你怎么看瑞银对中国房价的预测？

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据媒体的最新报道，瑞士银行预测，若无重大刺激，未来两年中国房价将再跌15%。该消息甫发，震惊网络舆论：“是真的，还是故意耸人听闻？”

笔者搜集网传的各类信息，综述如下，仅供房价关注者参考。

瑞士银行（简称“瑞银”），它掌管着全球26%的跨境财富，并仍然维持着全球财富管理的领军者地位。

为什么瑞银高管会突然改变过去对中国楼市的乐观立场，而在最新报告中预测“中国住房价格将继续下跌”，且一线城市二手房在未来两年累计降幅可达15%以上。瑞银高管称其主要理由是，二手房目前的租金回报率远低于买房的按揭利率，而且未来这个差距还会继续扩大。

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另外，瑞银集团中国房地产研究主管John Lam也在他最新发布的研究报告中称，已持续四年低迷的中国房地产的下行周期还“ 远未结束 ”，预计中国住房的价格在未来两年仍将继续下跌。如果不推出重大刺激政策，那么中国一线城市的二手房价格，在2026年将再下跌10%左右，到2027年还将至少再跌约5%。

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该报告做出上述预测的主要依据是，中国住房的租售比相当离谱。因为正常情况下，在当房贷的按揭利率与当地的房屋租金回报率很接近的情况下，该地区的房价才会比较稳定。但官方公布的统计数据显示，今年10月份，中国一线城市住房的平均租金回报率只有1.81%，而银行房贷平均的按揭利率为3.07%。

这便意味着，会有更多居民将选择租房而不是买房。因为租金“不受政府干预”，所以能够比较真实地反映出一个地区房地产供需的真实动态。也就是说，在平均住房租金回报率远低于银行房贷的按揭利率的情况下，房市的价格将会继续下跌。

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此外，在过去10年间中国的房价跌幅很大，这从根本上便改变了人们对房价的预期，因此预计会有更多潜在购房者将持继续观望态度。

据官方统计数据显示，目前中国所有城市当中只有香港的房价基本稳住了，而香港是中国唯一的一个租金回报率高于房贷利率的特区。但在2022年至2025年期间，中国大陆的房租每年同比都在大幅下降，其降幅分别是3%；2%；6%；4%。

该报告进一步预测，今后的租金数据还会继续下跌，预计年均跌幅在3%左右。其理由包括以下三方面。

一、中国的保障房数量正在上升，从2021年至2025年新增的保障房供给可覆盖13-16%的租房家庭，这意味着有15%的私人租房需求被消灭了。

二、现在二手房挂牌量创下了历史新高，全国同比增速10%，一线城市同比增速1.7%。在这样的情况下，会有更多房东边租边卖，从而导致租赁市场的房屋供应量继续增加。

三、目前，中国各线城市的住房空置率都很高（一线、二线、三线、卫星城的空置率，分别为4%、11.6%、19.9%、22%），如此必然对后续房价走势造成较大影响。

该报告还根据瑞银建立的模型做出了一个推断——即使2026年中国的利率再降40bp，只要房屋租金不涨，房价仍会下跌约38%才能使买房与租房的月度现金流持平。尤其值得注意的问题是，目前全球大型投资银行普遍对中国楼市的前景预期不太乐观。

例如，惠誉评级今年10月的报告就明确表示，中国的房地产情况可能在2026年进一步恶化，在行业企稳前，新房销售面积可能比当前水平再下降15%。

再说，外资对于房地产的报告都非常注重住房的“租售比”，而这又恰恰是中国房地产“最大的雷”，因为任何逻辑在租售比面前都是显得非常苍白的。另外，在除了租售比之外，至少还有两大利空，瑞银在报告中并没有提及。

第​一大利空，是人口结构的变化。未来数年中国的人口总数会越来越少，形容这是另一把“直插房地产的利剑”；第二大利空，是低线城市的房地产现状，已比一线城市更加严峻，即一线城市等十几年或者几十年房价还能重回巅峰，但三线城市的房价恐怕是永远也回不去了。

笔者认为，在世界面临“百年未遇之大变局”的时下，上述瑞银的预测就很难认定其百分之百的准确性，因而大家还是采取“姑妄言之，姑妄听之”的态度为宜。

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       瑞银的大股东是中资。