加急反映：九洲第一生活区 7 月 30 日物业选聘合同公共收益条款违规，恳请紧急督办整改

不懂就想问

致：绵阳市涪城区住房和城乡建设局物业监管科、工区街道办事处
反映人：九洲第一生活区多名业主
日期：2026年7月24日

一、紧急背景
小区原物业已撤场，现由物业管理委员会组织全体业主投票选聘新物业，投票时间定于7月30日，距离投票仅6天，时间十分紧迫。九洲社区、工区街道全程知晓本次选聘及两份物业合同完整内容，但未对合同内违规公共收益分成条款进行纠正、风险提示。两家竞标物业约定分割业主公共净收益，严重违反《民法典》、四川省、绵阳市最新公共收益管理政策，若本次投票落地签约，将造成全体业主长期巨额财产损失，现紧急书面反映，恳请贵单位立即介入督办。

二、两家物业违规条款原文
1. 良国物业服务合同第十二条
经营总收入扣除人工、税费、设施维护、管理费等经营成本后，剩余净收益90%归物业公司，仅10%存入业主公共账户；物业90%用于填补自身物业服务亏损，年末才拨付业主10%收益。
2. 浩淼物业管理合同 第七条
全部公共收益扣除经营成本后，净收益70%归物业、30%归全体业主，物业所得用于补贴物业服务成本缺口。

三、法定、政策依据（强制适用绵阳涪城）
1. 《民法典》第282条：共有区域经营收入扣除合理经营成本后，全部收益法定归全体业主共有，物业仅可据实列支经营直接成本，无权分割净收益弥补自身经营亏损。
2. 川建行规〔2026〕3号（7月15日全省实施）：仅允许从经营总收入列支不超过30%专项经营成本；严禁对扣除成本后的净收益按比例切分划归物业；物业费覆盖的安保、保洁、管理人员薪酬不得重复计入公共收益成本。
3. 绵阳市住建局《关于规范本市住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》：物业代管公共收益管理成本上限≤总收入30%；公共收益仅限用于小区公共支出，不得用于补贴物业公司基础运营成本。
4. 《四川省物业管理条例》：街道对物管会具备法定指导、监督、普法义务；住建部门负责物业合同合规审查、行业违规查处。

四、本次选聘三大紧急风险（7月30日即将投票）
1. 合同条款实质违规，直接侵占业主物权
合规模式：总收入—据实核算≤30%经营直接成本 → 100%净收益归全体业主；
两家物业统一违规：将法定归属业主的纯收益大比例分给物业，良国物业业主仅分得10%、浩淼物业仅30%，以业主共有资产承担物业公司经营风险。
2. 街道、社区、物管会未尽事前风险告知义务
相关单位明知政策红线，却未向全体业主公示条款法律风险。多数业主因小区物业真空、担心安保保洁问题急于选定物业，不了解长期资金流失隐患，在信息不对称情况下参与投票。
3. 条款存在极高司法无效风险，埋下长期基层矛盾
即便本次业主大会投票程序完整，物权法定规则不能通过业主多数表决随意处分全体共有财产。后期业主集体起诉，法院极大概率认定分成条款无效，判令物业返还多年侵占收益，引发数年群体性纠纷，增加基层治理压力。

五、加急诉求（务必于7月30日投票前落实）
（一）涪城区住建局物业监管科
1. 立即约谈良国、浩淼两家竞标物业，下发整改告知，要求删除“净收益比例分成”违规条款，统一修改为合规版本：公共收益设立小区独立专用账户，据实列支公共经营直接成本（上限不超过总收入30%），扣除成本后全部净收益归属全体业主，使用方案由业主大会表决。
2. 全程监督本次7月30日业主投票及后续物业服务合同备案，若合同保留违规分成条款，依法不予备案，并对涉事物业开展行业信用扣分、限期整改。
3. 指导物管会在正式合同强制增加保护性条款：公共收益资金与物业自有资金隔离、禁止重复列支物业费人员薪酬、每季度公示完整收支凭证、20名业主联名可启动第三方审计、合同期限不超过3年。

（二）工区街道办事处
1. 即刻牵头组织九洲社区、小区物管会、业主代表、两家物业召开紧急协调会，宣讲省市公共收益新规，督促物业7日内完成条款整改（投票前完成）。
2. 若物业拒不修改违规条款，强制要求物管会在所有投票公告、纸质选票、业主群张贴醒目风险告知书，明确写明：案涉净收益分成条款与法律法规、省市政策冲突，存在被法院认定无效、追回资金的诉讼风险，保障每一位业主充分知情权，杜绝盲目投票。
3. 全程监督7月30日投票全流程，严格执行法定表决门槛：参与表决户数、专有面积双2/3以上，同意票双过半；全程录像、选票封存、社区工作人员现场见证，完整留存档案备查。
4. 督促小区加速筹备正式业主委员会，业委会成立后第一时间重新协商公共收益管理规则。

六、最后说明
全体业主均认可小区急需物业服务解决空窗安全隐患，但不能以牺牲全体业主长期共有财产为代价。本次投票仅剩余6天，情况紧急，恳请贵单位加急处置。若贵单位未依法履行指导、监督职责，放任违规条款落地签约，全体业主将同步通过12345政务热线、上级住建部门、纪检监察渠道持续反映履职不到位问题，并保留全体业主提起民事诉讼维权的全部权利。

衣着不整

目前九洲生活区一区已经开始投票了，投票截止时间是本月29日。有关部门请及时介入，不能让违规行为明目张胆进行！