城市观察：一线减肥二线扩张 中国需要更多大城市

楼市小编

简介：在目前的城镇化过程中，农村的人口转移往往不是转向三四线城市和县城。在一线城市容不下，三四线、中小城市吸引力又偏弱的情况下，强二线城市将成为未来人口聚集的主战场。
中国的大城市格局正在悄然发生变化，在京沪等一线城市疏解非核心功能的同时，二线大城市正在加快扩张、做大做强城市平台的步伐。
强二线城市加速扩张
根据国务院、省政府关于济南市行政区划调整的批复和通知精神，济南市于近日正式对外公布济阳区划调整信息，撤销济阳县，设立济南市济阳区。这也是济南第八个区。
这也是两年内，济南辖下第二个撤县设区的县（市）。此前2016年底，经国务院、山东省政府批复，同意撤销县级章丘市，设立济南市章丘区，章丘成为济南第七个区。
截至目前，济南辖8个市辖区、2个县。市辖区是市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区、章丘区、济阳区；2县是平阴县、商河县。
中泰证券首席经济学家李迅雷认为，山东处于北部京津冀城市群和南部长三角城市群的中间，西部则面临郑州、武汉、西安等国家中心城市的强势崛起，对人才、资金、技术的争夺已经趋于白热化，都可能对山东和苏北地区产生“虹吸”。而反观山东省内，济南、青岛对人口吸引的力度相较周边省会城市明显偏弱。
因此，加快做大做强中心城市，成为山东加快发展的必然选择。在此次济阳撤县设区后,济阳正式纳入市区框架中。据统计,2017年济阳辖4镇6街道办事处，850个行政村居，人口55.24万，面积1076平方公里。这样一来，济南市区面积将由5022平方公里扩大到6098平方公里，城区人口也多了55万人。这意味着，市区可使用土地指标相应增多,可供开发的土地面积也更多。
在济南之外，包括西安、合肥、郑州等新一线城市也在加快扩张之中。以郑州为例，该市计划将辖下的中牟、荥阳、新政撤县设区，最终力争全部县、市改区。
广东省体改研究会副会长彭澎对第一财经分析，目前城市的竞争越来越体现为城市群和大都市圈之间的竞争。对这些强二线城市来说，要通过改区扩大城市面积、增加人口规模，做大做强城市平台，这样才能增强自身集聚资源和辐射能力，才能加快吸引人才和企业落户，在未来的城市竞争中占据优势。
除了将辖下的县、市改区外，不少大城市还通过行政区划调整，将市域范围以外的、原属于其他地市的部分区域纳入，扩大了城市的发展空间。例如，2011年通过“三分巢湖”，原地级市巢湖的居巢区、庐江县划归合肥；2016年，简阳市正式划归成都代管；2017年，西安代管了西咸新区。
在行政区划调整、城市平台做大的同时，强二线城市的人口、资源、产业的导入在加快，城市人口和城区规模都在快速扩张。在郑州，2017年郑州市市域城市建成区面积达到830.97平方公里。与2016年相比“长大”了86.2平方公里，同比增长高达11.6%。相当于一年扩出了一个普通地级市的规模。
数据显示，2017年郑州市人口净增加了15.7万，这也是郑州连续7年常住人口增量超过15万，在二线城市中的表现相当亮眼。此外，长沙、重庆和西安的增量也都超过了20万。这其中，长沙已是连续两年增量超过了20万。
中国需要更多超大城市
与强二线城市快速扩张对应的是，京沪等一线城市近年来却处在“减肥”的过程中，加快疏解非核心功能。目前京沪两个超一线城市人口已经超过2000万，出现人口过多、交通拥堵、生态环境等“大城市病”。为了从病根上破解这些问题，京沪相继提出了人口控制和产业疏解政策。
2017年，京沪两市的常住人口同时出现减少态势。数据显示，2017年年末北京全市常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人。同期上海全市常住人口为2418.33万人，比上年末减少1.37万人。
广深虽然人口总量要比京沪小很多，但也是城区人口超过了1000万的超大城市。广东省去年提出，要推进珠三角城市控容提质，广州、深圳市严格开发规模、强度、边界管控，有序向周边城市疏解非核心功能。
严格控制超大城市人口规模，并不意味着人口往大城市转移的趋势会发生改变。在目前的城镇化过程中，农村的人口转移往往不是转向三四线城市和县城。在一线城市容不下，三四线、中小城市吸引力又偏弱的情况下，强二线城市将成为未来人口聚集的主战场。
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞曾对第一财经记者分析，中国是一个总人口接近14亿的大国，是美国、日本的多倍，目前城区人口超过1000万的超大城市仅有北上广深四个，未来这一数量将达到10个或以上。
彭澎认为，未来这些强二线城市将是我国区域经济发展的重点，它们的发展空间甚至大过一线城市。一方面这些二线城市发展起来后，可有效减轻一线城市的压力。另一方面又可以起到区域龙头带动作用，拉动更多中小城市、区域经济的发展。
在一线城市“减肥”的过程中，不少强二线城市受益良多。例如，小米创始人雷军今年8月表示，鼓励北京员工转岗到武汉工作，可能初期去条件差一些，但是明年九月份会大幅度改善，到时将按照到武汉的落地人数分房子。雷军表示，公司给予崔宝秋（小米人工智能与云平台副总裁）的政策是：北京一个编制，如果愿意去武汉就给三倍，在北京招100人则在武汉招300人。
当然，除了这些强二线城市，在京沪深周边的一些三线城市，比如廊坊、嘉兴、惠州等，也会在一线城市“减肥”的过程中受益良多。随着一线城市非核心功能的疏解，这些三线城市加快承接一线城市的部分功能，与一线城市一起，形成更具竞争力的都市圈和城市群。

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      成都未来半年由于一二手房价差的存在；以及严格限购；中签率的提高；有房票人员将主要集中在一手市场；可以肯定下半年二手房会有明显下跌，由于高地价逐步进入巿场，政府对一手房价的批售价会适当提高；春节以后某个时段一二手房价大致接轨；市场一二手房成交达到正常均衡。
　　关键是2019年及以后价格会如何？基于以下几点原因；预计2019年夏天左右成都房价会进入新一轮上涨周期。
　　一、人口流入城市
　　2018大学生求职最热门城市排行榜，成都、杭州成为北上广深外最热门的城市，成都本科落户大量的后来者是楼市向好的基础；一线城市的咋天到今天；就是强二线成都、杭州、武汉的明天。
　　成都、杭州、武汉、郑州、西安五个城市人才吸引力最高，2018年离开北上广深的求职者，有35.5%的人选择了这五所城市。而且，这一趋势已经在18个月左右的区间里相对稳定，这五个城市成为“新一线”城市抢人的第一集团。BOSS直聘研究院数据显示，近三年来，工作首选城市为北上广深的18-35岁青年劳动者比例迅速下降，从2015年的65.8%下降至2017年末的46.5%。选择新一线城市的青年劳动者比例直线上升。
　　大学毕业刚毕业就是选择在一线打拼；积累资本与技术；几年后回成都落户买房安家是很多年轻人选择；一线城市安顿下来太难了；一线城市再大发展几乎不可能，华为等很多公司也顺应人才流动趋势；在强二线开设分公司；因为一线的高成本公司个人都难以承受；国家也希望均衡发展；几个条件合力；强二线城市是下一步发展的风囗。
　　二、成都规划影响
　　成都规划在“中优”区域的不同形态内执行不同的容积率要求。以住宅容积率为例，核心区最高容积率为2.5，一般地区为2.0，特别地区为1.5，棚户区改造、保障性住房按照最高容积率3.0执行。
　　成都2015年以来土地供应不断减少，特别是传统六城区特别明显；近几年供地主力为郊区，2018前七个月居然只有几百亩；可供房源预计几千套。其次成都供地容积率已从前一任市长时期的4到5下降到当前的2，意味着这二个因素综合影响；有效供给只有四年前的一半以下；也是以前成都房价涨的慢；近二年大涨的原因之一；随着老时代存量高容积率土地逐步消失；成都房地产进入新时代。
　　成都新规划是中优，成都期望通过各种调控手段，将“中优”区域规划人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里，每平方公里拟减少2200人。 中优区域调减人口185万人；减少中心城区人口密度，途径是二个、一是旧房拆了后修成公园等、其次有限的修房子多修大户型，房子数量才能少下来，人口密度才会下降，因为有房子就有人，这是达到政府目标的唯一途径。所以可以预见，有中心城区房子，可以享受更好的中优配套，但中优区域房子越来越少，所有中优区域房子最有价值。
　　三、本科落户影响
　　成都2017年7月开始本科落户；但大量近20万进入人员的购房需求由于开盘数量少；摇号难以中签的影响没得到解决；只有部分购买二手房及幸运中签的少量实现买房；虽然新的限购使中签率提高；但一年社保要求又把所有新来的落户人员挡在门外；注意时间刚好又是七月前的5月，同时；只落户，没社保二年后可以购房；2019年七月开始有资格了，各种政策组合计算精准。
　　四、社保及就业影响
　　五月一年社保的限购要求；到成都上班或想办法交社保，一年后什么时间开始；2019年七月。2017年本科可以落户；由于市场快速上涨；很多人基于成都房价稳定的惯性思维；没反应过来没下手；再加上买不到新房；只落户没买房；2018七月又是毕业季；又一大批人留成都；他们知道要一年社保；成为比2017年的学长更彻底的成都人；又是多少万；2017只落户没社保的有二年户口与2018年有一年社保的；二者2019年夏天挤在一起了。
　　五、限购套数影响
　　成都执行新购一套房就不能买二套房；那怕你买套一也不行；这显然是应急不合理的；以后肯定会取消；如果这样又会新增一大批改善购房者。
　　六、判断市场的依据
　　2019年夏天几个事情要留意；低价地消耗差不多高价地出来了；落户的人有资格了；以后落户的不会出现2017那批人失误了；一二手房接轨了；不会出现现在一手房把二手房价格拉下的问题；不合理限制也许取消了。
　　近半年一二手房价差存在；以及摇号中签率提高使二手房下跌；使很多人不敢买房；2019年春节后某个时段；价差的消失可能就是二手房止跌之时；不利的舆论影响将会消失；也许看涨又会回来。
　　八、结论
　　结论是现在有房票的赶紧抓住限价一手房价格不高无风险；落户一大批人被档在门外；二手房在下跌使很多有房票的犹豫不参加摇；中签率较高的半年多时间窗口赶紧摇号购房；2019年夏天也许就是时间窗口开始关闭之时。
　　九、风险提示
　　一家之言；不一定正确；仅供参考；当然还要考虑存在房产税政策利空的影响，政策性福利人才住房对市场的利空影响难以判断，投资有风险，选择需谨慎。