间，住建部部长倪虹提出，要将2000年以前建成的老旧小区全面纳入改造范围，并鼓励地方探索居民自主更新模式。
根据中指研究院的监测数据，我国城镇化率已从2015年的57.3%提升至2024年的67%，但2021至2024年间增幅已降至1个百分点以下，城镇化增速明显放缓，城市发展进入以存量更新为主的时代。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，随着城镇化从快速增长期转向稳定发展期，房地产行业也必须从增量开发转向存量运营。在存量时代，“‘原拆原建’遵循‘你的房子，你做主’原则，以居民自筹资金、自主决策为基础，政府主要提供政策支持，居民在改造后回迁原址并延续产权。”他表示，该模式不仅有助于缓解“老破小”二手房流通难题，也能促进居民资产价值修复。
不过，李宇嘉也指出，并非所有老旧小区都适用该模式。尽管多地已有成功案例，但由于“居民意愿统一难、资金筹集压力大、过渡期安置复杂等现实约束”，目前“原拆原建”更适用于两类情形：一是位于大城市核心城区、具备适度增容空间的小区；二是产权结构相对单一、共识形成难度低的社区。
尽管推进中仍面临多重挑战，但随着1980至2000年建成的大量住房逐步老化，不少因配套落后、存在安全隐患而被认定为危房，“原拆原建”有望成为未来城市危旧房改造的主流路径。李宇嘉认为，这一模式不仅是改善居住安全的现实需要，也是推动城市高质量发展的重要举措。随着成功案例的示范效应逐渐显现，居民共识和参与意愿有望提升，该模式将在城市更新中发挥越来越重要的作用。
李宇嘉是广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员，长期深耕房地产政策与市场研究，其研究领域涵盖市场调控、风险防范、住房金融等核心议题，他多次参与政策研讨，在城市更新、住房保障等领域提出多项具有前瞻性的建议。
近期，腾讯财经独家对话广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，围绕“老旧住房自主更新”的政策背景、实施难点、市场影响，以及未来趋势等核心问题进行解读。
以下是对话详情：
政策信号：城镇化进入存量时代，推动房地产从增量市场向存量市场转型
1，腾讯财经：在您看来，当前全国老旧小区改造工作正从“微改造”步入“深水区”，“原拆原建”模式在这个时间点被提及，您认为它释放了怎样的政策信号或者社会需求？
李宇嘉：当前“原拆原建”模式被提及，核心背景源于我国城镇化与房地产市场的阶段转型。2025年中央城市工作会议明确指出，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。这一判断意味着，房地产行业未来也必须从增量房地产转向存量房地产。
在增量房地产时代，老旧小区改造往往依赖土地出让、容积率提升以及增量商品房开发所带来的资金支持，用以补齐公共设施短板。然而，进入存量房地产阶段，原有模式已难以持续。正是在这样的背景下，“城市是人民的城市”“人民城市人民建”的理念被不断强调，这意味着当改造的对象是有产者的房屋时，必须要遵循“你的房子，你做主”的改造原则。该模式也释放了很强的政策信号，让业主或者居民通过共同出资改善自身居住环境的同时，还能实现居民资产的保值增值，打破“公共产品”应该是“免费”的错误认知，通过重塑老旧小区改造的模式，建立居民的共识机制，实现群众满意的共建共治共享改造成效。
模式优势：业主主导，产权延续，保留原社区关系
2，腾讯财经：“原拆原建”与传统的“棚改”“旧改”“拆迁”本质区别是什么？有什么优势？
李宇嘉：“原拆原建”模式具有三个本质特征：一是由业主作为实施主体，通过社区自治推动共同决策，改造资金以居民自筹为主，政府主要提供政策支持和部分补贴。二是“原拆原建”模式不涉及土地出让和大规模商业开发，居民在改造期间暂时外迁，完工后仍回迁至原址，产权关系得以延续。与传统拆迁相比，虽可能需要自筹部分资金，但能够保留原社区关系。三是“原拆原建”不依赖大规模增建商品房来覆盖改造成本，主要由业主出资覆盖改造成本，完成更新。
适宜范围：大城市核心城区老旧小区与产权单一社区更易推进
3，腾讯财经：近年，越来越多的老旧房子开始探索“原拆原建”，甚至一些城市已经有成功案例，根据您的观察和研究，您觉得“原拆原建”适合哪类城市、哪类房子？
李宇嘉：“原拆原建”是对过去传统改造模式的彻底更迭。过去，业主往往无需出资即可入住新房，而现在则需要承担部分更新成本，这一转变在推进过程中难免会面临一定阻力。
从目前已落地的成功案例来看，该模式主要适用于两类情形：一是位于大城市核心老城区的小区和房子，这些区域通常商业旺盛、就业良好、交通便利、人流量比较大，房子在改造过程中，可通过适度提高容积率，利用部分新增住房面积覆盖部分居民难以承担的改造成本，同时新建房屋也具备销售市场，能够卖出去；二是小区规模较小、产权结构相对单一的小区，如属于某一国有事业单位、高校，或存在单一产权占比较高（如底商为同一产权方、或某一业主拥有大量房屋）的情况，这类项目因协调主体少、共识形成难度低，更易推动实施。
实施障碍：居民出资能力、协调难度是核心挑战
4，腾讯财经：根据您的观察和研究，目前“原拆原建”的模式有哪几种？在具体落地实施过程中遇到的最大障碍是什么？
李宇嘉：目前，“原拆原建”在实践中主要存在三种模式：一是由业主成立自治组织，在完成地块清理后，将其出让给开发商进行建设，建成后，业主实现回迁，开发商则通过适当增容实现资金平衡；二是业主委托开发商代建，开发商仅收取建设费用，改造与回迁资金由业主自筹；三是将小区与周边地块整合，进行整体开发，通过更大范围的资源调配实现资金平衡。
尽管模式多样，该类型项目在落地过程中仍面临多重障碍：
首先，居民习惯过去无需出资即可住新房的模式，对当前需自己出资接受度低，往往导致同意率难以达到90%以上的实施门槛；
其次，老旧小区居民中中老年人、低收入群体占比较高，出资能力有限；
第三，改造期间通常需要2年左右的外迁过渡，过渡期的租房费用来源成为现实难题；
第四，为补齐社区配套短板，常需增加容积率或新增用地，但此类调整成本较高，且周边往往缺乏可整合空间；
第五，改造期间底层商铺、小贩的经营受影响，生计问题需妥善安排；
第六，项目推进依赖街道、居委会等进行广泛动员，并需协调住建、自然资源、市政等多个部门，工作琐碎繁杂，机制设计复杂，协调难度较大。
5，腾讯财经：正如您所说，资金可能也是最关键的问题。目前，在一些城市已有成功落地的案例，那么各地探索的案例中，除了业主自筹一部分资金，还有哪些资金筹集模式？您最看好哪种或哪几种模式的组合？其可持续性如何？
李宇嘉：在当前“原拆原建”模式的推进中，资金来源呈现多元化的特点，除了业主自筹资金，还包括通过增容和商品房开发回笼资金、依托规划与容积率调整实现地块价值提升、与周边地块整合以提升土地利用价值、银行贷款，以及国家与省市层面的保障性安居工程资金、中央预算内投资、专项债和财政补贴等，后面这几类主要用于社区外的基础设施和公共设施建设。
上述资金渠道可进行多种组合。在实际操作中，来自保障性安居工程和财政补贴的资金规模通常有限，因此更具可持续性的模式是以业主自筹资金为基础，结合周边地块整合与规划功能调整所带来的价值提升为主要路径。只有坚持以业主出资为主导，辅以片区整体规划和功能优化带来的空间增值效应，才能有效覆盖社区内部公共服务设施（如垃圾分类点、物业用房、电动自行车停车区等）的建设成本，并借助片区整体价值提升带动少量商品房开发，实现资金平衡与项目可持续推进。
政策支持：政策体系基本形成，从“城市体检”到“城市更新”机制逐步完善
6，腾讯财经：当前国家及地方层面，针对“原拆原建”的专门性政策法规是否完善？存在哪些空白或需要突破的点？
李宇嘉：当前，支持“原拆原建”的政策体系已基本形成。具体来看：
一是在顶层设计层面，国家于今年5月份出台城市更新实施意见，明确要求建立“多规合一”的国土空间规划体系，实现从总体规划到控制性详细规划、专项规划的“一张蓝图绘到底”。
二是在机制建设方面，国家近年来逐步确立“城市体检到城市更新”联动机制，强调“无体检、不更新”。根据体检结果，特别是对鉴定为C、D级的危房，原则上应启动更新程序。但具体是否采用“原拆原建”模式，需先行开展居民意愿摸底，只有在业主同意率达到规定比例、并自下而上提交共同改造申请的基础上，方可启动后续规划设计。
三是在标准指引方面，国家已发布老旧小区改造、完整社区建设及“好小区好社区”等相关标准。下一步重点是鼓励基层发挥首创精神，依据国家上位规划、更新政策与流程要求，通过具体项目推动“原拆原建”落地实施。
四是在政策支持方面，国家在片区统筹改造、零散用地整合、低效闲置用地利用、规划和功能调整等方面均提供了配套政策工具。各地可结合项目实际申报政策支持，包括将改造范围从C、D级房屋适度扩展至B级，对存在产权历史遗留问题的项目也可按程序向上申报解决。
市场影响：“老破小”市场或现结构性分化，改造成败显著影响价格走势
7，腾讯财经：原拆原建政策的推广会对当前“老破小”二手房市场产生哪些影响？“老破小”二手房大部分位于城区中心位置，地段较佳，但是由于破旧、户型过时、无电梯、无停车位等问题，而饱受诟病，价格跌幅也较大，原拆原建政策是否会对“老破小”二手房价格有所影响？
李宇嘉：在“原拆原建”模式逐步推行的背景下，其对“老破小”二手房市场的积极影响主要体现在以下几个方面：
一是有利于缓解“老破小”二手住房由于其不适居而挂牌量攀升、挂牌价格持续下跌的态势；
二是有利于“老破小”二手房供给效率提升，促进流通加速，使原本品质较差而被市场忽视的房源重获关注；
三是有利于打通新房和二手住房“卖旧买新”的置换链条，改善过去因旧房难卖而无法换房的困境；
四是部分买家预期改造后小区价值将得到修复，可能推动购买资金提前进入该小区或改造后流入的情况。
然而，是否能够真正重塑“老破小”二手房价格，关键仍取决于“原拆原建”的推进力度与覆盖范围。我认为，短期内该模式的实施规模预计有限，更多将处于试点探索阶段。基层政府将优先开展房屋体检，摸清C、D级危旧小区的存量规模与业主改造意愿，通过宣传引导提升居民参与度，并选择条件相对成熟的项目先行推进。
因此，短期内在单个片区内，可能仅有少数小区能够达到90%以上的业主同意率并启动改造。即便同意率达标，后续仍需组建业主自治组织、开展不同意户的沟通协调、完成规划设计与资金平衡方案制定等复杂流程，整个过程耗时较长。由此可见，“原拆原建”短期内难以全面扭转“老破小”二手房的价格走势，其实际市场影响将呈现明显的结构性分化，改造推进顺利的小区有望实现价格修复，而推进受阻的小区则可能因预期落空而面临价格进一步承压。
未来前景：将成为危旧房改造主流路径，在城市更新中发挥重要作用
8，腾讯财经：您预计“原拆原建”模式在未来中国城市更新中会扮演怎样的角色？是会成为一种趋势吗？
李宇嘉：随着1980到2000年这20年建设的小区相继进入“中老年”阶段，大量住房因配套设施落后、结构安全隐患突出，将被陆续认定为C、D级危房。这部分住宅产权关系相对清晰，加之当前城市发展已进入存量提质为核心的新阶段，在“人民城市人民建”理念引领下，“原拆原建”有望成为未来危旧房屋改造的主要路径。
这一模式不仅是改善居住安全的现实需要，也是提升社区治理水平、推动城市高质量发展的重要举措。在推进初期，由于机制磨合与共识形成的难度，整体进程可能较为缓慢。然而，率先完成改造的小区将显著实现资产保值增值与居住环境改善的双重提升。这种示范效应将逐步推动更多业主形成共识，提升参与意愿，进而降低推进阻力，形成良性循环。
因此，随着试点项目的成功落地与经验积累，“原拆原建”模式有望在未来的城市更新中发挥越来越重要的作用。
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发表于 2025-10-18 20:28
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