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存量房交易结算资金监管是指存量房交易当事人为保证交易资金的安全，与监管部门签定监管协议，南充目前几大银行均设有帐户，由存量房买受人将支付的交易资金先交付给监管部门，在交易完成后，监管部门按照约定向存量房出卖人支付交易资金的行为。市场经济条件下，当前各种民间借款、贷款经济纠纷较多，表面上看是比较熟悉的朋友，实际上对对方的经济实情并不了解，在这种情况下，如果买方不进行第三方参与的存量房交易资金监管，冒然在房产登记前将房款直接支付卖方，可能存在如下风险。 一、针对买方的风险 1、卖方经济出现严重问题，债权人对其逼债，无赖之下，只能卖房还债。一种情况是卖方在收到买方的房款后直接用于还债，当卖方在被逼债这种压力消失了后，便不愿卖房。别一种情况是卖方在收到买方的房款直接用于了还债，而其他的债权人在得知债务人卖房的情况后，认为债务人是在故意转移财产，在房屋交易尚未记载于登记薄时对该房进行查封。这两种情况将导致交易无法实现，买方想要回已付房款难度很大。 2、房产证上只记载夫妻一方的姓名而实为共同财产，未记载姓名一方不同意卖房；父母出钱购买的房屋，房屋产权人记载为子女，父母决定卖房而已满18岁的子女不同意卖房。这两种因为卖方家庭方面的原因，将导致在一定时间内交易无法实现，卖方常以家庭内部正在协商为由，致使买方无法要回已付的房款。 3、出卖人提供假的房屋产权证（不动产权），骗取房款，每年房管部门平均发现十余起假的权属证书。 二、针对卖方的风险 1、买方要求将房产证过户到自己名下后才同意给付卖方房款的情形，这会给卖方带来极大的交易风险，卖方为了规避这种交易方式，交易双方将难以达到一致意见。 2、买方先支付部分房款要求将房产证过户到自己名下后才同意给付剩余房款的情形。一是在办理交易过程中，买房才知晓购买该房存在高额的税费，比如卖方的房屋来源是继承、赠与、或办证未超过2年、或是划拨土地，这将会面临很高的所得税、增值税、划拨土地改为出让土地的费用，如果这些税费合同约定是由买方支付，这变向大大抬高了买房价格，买方会以卖方没有履行告知义务为由产生纠纷。二是买方接房后以前期看房时未发现房屋瑕疵为由产生纠纷。三是诸如何时下户、上户，水电气费、物业管理费、房屋维修基金衔接的问题都可能产生争议。以上三种情形均会造成买方拒付或减少支付剩余房款。 三、双方均存在的风险 1、在交易过户登记中因为某一方资料提供不全或无法提供而造成无法办理交易过户，双方因为违约金而产生纠纷。 2、买方办理二手房按揭时因征信或手续不全至使金融机构不予办理。 3、由中介机构进行交易资金监管，中介机构形成资金池过大用于不可控的投资，中介机构负责人跑路的情况常见于媒体中。 为维护买卖双方当事人的合法权益，减少交易纠纷，根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易资金账户管理有关问题的通知》，南充市房地产管理局和中国人民银行南充市支行出台了《南充市存量房交易资金管理办法》，由南充市房地产交易与权属管理中心作为本市存量房交易资金的监管承办机构，进行免费监管，资金监管按如下流程办理： 1、买卖双方达成交易意向后，在网上打印存量房买卖合同和监管协议。 2、当事人按约定将购房款存入交易结算资金专用监管帐户，资金监管单位凭银行的进帐回单向交易当事人出具交易资金监管证明；交易当事人申请办理不动产转移登记。 3、不动产转移登记办理完结后，交易当事人到资金监管单位办理资金划转手续。资金监管部门依据监管协议向监管银行出具资金划转手续，通知其划转交易资金到出卖人提供的帐户中，交易结算资金监管关系终止。
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发表于 2018-2-27 17:26
