乐湾悦府一期
全体业主关于刚性要求四川巴中宏德置业有限公司说明并整改乐湾悦府一期楼房相关问题的意见书
四川巴中宏德置业有限公司：
根据乐湾悦府一期全体业主综合调查，发现在乐湾悦府一期楼房存在以下问题：
1、房屋未达到交付标准（无经政府职能部门盖章的《竣工验收备案表》，《分户验收表》，《室内环境检测报告》），你公司擅自通知业主交房，并在《逸合•乐湾悦府房屋交付通知书》上通知业主“经巴中市政府相关职能部门验收合格，准予交付使用。”且特别提示业主们“按相关规定自《逸合•乐湾悦府房屋交付通知书》确定的交付之日起视为已交付，该物业服务费用及该物业的相关责任由您承担”，该行为属于欺诈广大业主，虚报验收情况强制要求业主交付房屋。
适用法律：根据《建筑法》、《合同法》等法律规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》，因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工验收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。假如出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷，同时，《竣工验收备案表》直接关系到房产证的办理，一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办理。
由此推断：你公司涉嫌违反《消费者权益保护法》，向消费者出售三无产品(无竣工验收备案手续、无分户验收报告、无室内环境检测报告）。
2、楼房多处出现严重质量问题（墙体地下室地面有裂缝、地下室渗水漏水，阳台装饰线条未打铆钉，室外保温层用料不一致且未打铆钉），但你公司却出具了经相关企业验收合格的证明，该证明真实性值得怀疑，该证明的效力值得考证；
适用法律：
（1）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
（2）《商品房销售管理办法》第三十五条：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。深层导读本条解释主要解决的是“商品房的主体结构质量”，对于非主体结构质量在下条解决。
一、什么是房屋的主体结构？所谓房屋主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。建筑物的主体工程是建筑物工程的重要组成部分。最高人民法院民事审判第一庭编写的《<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>的理解与适用》做了更实际的解释：第12条中所称的“房屋主体结构”问题，我们认为应作广义理解，作为一个完整的房屋建筑工程，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。就是说地下与地上部分是不可分割的一个整体，根据建筑法的规定房屋建筑工程应当包括以下内容：房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。本条司法解释中未将各部分进行详细列举，主要是考虑与《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房销售管理办法》规定中的提法相一致，再就是考虑到《建筑法》中对此亦有具体的规定。所以在适用本条规定时，一定要全面理解其含义。从高院司法解释可以看出，商品房的主体结构应该包括房屋的地基基础工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等。地基基础工程中的地基，是指支承由基础传递的上部结构负载的土体或岩体。为保证建筑工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷载作用下不致产生破坏，其次组成地基的地层因某些原因产生的变形不能过大，否则将会使建筑物遭到破坏，无法满足使用要求。建筑物的基础工程，是指结构所承受的各种作用传递到地基上的结构组成部分。它是建筑物的重要组成部分。建筑物的基础可以按照基础埋置深度、建筑材料、基础变形特征和结构形式进行分类。从以上可看出，建筑物的地基基础在建筑物整体构造中起到的重要作用，是影响商品房质量的重要组成部分。关于屋面防水工程，是指建筑物的屋顶、墙壁以及有防水要求的卫生间、房间和外墙等均防止出现漏水的工程。其他土建工程一般包括地面、楼面工程，门窗工程等。电气管线、上下水管线的安装工程，主要指电气的线路、开关、电表的安装，给水管道、排水管道的安装等。供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程。
二、怎样认定房屋主体质量不合格?《建筑法》第60条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”在商品房买卖中如何认定主体质量问题比较复杂，开发商会在主体质量与非主体质量问题上打擦边球，拒绝按照主体质量处理。在通常情况下，所谓主体结构质量不合格包括三种情况：
（一）房屋交付前未经验收；
（二)虽然在交付前经过验收但验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”对于这两种情形，特别提醒购房人：在办理商品房交接入住手续时，至少应当要求出卖人由出示由建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》和消防验收合格证明，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示上述文件，就说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
(三）房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。在实践中怎么核验的问题又是一个问题？商品房交付使用后，购房人怀疑和认为主体结构质量存在质量问题，则可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
由此推断：因你公司因关联企业存在问题被上海市公安局冻结资金，业主方有理由怀疑你公司涉嫌伪造验收合格证明或采用非正当方式获取验收合格证明，以达到回笼资金的目的。
3、你公司该楼盘属于期房，你公司在销售之初为广大业主提供的效果图中一应设施俱全（篮球场、羽毛球场、乒乓球场、体育健身器材，娱乐设施，喷泉等），并承诺该小区是比“乐湾首府、御府”更高端的小区，但直至你公司通知交付之日上述设施设备不仅没有一样到位，而且绿化（设计凌乱，植被稀少），小区大门（大门太小太低端且只有一个门径）等均未体现出高端之处。
适用法律：根据《商品房买卖合同解释》第3条的规定，将开发商在销售广告和宣传资料中所作的说明和允诺视为合同内容，开发商在销售广告中对小区绿化率所作的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
由此推断：你公司涉嫌虚假宣传，伪造预期效果欺骗业主已达到销售目的(效果图和承诺与实物严重不符)。
4、该期楼房整体楼梯过道过窄，电梯太小，一是两人并行的时候极易触碰墙壁将衣服弄脏，二是稍大型家具将无法搬运。
5、该期楼房不论入户大门处还是小区绿化带中均未设置无障碍通道，严重影响老人及残疾人通行。
适用法律：根据《住宅建筑规范》（GB50368-2005)，第3.1.11条：住宅建设应符合无障碍设计原则。根据中华人民共和国国务院令第622号《无障碍环境条例》，第九条，城镇新建、改建、扩建道路、公共建筑、公共交通设施、居住建筑、居住区，应当符合无障碍设施工程建设标准。同时根据《无障碍设计规范》(GB50763-2012)，7.4.2设置电梯的居住类建筑应至少设置1处无障碍出入口，通过无障碍通道直达电梯厅。根据2018年五部委联合下发《住房城乡建设部等部门关于开展无障碍环境市县村镇创建工作的通知》中也明确，新建新建道路、建筑物和相关设施应符合《无障碍设计规范》。
由此推断：你公司涉嫌违反《公共安全法》，向消费者出售劣质产品(无无障碍通道、通道规格不达标、墙体附属建筑存在严重安全风险）。
6、该楼盘内房屋前期均有设置衣帽间，在你公司通知的交付之日衣帽间不翼而飞。
由此推断：你公司涉嫌违反《税务法》，在室内不宜设置墙体或梁道处设置墙体或梁道，所设物件业主可自行拆除，以到达减少室内面积之目的，从而偷税漏税。
7、小区外圈商业烟道出口在小区内，严重影响小区环境，你公司出具的《环境检测报告》中只有对噪声的检测，并未对该因素以及其他进行检测或预测，该报告的有效性值得怀疑。
8、楼房的排污管道按相关技术标准应为两根，一根排水一根排气，目前呈现给业主的只有一根。
9、按规定不同楼层的公摊面积计算标准不一致，你公司是否按相关规定对不同楼层的公摊面积进行差别计算。
相关规定：根据2020年公摊面积如下；1、多层住宅：7层以下住宅公摊率为7-12%，7-11层住宅公摊率为10-16%，按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。2、高层住宅：12-33层住宅公摊率为14-24%，另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。
10、室内地平超高，影响地砖铺设。
11、合同中约定应兑现的可视对讲系统未安装到位，合同约定的层高为3米，但部分房屋层高只有2.77米，且高矮不一。
12、该楼盘的车位价格超高，远超周边小区车位销售价格，并且只售不租，严重不合理，周边小区车位价格均在6万左右，然而你小区设置车位价格为8万左右，扣除优惠券之后才6万，该行为无异于欺骗广大业主，所谓车位优惠券不过是你公司的一个“套路”罢了。
13、洋房当初呈现给业主的户型图中并未有隔音墙，然而在交房时却出现了隔音墙，严重影响了室内美观，洋房均没有入户大厅，入户楼梯不仅影响美观还妨碍行人通行级货物搬运，顶楼跃层也未设置楼梯。
14、部分楼房的消防管道铺设不合理，既影响使用又影响美观，同时消防设施设备也未配备。
15、因你公司急于交房，该楼盘大部分内墙壁抹灰、刷漆、贴砖、顶板等均未按程序和周期规范施工，严重影响质量，目前已发现出现质量问题。
针对以上问题，全体业主要求如下：
1、请你公司公开向全体业主说明欺骗业主的情况并道歉。
2、合理全额赔偿由此给业主方造成的损失，包括误工费、差旅费、精神损失费等。
3、主动向相关部门说明欺骗业主并强制要求业主交房的情况并依法接受处罚或追责。
4、主动向政府相关职能部门说明验收情况，若有伪造验收报告或虚假验收敷衍塞责的情况，相关企业及责任人需主动依法接受处罚或投案自首。
5、立即对相关质量问题（墙体有裂缝、地下室渗水漏水，阳台装饰线条未打铆钉，室外保温层用料不一致且未打铆钉）进行全面核查及彻底整改，并取得经政府相关职能部门验收合格的《竣工验收备案表》。
6、你公司销售的楼房属于期房，根据相关规定你公司展示给广大业主的效果图的部门内容（篮球场、羽毛球场、乒乓球场、体育健身器材，娱乐设施，喷泉，绿化、小区大门及大门两边的水幕等）即使未在合同中体现也等同于实质约定条款，请你公司迅速整改到位。
7、因该期楼房整体楼梯过道过窄，严重影响业主同行，请你公司立即整改，建议所有楼道贴瓷砖以免行人并行通过(搀扶老人、病人等情况)时将衣服弄脏。
8、该期楼房电梯太小，请你公司迅速给出解决稍大型家具搬运的有效解决方案。
9、立即整改每栋楼入户大门处以及小区绿化带中均未设置无障碍通道的问题，以便老人及残疾人正常通行。
10、该楼盘内房屋前期均有设置衣帽间，在你公司通知的交付之日衣帽间不翼而飞，涉嫌故意设置墙体或梁道等以达到减少室内面积，偷税漏税，请你公司给出未偷税漏税的证明或出具经国税局最新出具的依法依规纳税的证明。
11、请你公司迅速整改小区外圈商业烟道污染小区内环境的问题，并重新出具全面有效的《室内环境检测报告》。
12、楼房的排污管道按相关技术标准应为两根，一根排水一根排气，目前呈现给业主的只有一根，请你公司提供你公司的排污标准及排污方案或整改问题。
13、按规定不同楼层的公摊面积计算标准不一致，你公司是否按相关规定对不同楼层的公摊面积进行差别计算。请你公司给出计算依据及计算内容。
14、室内地平超高，影响地砖铺设，请你公司立即全面核查，彻底整改。
15、迅速兑现合同中约定应兑现的可视对讲系统，同时合同约定的层高给予书面合理的解释说明，对差异性给出合理有效的解释说明。
16、该楼盘的地下车库做好全面防水工作并做环氧地坪，且地下车库车位价格超高，远超周边小区车位销售价格，并且只售不租，严重不合理，周边小区车位价格均在6万左右，然而你小区设置车位价格为8万左右，扣除优惠券之后才6万，该行为无异于欺骗广大业主，所谓车位优惠券不过是你公司的一个“套路”罢了。业主都不是傻子，请你公司核实周边车位定价情况，重新慎重考虑车位的价格问题及租售等问题。
17、洋房当初呈现给业主的户型图中并未有隔音墙，然而在交房时却出现了隔音墙，严重影响了室内美观，洋房均没有入户大厅，入户楼梯不仅影响美观还妨碍行人通行级货物搬运，顶楼跃层也未设置楼梯，请你公司迅速提出整改方案，并整改到位，既要保证应有的美观同时要保证业主的正常通行和使用，室内环境要求必须高质量顺利通过检测。
18、所有楼房的消防管道需立即整改。
19、因你公司急于交房，该楼盘大部分内墙壁抹灰、刷漆、贴砖、顶板均未按程序和周期规范施工，质量存在严重质量问题和安全隐患，请你公司提出有效解决方案，该返工的务必返工。
特别提示：
以上内容为乐湾悦府一期全体业主现场踏勘发现问题及相应整改意见，请你公司高度重视、认真对待，若上述问题未得到妥善解决，全体业主将根据相关规定走法律程序进行维权。
附件：业主反馈问题及要求整改意见书（签字按手印）
乐湾悦府一期全体业主
2021年1月3日
信息公开类别：公开
乐湾悦府一期全体业主
2021年1月3日印发
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编辑备注：房屋征收管理局https://img.mala.cn/common/c8/common_2_verify_icon.gif于1月6日回复，内容见2楼。
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干将莫邪(匿名发布)
发表于 2021-1-4 08:32
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