转帖：牛刀谈中国房地产泡沫破灭的影响

niseng

fishily
21:59:43
牛刀老师，您好:

自从2个月前一个偶然的机会在网上看到您的文章后，每天看你的文章已经成了我的习惯。首先自我介绍 下，我在日本留学6年，学的是金融管理专业，现已回国就业。据我了解，日本20年前的那次经济危机给日本留下了不可磨灭的阴影，直至今天日本人一提到它还感触颇深。众所周知日本的泡沫破灭直接原因是由于日本颁布了《土地融资限令》，房价大跌80%，国有银行倒闭等噩耗随之而来。



关于《土地融资限令》为何发布一直颇受争议，当时的日本政府显然也知道这条法令颁布使经济硬着陆所带来的后果，但是在各界百般阻挠下这部法令最后还是实行了，至今仍然有很多人还是不解当初政府为什么要颁布这条法令。这点日本曾经有一种阴谋论的说法，简单说就是当时的官商勾结，使用各种手段强行通过法案，刺破泡沫，然后在这场零和游戏中谋取暴利。有一部影片叫做《重返泡沫时代》对这种阴谋论做了很好的讲述，可能里面一些情节比较荒谬幼稚，但是我个人觉得那段日本泡沫时期的历史描述还是比较属实的。



当然，那些都是日本的事情，作为中国人我更关心中国。之前您也多次说过现在的中国和泡沫时代的日本很相似，中国确实有泡沫，而且肯定会破灭，高房价，高住房空置率，各种官商勾结已经是不争的事实。我不会对现在的政府能力上做任何评论，我和大多数人一样更关心中国的泡沫何时会破，怎么破。所以我想请问下牛刀老师，就您对中国的了解，您认为中国泡沫会在何时以何种形式爆破呢？在中国会不会有日本泡沫阴谋论里所说的那种事情发生呢？希望您能在百忙中给我们广大人民群众指点迷津，如何在 泡沫时代把自己的损失降到最小，因为我们改变不了任何事情，我们唯一能做到的就是在即将到来的暴风雨中如何把自己的损失降到最低。
以上
祝 身体健康，万事如意。




Fishily先生：
我无法在QQ上回答你这么严肃的问题，只好在博客上来回答了，希望你能看见。我在几天前写过一篇博客《泡沫就是政府开发商老百姓都没有退路》，意在提醒中国社会，如果不尽快化解泡沫，最后的局面可能无法收拾，因为大家都没有退路，最后会发生什么谁也难料。


日本发生泡沫破灭的时候，我正在一家报社担任副处级主编，分管政法系统的报道。当时没有网络，新闻传媒管制很严，也没有一点市场化。我们报社是省委机关报，因为职务的便利，偶尔能接触《朝日新闻》、《读卖新闻》、《东方日报》等一些境外资讯，而且是已经翻译成中文的，原本是直接送给有关级别的领导参阅的，我只是够格猫一眼。


给我印象最深的新闻是一天内东京发生7起跳楼自杀的事件，当时只是作为社会新闻来读。现在想来，大量报道的都是炒房客跳楼，甚至有一个是中国留学生。之所以有这么清晰的印象，是因为我的一位同事的女朋友在日本留学，这样也就间接的了解了日本发生了什么。后来开始研究宏观经济后，才明白，原来颠覆日本民族价值观导致经济衰落20年的异常事件，就是房价泡沫的破灭。


从我本人而言，我对日本没有好印象。至今为止，大到汽车，小到数码相机，我从来不买日本制造的一切产品，但是，因为我是一个经济学人，我也不会去鼓励抵制日货。我只是在内心深处保留一份中国人的尊严，时刻告诫自己是中国人，任何时候都要关注中国的大多数人。但是，促使我长夜难眠的是，我突然发现，日本房价泡沫破灭自杀的都是炒楼客，而中国房价泡沫破灭可能影响的正是只想买房子住的普通百姓。而这些普通百姓用几代人的钱来买房子，却成了泡沫破灭的牺牲品，却要承受如此巨大的不公，天理何在？


尽管如此，我对你所说的阴谋论的看法是，不是历史的真实。日本官商勾结是很严重，但是，和当代中国社会相比，他们当时还是有所收敛的，不可能干预日本政府政策的出台。《土地融资限令》出台的背景，现在应该很清楚，那是日本政府已经没有办法了，也就是没有退路了。一个东京的地价，可以买下整个美国，日本商人拿下了土地可以在银行贷款，可以上市融资，泡沫越吹越大，最后整个国民财富被土地席卷一空，任其发展下去，那就不仅仅是房价泡沫的破灭，而是经济体系和货币体系的崩溃，那日本也就不是现在的日本了。


就像我们现在还在制造地王的人们，不以为警，反而沾沾自喜。开发商拿到土地就可以上市融资，他们不仅享受低成本的资金，还有巨大的杠杆效应从银行轻易取得大量资金，在资本市场上翻十几倍的赚钱。这些开发商，仅仅只是掠夺买房的老百姓的财富还不算，还要通过资本市场掠夺社会财富。中国的整个房地产业对GDP的贡献仅为10%，但是，房地产的上市公司和控股参股公司，在今年3300点时却占整个股市总市值的17%，而这些开发商都是空手套白狼，没有一点固定资产，整个资产就是流转中的土地。


种种数据表明，中国社会已经没有任何能力保证房价泡沫不破了，因为中国房价泡沫比当年的日本还要严重。无论是住宅空置率、还是租金收益率和房价收入比都大大超出当年的日本，更为严重的是，中国现在的产业政策、货币政策和财税政策全都是在鼓励炒地炒楼，这边刚刚在说遏制楼市投机行为，那边财政部出台政策“差额征收营业税”，明显是在抗拒遏制房价暴涨，你有什么办法？中国的利益集团比当年日本的官商勾结要强大的多。


但是这种强大正是将房价泡沫推向破灭的主导力量，他们并不知道，他们现在表现的许多疯狂的行为，正是给高房价送葬。拖是拖不了多久的，与其现在撑住房价泡沫不破，还不如主动化解，但是，那些正在疯狂攫取社会财富的人又有几个会去化解泡沫呢？所以，从日本的情况看，是“土地融资限令”颁布不到一年时间房价泡沫破灭，从中国今天面临的国内外经济形势来看，三个方面的原因导致房价泡沫破灭：一是2010年三年累计1000万大学生无法就业，二是美国加息中国被迫加息，三是恶性通胀发生。


从中国制度设计的缺陷来看，有支付能力的城市家庭在应对这场必然到来的危机中，只是财产缩水的问题。现在的关键问题是，一些没有支付能力的负债过重的白领家庭，在通货膨胀失业的情况下，可能无法偿还月供，这样的家庭会非常多，他们大多在今年接盘，可能是受害最大的群体。至于炒楼客，已经在大量抛盘，还没有抛盘的炒楼客只能是自己承担风险。对普通百姓来讲，真正要规避损失，就是坚决卖掉空置在哪里的多余的房产，将自己的财产重新做一个配置，可以购买一些欧元和美元资产以作不时之需。当然，具体情况不同，应该区别对待。

你的空间垃圾

自从社区改版之后，我就已经心灰意冷，对社区也没抱什么希望了，传说已经幻灭，神话已经终结，留在社区还有什么意思。没想到，没想到，今天可以再睹楼主的风范，我激动得忍不住就在屏幕前流下了眼泪。是啊，只要在楼主的带领下，社区就有希望了。