以业主利益为本，共创和谐成花
一年前，我写过两篇关于选聘物管的建议，一年后，时间进入2018年，成花怎么样了，让我们回顾一下业主写的成花一年的大事记吧。 （一）2017年1月业委会成立；（二）2017年5月业委会与老物管就公区收益分成等问题展开谈判；（三）2017年7月谈判未果，开始贬低老物管；（四）2017年8月，罢免老物管，选择金科。造成成都花园业主失去药蒸会所、物管大楼、洗车场等商业公区的收益权。业委会控制的微信群，开始出现对提不同意见业主，进行谩骂攻击现象（五）2017年9月 ，金科入驻成花，入驻后马上撤销地下车库保安，并大幅减少地面巡逻保安人数，造成业主安全感缺乏，业主人心惶惶，引起业主强烈不满；（六）2017年10 月发生封4号门群体性事件，大闹业主店铺事件，修树枝花费21.5万元并打伤业主事件；（七）2017月11月上涨临停车费，电梯里开始布满各种广告；（八）2017年12 月出台停车管理办法，不召开业主大会，擅自决定上涨地面停车费，因广大业主维权强烈抗议反对，暂时搁置。发生偷盗事件4起，保安和业主打架两起，车辆惨遭划伤多起，广大业主对业委会与金科的不满情绪越来越浓。业主被分裂成三派：消遥派、侵权派（业委会及拥护者）、维权派；（九）2017年12月, 重设3号门铁栏杆门禁障碍，不让上城与成花业主（上学孩子）骑自行车进出此门， 1号2号与5号门不准上城业主进出，作为对等措施，上城的正大门也不准成花业主通过到菜市场，既害人又害已。（十）2018年1月, 地下车库道闸启用，促使停在地下空车位（开发商未卖出的车位）七八十辆汽车，转停地面，加剧地面停车拥堵局面，在规范停车的同时，为3月份上涨停车费创造条件。
一年前我就反对业委会少数人不顾成花十五年老小区这个铁的事实以及一元五角物管费的实际情况，非要误导大家相信他们能把成花打造成高、大、尚的高档社区。时间是最好的证明，任何脱离实际的想法和谎言都会在时间面前不攻自破。
让我们来分析一下造成这个局面的原因，共同探讨一下破解的方法吧。
（一）关于业委会
有不少业主说：“业主是‘东家’，业委会是‘大管家’，保安、保洁、保养、保绿公司是‘佣人’。现在管家与佣人联手对付东家，岂不乱套?” 这虽然是一句笑话，但也反映出业委会在大家心目中的地位。
早在一年前，有远见的成花业委会成员就提出西藏药蒸等商业权属在没有确定的情况下，冒进换物管，把商业纳入物管招标文件内，就是对业主和新物管公司的不负责任。并且业委会筹备期间两个有十几年房地产公司资历的前辈专门负责确权，而成花前期物管把商业的产权证复印件也给筹备组看了，什么风险都讲了，业委会少数人就是不听，还将这个委员和另外一个委员和副主任排斥在外，导致走到如今的尴尬局面。
进而出现的封四号门群体事件，表面上是为了不让上城的汽车停到成都花园来，不让上城的业主分享成都花园的花园和广场。实际上，如果上城业委会在选聘物管时，不选华润而选金科，与成花业委会的期望达成一致，会出现这种情况吗？更何况全部汽车资料都已在成花业委会的掌控之中，只要不发停车牌给上城的汽车他们也没办法进来停车，而业委会选择以封门的方式来阻扰停车（只准上城的业主、学生、幼儿园的小朋友通过3、4号门到小学和幼儿园。1号2号与5号门不准上城业主进出），作为对等措施，上城的正大门也不准成花业主通过到菜市场，只准经过四号门和后门。双方这样僵持的后果是什么呢？ 只会给上城和成花业主的生活、交通带来诸多不便。
2017年12 月出台停车管理办法和2018年1月, 地下车库道闸启用，促使停在地下空车位（开发商未卖出的车位）的七八十辆汽车，转停地面，加剧了地面停车拥堵局面。
以上众多事实都反映了业委会未经业主大会授权擅自决策、擅自违规违章行动的结果，既侵害了业主的权益，又引发了诸多矛盾。造成这一系列的原因皆因业委会的自身定位不够清晰，在社区实际工作中并没有很好的起到沟通、协调、监督、维护权益的作用。
要想搞好社区的工作，业委会做为一个不是决策性的机构，只能代表业主行使好法定权力，坚持以人为本，即以业主为本，权为业主所用，情为业主所系，利为业主所谋的指导思想，社区所有的难题和问题才可能迎刃而解。
（二）关于停车管理办法的问题
对于业委会前期推出的封四号门、涨临时停车费、涨地面停车费等一系列停车管理办法，共同点都是想以提高价格来解决路面停车难的问题。参考周边和市场的价格，适当提高路面停车费不是不可以，但是能不能解决路面停车难的问题或者有没比这更可行的解决方案难道不值得我们去思考？ 也许上涨停车费可以使“保号车”将多余的汽车卖掉，我们就算一个车库内有两个保号车，（保号车是不常动的应该看得出来）五个车库，也就十辆车，那少了这十辆车路面停车难的情况能改变吗？不能。也有人讲除了保号车还有外来车，现在零停车费已涨到每天24元，一个月下来700多元，也没见车减少。除去以上车辆那么就剩小区业主的刚需车了，刚需车会减少吗？更不可能，只会越来越多。所谓的用价格杠杆来解决路面停车难的问题实在是太牵强了。只堵不疏，勿怪业主说是打的一个幌子，其实业委会的这套办法也只是见物不见人，以物为本，根本就是不以业主为本来解决实际问题。
真的路面停车难的问题就解决不了吗？成花五百亩的大盘，车位按1:1的比例修建，比起很多小区的条件要好的多。其实业委会和物管也非常清楚自己的意图。
业委会和物管要真想替业主考虑，真心抱着解决地面停车难的态度，办法不是没有的。可以参考前几天业主就此专门在微信群里转载的“物业想出‘金点子’小区停车不在难”的文章中的办法，为什么我们业委会和物管对业主的这些意见视而不见呢？其实他们真实的意图就显而易见了。既然现物业已经在物管大楼前和四号门到五号门的停车位上，将竖停的车位改成了横停的车位，以此增加了一倍的车位。那么现在何不将此方法应用到主干道上，成花的主干道和人行道本来就很宽阔，完全不影响人和汽车的通行，花钱又少，投入的成本又低，据现场统计可以增加七到八十个车位，增加的车位停业主原来停不下的车，足足有余。这种开源节流，充分利用现有资源，以业主为本才是真正行之有效的解决办法。业委会和物管为什么不采用呢？业委会推出的停车管理办法以“钱”为中心，见物不见人，不能不让人怀疑是不是为了巧立名目乱涨价呢？
（三）关于保安、保洁的问题
新物管入驻成花以来，做了一些工作，大家有目共睹，但安保人员严重缺乏，保洁不尽人意，也是亟待改进的问题。成都花园是占地五百亩的大盘，光地下车库就五个，五道大门，园区内及河边的岗亭共四个，电梯62台，小区的河边围墙就有一里多长。前期的物业，据调查保安人员配备在七到八十人，新物管入驻后，把车库内值守的保安全部撤掉，整个园区的保安减到二三十人，一个月内出现四起入室盗窃案件，造成业主安全感缺乏，业主人心惶惶。有人讲减少人员是用高科技管理安防和小区。请打住，开发安防领域里的产品我们并不外行，我们不敢说什么高科技，只能说科技含量高一点，科技含量高，必然成本也高，物业本身就是微利收入的行业，在成都没有哪家物业愿意使用高成本的高科技设备，用高科技管理安防和小区只是一种漂亮的说辞而已。当然使用和增加常见的普通的监控系统是很有必要，可以震慑预防打击犯罪。但很遗憾的是我们对1、2号地下车库做了一个调查，除了原开发商在每个车库内安装了4个摄像头外，没有看见新增加的监控设备，并且有的摄像头已经瘫痪不能使用，车库内存在大量盲区不言而喻。地下车库是直通每个业主家门口的便捷通道，既无门禁也无任何屏障遮拦。这样的管理就给犯罪分子提供有利条件，犯罪分子可以肆无忌惮的盗窃财物损坏车辆，事后都难以取证。再加之地下车库内无手机信号（手机信号是直线传播，地下车库内没有安装手机信号转接器，90%以上均为盲区）一旦发生突发安全事件，根本无法与110和保安联系。因此地下车库目前的管理存在很大的安全隐患问题，这也是一个急需解决的问题。所以，每个车库都应配备车库管理保安是必不可少的。
关于保洁，成都花园大广场一直以来都是广大业主散步、锻炼、娱乐使用频率最高的广场，也是成都花园标志性的广场。一段时间垃圾遍地，无人问津。不管物业有任何理由，成都花园大广场都不应该是卫生的盲区。这里我们把龙湖集团的物业服务理念送给金科物管：“信守善待你一生的诺言，微笑面对业主，贴心服务业主，为业主营造出走进园区就是回家的温馨感受。一切只为让你更满意”
（四）关于被误导的邻里关系的问题
成都花园原本是一个很和谐的大家庭，邻里之间互相尊重，互相关心和帮助，既和谐又祥和，还自发成立了不少娱乐的群体，如兵兵球群、唱歌群、麻将群等等……，以前无论大事小事都由物管拍板决定，业主只能提提建议与意见。业委会成立后，随着业主参与管理小区的意识不断增强，业主纷纷加入到小区公共事务的管理与决策中。这本来是一件好事情，但事情的发展却偏离了方向。凡是与业委会意见不同，或意见相反的业主，即冠以“老物管的既得利益者”，或是“老物管的残渣余孽”，以“阶级斗争”的方式，人为的把业主分成两派。在业委会的群里少数人对不同意见的业主进行围攻谩骂，用不堪入耳的污言秽语，压制不同的意见，使昔日的群友和邻里反目为仇，业委会对此不仅不化解矛盾、促进业主自律和民主决策，维护业主权利，而是任其发展。这种做法必然引起广大业主的的不满，进一步加剧了业主之间的矛盾和分裂。给小区带来一个不和谐友好的生活环境，这样的作法必然会遭到更多业主的反对。
（五）关于公区收益权属的问题
前面已经提到西藏药蒸等商业权属在没有确定和没有拿到的情况下，业委会少数人不听业委会委员的劝阻冒进换物管，丢掉了商业支撑物业这块大蛋糕。
纵观成都花园十五年建园以来，公区收益一直都存在，且一直在利用公区收益为业主服务，这是不争的事实。
现在的新物管减掉了几十保安都叫要亏本，试想原来的物管多出的几十个保安，一个保安的费用就按每月按4500元（2250元工资+保险+住宿、伙食等）计算，一年的费用也在五万多，合计下来也要两三百万，这笔多出来的费用从哪里来，不会从天上掉下来，不管原物管愿意还是不愿意，都得从公区收益中来。居委会组长汤斌说得更直接：“卖房子的时候开发商就承诺过，物管费不涨，用会所的的租金补贴物管费”
现在为公区收益的权属闹得沸沸扬扬，你说你有理，原物管说它有产权有政策，就像金苹果幼儿园是成都花园的配套一样，可是很多人一天也没有享受过它的优惠政策，也不可能因此干出违法的事情来。同样公区收益的权属也只能通过法律的途径来解决，这类事情在国内多如牛毛，成功的有多少呢？
（六）关于涨价的问题
一个很显然的事实是，任何涨价的事情，都不太可能让掏钱的人心头爽快。涨停车费同样如此。
但是并不是所有的业主都反对涨价,毕竟好的物管能让业主的生活更舒适安心,物业也能得到增值和保值。业委会出台停车管理办法首先要摆正自己的位置，小区内任何涨价行为的决策者，应该是广大业主，而不是业委会，在涨价的过程中，要坚持“以人为本”的指导思想，调整停车费价格的原因并不是因停车难的问题无法解决，而是根据市场的的发展规律，参考周边停车的价格进行适当的调整。只要程序合法，经过业主大会表决。涨价是合理的、涨幅又是合适的,相信业主不会一味盲目反对。作为一个理性的业主，一方面要对某些不良物管严重不相符的涨价行为保持警惕，另一方面也要对合情合理的涨价给予理解。
最后，我将亲自来成都花园参加投标的万科费经理就我提的问题作出的回答，作为结束语:“如果是万科，绝不会出现三年不盈利就走人的这种情况，我们反而会先期投入大量的人力物力和财力，来解决现在的问题，让业主感受的物业服务的变化，自愿缴费，让整个物业服务形成良性行环，我们也不会以盈利为目的一来就涨价，我们会用实际行动和成果来让全体业主自愿提价，确保企业合理的运营。”
以上为个人愚见不喜勿喷！
范荣强2018年1月16日
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发表于 2018-1-16 23:40
