营改增后征税会否减负？政策如何试点？

房产小达人

3月18日，李总理主持召开常务会议，部署从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。会议指出，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。

担忧：税赋不减少反升高

随后，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

这引起一些上海二手房买卖方的焦虑。在广州拥有住房、近期考虑换房的李伟（化名）对记者表示，正在考虑是否要赶紧把手里住房卖掉、买入新的改善性住房。因为5月1日起将改征增值税，若对个人住房的增值额征收11%的增值税，相比5%的营业税，税负要高出很多，换房成本可能会高很多。

上海中原房产中介的一名经理对记者表示，上海二手房房价现在还在上涨，营改增的政策现在还没有明确，但如果税率提高，税赋可能会上升。

这无疑与官方释放的“减负”的信号相悖。当前房地产市场分化严重，一线城市房价上涨，营改增政策不明朗，也有人担心可能借此控制房价。

实验方法：或将平移营业税政策

据记者掌握的营业税改征增值税试点实施办法，个人二手房买卖环节的增值税，可能平移营业税的政策，税率仍为5%，免税的优惠政策也进一步延续。

“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”

增值税，是对货物和服务流转过程中产生的增值额征收的税种，常规计征办法是逐节征收、环环抵扣，简易计征办法则类似营业税做法、对销售额一定比例（即征收率）缴纳增值税，类似营业税做法。

如一套大宁金茂府二手房，原价购入是100万，卖出价格为200万。若按照不动产业11%的税率，常规计征办法，销项税额减去进项税额（200×11%-100×11%=11），得到应缴增值税额11万元；若按简易计征办法，即对销售额200万，按照5%的征收率计征，应缴纳增值税10万。这与原营业税税负是相当的，现价200万按5%营业税税率计征，得到应缴10万营业税。

目光长远看，营改增还是减负的！

据了解，5%的征收率，在我国目前增值税体制下，是一个全新的税率，属于过渡政策的范畴。原增值税一般纳税人有17%、13%这两档税率；此前营改增试点四年时间，试点一般纳税人分别适用11%、6%的税率，针对小规模纳税人仅有3%这一档征收率。

业内财税专家对记者表示，上海二手房交易改征增值税，适用5%的征收率，也是为了改革平稳过渡、不增加纳税人负担的做法。

北京某区地税局相关负责人对记者表示，营业税存在环环征收、重复征税的问题，个人二手房流通次数增多，会加剧重复征税的问题。但增值税只对增值额征税，从长远和税收原理来看，营改增是减税的。Shhuang44ss

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