3年前，火花S-Park曾受邀赴贵阳，在机场附近的一个产业功能区——规划面积160.5平方公里的贵州双龙航空港经济区（下称“双龙港经济区”）做调研。
去现场之前，原以为远在贵阳郊区的标准厂房项目，即便不是大跨度的单层钢结构，最多也就是二三层的通用型厂房。但真到尘土飞扬的工地转了一圈之后，我们被如火如荼的建设场景震惊到了：
那是一大片珠三角才会出现的高容积率工业上楼产品，底商、公寓、高层厂房错落有致，完全就是一片“水泥森林”，占地2600亩，规划总建设规模500万平方米。
目瞪口呆了半晌之后，我们问负责招商工作的双龙港产业发展集团负责人，这样的区位、这样的产品、这样的体量，市场能接受么？
对方称，虽然客户还有疑虑，但贵州当时是政策高地，又有政府补贴、税收等方面的全方位支持，他们还是非常有信心的。
3年后，水落，石出。
掀起500万方天量厂房建设狂潮的“始作俑者”——贵州省贵阳市政协副主席、双龙港经济区党工委书记杨仁忠在任上轰然落马；而这批厂房建设的头号主力，也是管委会麾下最重要的投融资主体——贵州双龙航空港开发区投资集团（下称“双龙港开投”），则陷入了深重的债务危机。
这个故事还要从2021年，贵州提出“强省会5年行动计划”说起。
这项野心勃勃的计划提出，到2025年贵阳的生产总值要达到7000亿元以上、城市首位度达到27%以上。为了落实计划，贵阳市不但编制了《贵阳市实施“强省会”五年行动方案》，还专门成立市“强省会”五年行动工作领导小组，设置了14个指挥部。
紧接着2022年初，《关于支持贵州在新时代西部大开发上闯新路的意见》赋予贵州省“内陆开放型经济新高地”的战略定位。
在政策东风下，贵阳市非常起劲，提出“强产业必先强工业”的战略口号。双龙港经济区作为国家级临空经济示范区、贵州“1+8”对外开放创新平台，被赋予贵阳大能级城市“东西两翼”东线主战场定位，其顺势提出，要在3-5年内，谋划6大产业组团，建成500万平方米标准厂房，单是2022年开工目标就有100万平方米。
其实这也不是贵阳独树一帜，毕竟在2022-2023年的那段特殊时期，各地都掀起了一波“爆发性”拉固投、建园区的热潮。各区属、市属、省属园区企业和平台公司，是这波投资建设热潮的绝对主力，运动式、突击式、扫荡式建厂房、修园区在大江南北屡见不鲜，单家区属、市属国企年开工量动辄50万、100万方。
双龙港经济区就是那个最激进的弄潮儿。双龙港开投成了这波标准厂房建设中的主力军，负责总规模最大的一组团（先进装备制造产业园）的开发建设。
该项目总建面74万平方米，共47栋建筑，其中生产性用房38.4万平方米、非生产性用房22万平方米、公寓及配套用房7万平方米、地下室及停车位7万平方米。
那段时间正好也是政府专项债大规模投向园区的窗口期。为确保项目建设资金，2022年双龙港经济区向省工信厅申请了5亿余元的专项债资金，同时成立推进标准厂房建设工作领导小组，下设多个专项组，专门协调处理标准厂房建设过程中遇到的各种困难和问题。
作为区里乃至市里重点支持项目，除了资金支持，该项目在土地端、政策端、招商端也是火力全开：
土地方面，该项目土地性质为贵阳当时新推的新型产业用地（M0用地），在提升容积率、加大分割比例、降低分割销售要求、商业和公寓配套等方面提供了更高灵活度。
政策方面，双龙港经济区专门出台三个“十条”优惠政策（营商环境十条、工业倍增十条、招商引资十条），疯狂派送大礼包：
对于购买办公用房的企业，按照实际费用的10%给予分期支持；租赁则按照45元/平方米/月的标准，前3年给予100%，后两年50%的租金支持；
标准厂房租售则根据产出强度，给予最高购置费20%和5年租金80%支持；
此外还有装修支持、设备购置支持、进出口支持、科技创新、人才奖励、税收返还等一整套政策扶持。
招商方面，经济区投资促进局牵头对接项目招商，经济区另一平台公司双龙产业集团组建专门招商团队负责项目招商。为了弥补专业和资源方面不足，还引进了外部民营团队共同负责招商运营。
在当时的时间节点和政府角度来看，对该项目已经给了全力支持——项目启动时帮助获取低成本政策性融资；土地性质是更容易分割销售的M0用地，还配套大量商业和公寓业态，帮助项目回款；出租时直接给“真金白银”的租金补贴和各类装修、设备、人才支持；甚至园区入驻企业产生的税收留存都直接返还给园区平台（当时还没有大规模清理违规“税返”），最大限度降低投资压力，增加招商道具，打平项目成本，要求就一点：快开工、快建设、拉固投，以房招商、筑巢引凤。
双龙港开投也确实不负所望，2022年开工，当年年底即完成双龙港区标准厂房招商服务中心建设，同期16栋生产性厂房大部分封顶。到2025年，1-27号生产性厂房，全部完成建设、装修，并通过消防验收，达到使用条件。
南柯梦碎：债务压顶，命悬一线
那么，代价是什么呢？
还在热火朝天大干快上的双龙港开投，在2023年就被中诚信国际将评级展望由“稳定”调整为“负面”，理由主要有5点：
1、存在较大短期偿债压力。截至2022年末，公司总债务高达763.63亿元，其中短期债务规模约72亿元，相对的可用货币资金仅1.28亿元；
2、存在或有负债风险。公司为其他借款人承担的相关还款责任中关注类规模为4亿元；
3、存在票据逾期。截至2023年5月，公司多家子公司涉及票据承兑逾期，票据承兑逾期余额合计 1.76 亿元，累计逾期发生额合计2.49亿元；
4、存在利息逾期。公司的利息及其他逾期金额约84万元，同时在未结清信贷中存在关注类账户余额 5.44亿元。并且子公司贵州双龙航空港置业亦存在利息逾期，金额约2500万元，另有未关注类未结清贷款金额21.30亿元；
5、存在被执行信息。根据中国执行信息公开网查询，截至2023年6月27日，公司子公司双龙港置业存在3起被执行案件，执行标的金额合计0.67亿元。
随后，上海票交所发布的2023年末票据持续逾期名单显示，截至2023年底，双龙港开投票据承兑逾期余额246.16万元，累计逾期发生额5.25亿元。仅2023年下半年，双龙港开投已连续6次被披露票据逾期。双龙港置业同期票据承兑逾期余额1.35亿元，累计逾期发生额1.84亿元，连续12次被披露票据逾期。
耐人寻味的是，2024年中诚信国际发布公告，其与双龙港开投经过协商，双方终止主体及部分债项的信用评级合作，此前发布的AA+评级及负面展望即日起失效。此后双龙港开投并未公布新的评级机构及评级结果。
后面几年的市场行情大家也都清楚了，哪怕是北上广深一线城市最成熟的园区公募REITs项目，即便租金一降再降，也挡不住出租率从“9”字头滑落到“7”字头，更不要说远在边陲的贵州了。
公开消息显示，截至2025年7月，双龙港开投建设的标准厂房一组团累计签约22家企业，签约厂房面积约7.82万平方米。仅计算38.4万平方米的生产性用房，该项目签约出租率也只有20.4%——换句话说，空置率至少80%以上。
花钱一时爽，回钱跑断肠，这个数字一定程度上应该能解释前面双龙港开投频繁出现的票据逾期、信用下调和列入失信人名单等窘境。
2025年双龙港开投债券中期报告显示，2025年1-6月，公司营业总收入5.22亿元，其中商品销售、贸易营收占比83.52%，毛利率1.38%；房屋租赁作为第二大营收来源，营业收入仅2400万元，营收占比仅4.60%。
公司资产中，开发成本、开发产品、待开发土地等存货资产1023.84亿元，有息债务余额为638.63亿元，相关评级机构对它的展望为“负面评价”。
通过商品贸易做高营收，提升杠杆能力，但真正产生经营性现金流和收益的房屋租赁规模却很难做大。客观来说，双龙港开投在当前市场行情下，已经在尽可能努力和自救，如采用发行停车场专项债等盘活资产、拓宽融资的手段，但从数字上来看，效果其实相当有限。
2026年3月，双龙港开投和双龙港置业再次被纳入失信被执行人名单，均为建设工程施工合同纠纷所致，执行标的金额分别为约4831万元及利息、约1883万元及利息，约1.5亿元及利息、违约金。
招商去化困难、现金流严重危机、债务压力爆棚，这些都仅仅是表象，也不能把问题都归咎于市场不佳。当它几年前决定在比M1用地成本高得多的M0用地上，对未来五年产业客户的需求都完全无法预测的情况下，贸贸然大规模开发建设高容积率的厂房、公寓和商业配套产品时，就注定了今天的悲剧。
官方数据显示，截至2026年2月，双龙港经济区累计建成投用标准厂房193.3万平方米，其中国有平台修建86.7万平方米，占比44.8%。
当国企子弟兵深陷负债压力无力继续扩大建设规模，第三方社会资本在后续市场环境下投资又难以为继，当初雄心勃勃的500万方标准厂房建设目标，自然也成为一场泡影，一个笑话，不仅在既定的期限内铁定无法完成，在可见的时间周期内，也是遥不可及的梦了。
一场悲剧的轮回
2026年1月24日，贵州省纪委监委通报，贵州省贵阳市政协副主席、贵州双龙航空港经济区党工委书记杨仁忠涉嫌严重违纪违法，正在接受贵州省纪委监委纪律审查和监察调查。
这是一位典型的“城投”背景官员——当过区建设局局长和副县长，后来转到贵阳铁路建投公司和贵阳市城投集团等国企任职，再到2021年担任省级开发区贵州双龙航空港经济区的党工委书记，2025年起兼任贵阳市政协副主席、党组成员，直至一年后落马。
从近年来各地开发区领导频繁出事的情况来看，手握土地供应、产业招商、项目审批、资金拨付等核心权力的党工委书记、管委会主任等，确实是比较容易出现权力寻租的“高危”岗位。
最为讽刺的是，就在杨仁忠指挥港区和国企大规模掀起标准厂房建设狂潮的2022年，双龙港开投还刚刚经历过一轮债务重组。
该次重组工作由贵州省地方金融监管局牵头，省银保监局、省财政厅配合，在省银行业协会具体指导下，拟定《贵州双龙开投集团债务风险化解方案》，该方案将年平均利率由综合7.2%降为3.9%（每年可节约利息支出近20亿元），方案中的表述是“”牢牢守住了不发生区域性系统性债务风险的底线”。
那轮债务重组，其实是为上一个周期的投资决策买单。双龙港经济区成立于2014年，正值房地产的高峰期，各地“文旅+地产”模式风生水起，虽然地处荒芜边陲，但双龙港经济区不甘人后。
2016年，双龙港经济区管委会和社会资本联手，打造了一个占地2000亩的大型文旅项目，还取了一个十分拉风的名字——东方科幻谷。
项目号称总投资超100亿元，要建中国第一座大型“VR主题乐园”、世界首个外星人探索基地、中国第一座UFO科幻主题旅馆，单是那个53米的巨大变形金刚塑像，投资就有1亿元。
结果是2018年4月29日试运营，当年9月21日就暂停对外开放，对外宣称是进行闭园改造升级，只是一改造就改了好几年。
当时操盘该项目的双龙港开投原党委书记、董事长，双龙临空经济区管委会副主任汤辉2017年后调离经济区，但依然于2024年2月落马，于2025年12月获刑11年，导火索就是这个荒唐透顶的东方科幻谷项目（点击查看《百亿招商打水漂，城投老总的“科幻梦”》）。
贵州纪委监委通报表示，汤辉为急于出成绩，不顾当地经济发展，违反“三重一大”决策程序盲目上马，导致该项目总投资严重超预算。项目建成后，由于设计不合理、运营管理不专业、安全隐患突出等原因，试运营4个月后被迫停业，造成项目闲置、国有资产浪费。
汤辉因受贿、洗钱案获刑11年
这个问题项目成为双龙港经济区和贵阳市多年来的一块心病，多年来始终尝试盘活，最新规划是向教育科技文旅产业综合体转型。
这还仅仅是双龙港经济区和双龙港开投大肆负债、盲目投资的冰山一角。经过省级财政殚精竭虑的化债抢救之后，刚刚被拉出ICU的双龙港开投又开始接着奏乐接着舞，以“只要干不死，就往死里干”的大无畏气魄，投身到厂房建设的汪洋大海当中，又一场悲剧的轮回拉开了帷幕。
双龙先进装备制造产业园规划效果图
城投的宿命之战：只会建设，没有未来
回看落马的这两位，港区原党工委书记和平台公司董事长，都曾担任过城建条线领导，在房地产高速发展时期品尝过时代的红利，“土地财政+工程驱动”为底层逻辑的城投思维根深蒂固。
在这种思维作祟下，他们大胆策划新项目，敢于加杠杆融资，大干快上搞建设，没有一丝一毫的市场敬畏心。
反正只要投资规模上去了，政绩自然就出来了，至于必然带来的负债问题，那就要用“发展的眼光”看问题嘛——土地总能持续升值，建起来的房子和厂房总会有人愿意买单，最终都能在发展中解决，反正最差不在自己任期内暴雷就行。
而且他们对于不同阶段投融资概念热度的嗅觉也是极为敏锐的：
在2014-2016年那个时间段，全国都在大搞房地产，双龙港经济区打造2000亩的文旅地产大盘，背后核心逻辑就是炒文旅概念，推动区域卖地。不过，东方科幻谷的问题在于过于脱离当地实际发展现状，步子迈得太大，以及后续房地产的回落导致项目烂尾。
那一轮盲目的投资决策，带来的直接影响是双龙港开投2022年总债务高达763.63亿元，其中短期债务规模约72亿元，可用货币资金仅1.28亿元，最终不得不由省政府出面帮助债务重组化解风险。
如果说房地产开发是“1.0版本”，那2022年那轮标准厂房大规模建设就是“2.0版本”。这时候建的是产业载体，毕竟从中央到地方都有专项债等政策性融资支持，建起来的产业载体都是可租可售的经营性资产，而招来的企业入驻园区后，还能带来持续的产值和税收、就业。
这套逻辑比起房地产看上去靠谱得多，但有一个大前提，那就是得有产业的思维、逻辑以及支撑这一切的土壤——成本控制得住，商业模式算得过总账，产品获得市场接受，载体不仅是硬件的建筑空间，还要能形成一套欣欣向荣的产业生态。
很可惜，双龙港经济区鳞次栉比、气派十足的标准厂房，目前来看这些条件都是缺失的：
成本上，当初拿的是高价的M0用地，建设的是高成本的工业上楼产品，却没有考虑当地到底有多少产业客户能够承受高昂的租金和售价；
总账上，想的就是最直接的载体出租和出售，把资金闭环押注在可分割销售上，却没考虑厂房卖不出去也租不出去时，还有没有补充收益，资金怎么平衡；
产品和生态上，几乎没有任何特点和门槛的标准厂房，在特色主题园区成为主流的当下，也已经明显落伍于市场了。
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发表于 2026-7-15 15:08
