近五年以来,通过跟周围的接触,我越来越感到人们买房的动机在变化。
5年前,一般人买房关心的问题是:离家有多远?离单位通勤是否方便?商业、医院配套是不是完善?
现在买房,张口就问地铁规划到哪里,嘴里总是冒出城市群、高铁、自贸区、示范区之类的名词,现状无所谓,只要后期升值空间足够大就行,越是荒凉的新城区越受追捧,很少有人关心出门买菜吃饭的问题。
显然,两者的区别在于,以前我们买房是为了自住,现在买房是为了投机。
投机客越来越多,必然会造成房屋空置数量的增加。
何为空置?买了也不住,甚至都懒得装修,租出去的那点收益也看不上,心心念念的是以后某个片区突然爆发,房价扶摇直上,变现之后再去寻找下一个目标。
假如按照这个趋势发展下去,10年后,有多少房子“没人住”呢?
首先,确定目前的住房自有率。
根据2017年中国家庭金融调查的数据,城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%,假设按照每年增长两个百分点,十年后,多套住房拥有率会增加到近40%。
其次,10年后,房屋空置率是多少?
经济学家甘犁指出,现在我国的自然空置率为9.8%,参考多套房拥有率增幅近一倍的数据,预计十年后房屋自然空置率约为20%左右。
当然,空置率的数据一向有争议,根据西南财大此前发布的报告,其中提到房屋空置率是22.4%,但是,我们撇开农村自建房、小产权房不算,只考虑商品房的话,回溯过去10年的空置率增速,也大概维持在15%-20%之间。
按照国际常见标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%~20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。
再次,确定10年后房屋的存量。
每年房地产新开工面积大概是18亿平米,按照90平米一套房子,就相当于新增了2000万套房子,按照这个速度,每年新增2000万套,加上存量的3亿套住房,10年之后,就是5亿套房的存量。
那么,按照上文提到的20%的空置率,10年之后,大概有1亿套的房子“没人住”。
这个数字多不多?有人觉得难以接受,但考虑到楼市一直迅猛增加的体量,其实并没有超出我们的预期。
但正如上文所说,这么多房子空在那里,无人居住就相当于一堆钢筋水泥,还要付出巨大的维护、持有成本,既没有方便真正需要买房的刚需,也没有进入市场合理流通,长此以往,对楼市的发展很不利。
因此,征收空置税就显得很有必要了。
这并非是空穴来风,去年已有多个学者建议推进空置税,原住建部副部长仇保兴指出,目前北京的空置率在15%-20%之间,类似鄂尔多斯这样的城市甚至高达70%以上,对于买了房子不住的人,增加他们的持有成本,可以更合理的促进房产的流动性。
至于空置税怎么征收的问题,社科院财经战略研究院城市与房地产研究室博士邹琳华一语中的。
在去年,邹琳华在特约专栏中指出,存量房空置税征税成本极为巨大,可行性较低,房主有多种方法可以规避被认定为空置住房。无论是水电费测量、还是上门调查、电话访问等,都只能作为研究辅助手段,但无法真正用于税收征管。至于通过产权登记来界定空置,则只能助长“假离婚”等行为。
邹琳华认为,征收“一手住房空置税”的可行性更高。
何为一手房空置税?
顾名思义,针对的是从开发商手中的房子,也就是新房市场,假如已经多次转让的房子,则不在征收范围内。
一方面,一手房空置税可以遏制房企捂盘惜售,开发商持有而未出售的住房比较容易认定,从而征税成本可控。另一方面,对新建商品房征收空置税,可以促进开发商售房,避免其囤积住房、捂盘等行为。
专家的看法,一语道破了传统意义上“空置税”的尴尬,说起来挺简单,实行起来却不是那么回事,在最关键的测定环节,目前还没有任何一种行之有效的量化办法。
有人会说,假如不针对炒房客的持有成本入手,是不是会降低投机客的持有成本?对三四线楼市的作用并不大?
这种担心可以理解,但是,长效机制的确立并非一朝一夕的功夫,从租赁市场的发展壮大,到房地产税的推进,还有交易环节的税费演变,不动产登记的普及,农地入市的推进,需要大量的配套政策,假如单刀直入增加空置房持有成本的话,可能还会对房地产市场产生“抛压”。