以下图文均来自 《读者报-壹周刊》
飞速建设中的仁寿县城（资料图片）
■本报记者邹坤 实习记者屈李平眉山报道
2011年5月19日，四川省眉山市中级人民法院民事判决书(2011)眉民终字第34号驳回了四川家乐园房地产开发有限公司的诉讼请求，撤销了仁寿县人民法院(2010)仁寿民初字第1462号民事判决。
仁寿县人民法院(2010)仁寿民初字第1462号民事判决确认了四川家乐园房地产开发有限公司与黄楠于2009年7月18日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中关于“坝子”16.74平方米的“补偿协议”无效，要求黄楠返还四川家乐园房地产开发有限公司因合同无效部分取得的置换房屋面积33.48平方米。而二审认为此次判决认定事实不清，适用法律错误。至此，围绕着四川省眉山市仁寿县“欧洲印象”二期房地产开发项目中的房屋拆迁安置补偿中的一块争议较大的50.23平方米土地的纠纷并未结束，相反，随着事情的发展，由这块土地权属的争议所暴露出来的处于仁寿县城黄金口岸的“欧洲印象”二期在开发中的征地拆迁和规划建设审批的问题却显得更加迷雾重重。
欧洲映像
人口众多的仁寿县城对房地产的需求旺盛，有人甚至用“寸土寸金”来描述县城里的每一寸土地。而曾经一亩接近1000万的天价的土地价格也让其他相同级别的城市汗颜。
欧洲印象项目区位优势非常明显：北临仁寿百年老街陵州路，南临新南街。位于仁寿百年商业老街陵州路和金马路的核心位置，紧依目前的阳光商业街，怡和春熙步行街，新南街，一环路商街四大街区聚集形成核心地段商业框架，与欧洲街，形成稳固成熟的地段优势和集中商区。
欧洲印象一共两期，由四川锦绣房地产开发公司和仁寿双良房地产开发公司共同开发。由四川基准方中设计院、核工业部西南勘测设计研究院设计，总建筑面积14万余平方米，容积率5.5。由一栋24层地标性建筑，一栋21层，四栋18层，一栋6层及一栋13层独立商业楼构成，总826户。
随着成都经济圈辐射影响的凸显，仁寿县各方面正在为打造仁寿新商圈而倾力，全力进行“成南生态商贸现代休闲新城”建设。
欧洲印象的开发刚好迎合了这种趋势。项目在成立之初，就得到了当地政府的高度支持，作为市政府标准化工程，而仁寿县的一位主要领导还担任了欧洲映像的项目总指挥。
当时，诸如“仁寿欧洲映像：一座新城的形象代言，欧洲印象领航仁寿5月楼市”的消息常常见诸报端。开盘当天，还请来了许多外国歌手助阵，场面盛大。时至今天，作为四川锦绣房地产开发公司的欧洲印象一期已基本完工。欧洲印象二期也正在紧锣密鼓地建设。但是，问题恰恰出在2期。
根据欧洲映像二期项目的介绍：总用地全长约120米，占地14亩，总建筑面积6万余平方米，容积率5.84。由一栋24层地标性建筑，两栋18层建筑及一栋13层独立商业楼构成，总362户。
欧洲映像二期，最初是由四川仁寿双良房地产开发有限公司开发的高端项目。双良房产当时以打造“城市标志性建筑物”的气度来呈现这个城市核心不可再生的土地。整个项目以欧洲风情街区为打造主题，通过特色小品、休闲长廊等元素把街区两边、主楼与附楼之间两者有机地组合，形成以欧洲风情街为核心的环状人流交通，从而使整个项目的建筑体形成分中有合、合中有分，使得购物、休闲、娱乐等消费体验更具有层次感、立体感、时代感!项目根据政府规划，建成后将是仁寿重要的商业区，将成为仁寿最国际化、时尚化的SHOPPINGMALL。
而2011年5月19日四川省眉山市中级人民法院民事判决书显示，欧洲映像二期已改由四川家乐园房地产开发公司负责开发。而知情人士都知道此项目的实际开发负责人为谭付华，无论是之前的双良房地产开发有限公司还是现在的四川家乐园房地产开发公司都只是谭付华挂靠的公司而已。
记者22日在现场看到，欧洲映像二期目前已完成两栋，设在建筑工地旁的小巷里的二期售楼部并不张扬，记者在此询问得知已建的两栋楼房已全部完成预售，预计在2011年年底通街，现在房价在3700~3988元/㎡之间。而剩余的两栋也将很快开工建设。
欧洲印象二期工程正在建设中的楼盘
争议之地
黄英、黄莉拥有仁寿县国土局颁发的划拨土地使用证书，而她们拥有的土地权属正好位于欧洲印象二期项目内。
但是她们却说：拆迁她们不知情、补偿她们也不知情。
黄绍俊的家庭应该算得上是个大家：有五个子女，黄明刚、黄小英、黄群英、黄莉、黄英，这一家人共同拥有一块上大下小的面积为390.3平方米的梯形土地，使用权性质为划拨。
这家人一直住在仁寿县文林镇蔬菜2队，集体农转非后，他们的宅基地被划拨为国有土地。蔬菜大队的住户基本上都位于老南街，欧洲印象的土地大多来自于以前的蔬菜2队和蔬菜3队。
宅基地被划拨为国有土地后，黄绍俊对土地进行了分配，黄明刚、黄小英、黄群英共有梯形上半段的面积244.47平方米.梯形的下半段145.83平方米面积为黄英、黄莉共有。
在具体的分配上，黄明刚、黄小英各分摊了73.34平方米的面积，黄群英分摊了97.8平方米的面积，黄莉、黄英各分摊了72.195平方米的面积，他们都拿到了1997年仁寿县国土局颁发的《国有土地使用证书》，黄英持有仁国用(1997)字第605号《国有土地使用权证》，黄莉持有仁国用(1997)字第606号《国有土地使用权证》。
黄绍俊是当地一名比较有名气的建筑商，曾主持修建过仁寿的火柴厂等一些重大工程，2001年前，黄绍俊决定在宅基地上为子女修建房子，他先为大点的黄明刚、黄小英、黄群英修建了占地约180平方米面积的四楼一底的房子。
当时四楼一底一共十套房屋，黄群英为大姐，分了4套，黄小英和黄明刚各分了3套，除了黄小英和黄明刚各自留了一套之外，其余8套均被出售并办理了相应的房屋所有权证。
修建房屋时，排行最小的黄莉还在读书，她和四姐黄英没有参与到此次分配中来。黄英说父亲在开始分配土地上就做好了规划：大姐、二姐、三哥作为一个整体，占有梯形土地的上半部分，自己和妹妹占有下半部分。而修建房屋也是如此，先建了哥哥姐姐的，然后父亲开始着手准备修建自己两姐妹的。
不幸的是，后来黄绍俊得了重病，他还没有来得及为两个小女儿准备房子就过世了，在梯形的下半部分，就只留有几间小青瓦房。
没有等到父亲的恩惠降临的黄莉、黄英在2001年后外出打工，青瓦房留在了老南街，有人租就把它租出去，没人租就任由野草肆虐。
等了两年，2003年，杨双碧找了两姐妹，想使用这块土地修建房屋。同年9月11日，黄莉、黄英与杨双碧签订《宅基地使用权转让协议》：黄莉、黄英将共有的宅基地(梯形地块下半段，面积为145.83平方米)中约95.6平方米的使用权转让给杨双碧——杨双碧不愿意买下全部的145.83平方米土地，他只是需要95.6平方米来修建房屋，而剩下的50.23平方米就闲置在那里，作为公共通道使用——只是当时谁也不想到，10年后这里的地价会翻了几十倍。
奇怪的是，所有人都没有办理土地使用产权变更登记，包括杨双碧，包括黄明刚、黄小英、黄群英之前出售的八套房屋。当地一位国土局工作人员认为这可能和当时买主想节约土地过户费用有关。
2009年，家乐园公司准备开发建设“欧洲印象”项目，涉及到了包括黄明刚、黄小英、黄群英等人的拆迁安置补偿，当时谭付华分别与段建兵(黄小英丈夫)、黄楠(黄明刚之女)、杨双碧及购买黄绍俊所建房屋的八户业主达成了《拆迁安置补偿协议》，其中段建兵的拆迁面积为房屋91.17平方米，坝子35平方米，黄楠的拆迁面积为房屋91.78平方米，坝子35平方米，黄群英的拆迁面积为房屋3.5平方米(黄群英之前位于此地的房子早已卖完)，坝子54.5平方米.三户的坝子面积共计124.5平方米.当时赔付房屋的比例按照1∶2的比例来赔付。
黄莉、黄英后来听说了“欧洲印象”开发项目，她们才想起她们在此项目拆迁中至少还有一块50.23平方米的闲置土地。她们很纳闷，开发商并没有来找她们协商。谭付华以前是她们的邻居，还多次到自己家向父亲请教一些工程上的问题。当时卖房给杨双碧他也在现场。
黄莉、黄英找到谭付华，提出了补偿协议，但开发商坚称这块土地他们已经赔付过了：家乐园公司认为黄莉、黄英的公共通道50.23平方米的土地包括在他们与黄楠、段建兵、黄群英签订的《拆迁安置补偿协议》中关于“坝子”的补偿部分里。
随后，家乐园公司起诉了黄楠等人，请求确认他们当初签订的《拆迁安置补偿协议》中关于“坝子”的补偿部分无效，家乐园公司的依据是当初黄绍俊用180平方米的土地修了四楼一底，而按照当初的分配，梯形上半部分归黄明刚、黄小英、黄群英的共有面积为244.47平方米，除去修建房屋占有的180平方米的土地，“坝子”的实际面积也就只剩下了64.47平方米，而《拆迁安置补偿协议》协议中赔付的“坝子”面积为124.5平方米，用124.5平方米减去实际的64.47平方米剩下的就应该是那50.23平方米的赔付，所以家乐园公司认为这50.23平方米的土地，他们不是没赔，只是赔错了。
一审判决支持了家乐园公司的一部分说法，判决也认为124.5平方米的面积中包括了50.23平方米为黄英、黄莉的公共通道面积，分摊到黄明刚、黄小英、黄群英3户下，每户均应摊16.74平方米.而本应作为8户人共同拥有的建房后余下的64.47平方米的坝子面积因为当初的购房业主并没有办理土地使用权变更登记手续，也没有补交土地使用权出让金。所以建房后剩余空地的使用权仍为黄明刚、黄小英、黄群英所有。
2010年，相关部门的调查笔录
一审最后做出了如下判决：确认四川家乐园房地产开发有限公司与黄楠于2009年7月18日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中关于“坝子”16.74平方米的补偿协议无效;要求黄楠返还四川家乐园房地产开发有限公司因合同无效部分取得的置换房屋面积16.74×2的33.48平方米的房屋面积。
黄楠等人不服此判决，她们向眉山市中级人民法院提出了上诉，黄楠认为当初签订的《拆迁安置补偿协议》并没有包含第三人(即黄英、黄莉)的公共通道面积，属认定事实错误。而且她们和黄英、黄莉就没有恶意串通的故意。
二审认为，作为开发公司的拆迁人他们应对被拆迁人的房产、土地使用权等相关财产进行调查核实，而房产、土地使用权等不动产权属以登记为准，所以家乐园公司以不知道该土地权利人还有黄莉、黄英为由赔偿错了是自己的失职，而他们和黄楠的补偿面积当初也是经过双方商定的。所以二审撤销原判，驳回了家乐园公司对黄楠的诉讼请求。
而此时作为黄莉、黄英的50.23平方米的土地赔付依然没有得到解决。“欧洲印象”二期剩下的两栋房子正准备开工，而黄莉、黄英的土地刚好处在了这片土地的中央。
拆迁、建设和违规
作为“欧洲印象”二期的开发公司他们在国土局没有土地备案，但是他们却也拿到了建设工程许可证。
在长达一年多的时间类，黄莉、黄英为50.23平方米的土地不停奔走，之前，他们一直试图和开发商直接谈判，但沟通相继无果。
后来，黄莉、黄英听从了一些身边人的建议，找到作为“欧洲印象”二期项目的建设主管部门——仁寿县规划和建设局。开发没有对被拆迁人的房产、土地使用权等相关财产调查核实，对房产、土地使用权等不动产权属以登记为准的工作没有核实，也就是说，他们没有找过我们协商，也就没有取得这块土地的使用权。黄莉、黄英向《读者报》记者出示了土地登记审批表，这份宗地编号为A-03-087-(1)的仁国用(96)字第605号明确显示了黄莉、黄英拥有面积为145.83平方米的划拨土地。
如果按照正常的程序来，开发商必须取得所有被拆迁土地的使用权证明才能够有权开发，才能够依法报建、报批。而取得土地所有权并不能以不知情为由，而不动产权属以登记为准是很简单的事实。
但是事实却是，这个处于仁寿最繁华地段的项目，在这样的情况下，却拿到建设工程许可证的。
黄莉、黄英她们开始不停地向仁寿县规划局反映此事。
在仁寿县规划和建设局2010年5月20日的调查笔录中记者看到，黄莉、黄英向仁寿县规划局明确反映了开发商存在的问题。并提出了要求开发商支付两人各一套不少于140平方米的门市和不少于120平方米的住房。
一年过去了，“欧洲印象”二期项目已完成两栋并全部预售，剩下的两栋已经要开始动工，而黄莉、黄英的土地就处在这剩下的两栋中间，黄莉、黄英对阻止土地的失去感到越来越力不从心。
曾有一段时间，仁寿县规划和建设局一位副局长曾出面调解此事，开发商也空置了一套90多平米的住房作为补偿预备，但是前提是要开发商在状告黄楠胜诉收回房屋后。
而现在开发商在官司上也已经输了，离赔偿更加遥远了。
后来，黄莉、黄英在持续的反映问题里，发现了一个更加惊人的事实——“欧洲印象”二期项目可能并未取得土地使用权，就得到了仁寿县规划和建设局颁发的建设工程许可证。
开发公司在申请建设工程许可证时必须提交土地使用权属证件及附图，规划和建设局方才能批准建设工程许可证。而显然，开发商并没有做到这一步—至少黄莉、黄英的土地使用证还在自己手里，而黄莉、黄英了解到三哥的产权证也还在他的手里。
“欧洲印象”二期是否取得了土地使用权属证件，仁寿县国土局一位工作人员明确表示，“欧洲印象”二期开发的土地并没有在国土局备过案，国土局找不到它的资料。也就是说没有办理过土地使用许可。
在国土局连备案都没有的前提下，“欧洲印象”二期项目是如何在仁寿县规划和建设局的监管下取得建设工程许可证的?记者采访了该局一位官员，该官员明确表示“欧洲印象”二期在资质和建设程序的审批上不存在问题，而黄家所产生的纠纷，完全是他们姊妹多了，内部赔偿分配不均而造成的。
针对上述情况，记者走访了相关部门，得到的答复是：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”
而《中华人民共和国城乡规划法》第六十条第二款明确规定：超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的;由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
采访中，一位熟知仁寿地产行业的人士透漏，“欧洲印象”二期项目开发方很有一些背景，即使之前的拆迁都可能存在问题，按照正常的程序应该是政府拆迁招投标，而现在随着“欧洲印象”二期项目开发暴漏出来的问题，一些政府官员也显得骑虎难下。而这种通过协议方式转让土地，不按正规程序办理出让手续的项目在仁寿绝对不仅这一家。其根本原因就是要逃避应该上缴的土地出让金——这笔出让金也绝不是一笔小数目。
一位不愿透露身份的政府工作人员告诉记者：“大家(指违规商家)的想法很简单，只要搞定一些部门，先把房子盖起再说，总不至于喊我把房子拆了三，更何况像这些大楼盘。而一些部门的监管缺位是导致这种情况不断地发生的根本原因。”
拥有总多人口的仁寿县对房地产的需求相当旺盛，而开发过程中的违规操作也显得频繁而又隐秘，一位据称熟知内情的行业人士表示，相比较黄莉、黄英失去的50.23平方米的土地而言，更大的问题还没有显示出来，这可能是一个“盖子”，如果揭开，可能会引发潘多拉效应!
事情真如此?本报将对此事进一步关注。
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发表于 2011-7-11 23:35
发表于 2011-7-12 12:04
