关于三台县耀森小区维修基金及相关事项的 情况反映
2007年初，我们全体耀森小区各业主每户交了2万元预付款，在三台县耀森房地产公司所在的耀森上城和耀森三期两小区订购了各自的商品住房，后在全体业主的积极催促下，于2007年12月左右开始动工修建，2009年6月至9月所有商品房在房屋认购协议规定的时间之后，开发公司才将所建商品房交由业主使用并签订了《商品房买卖合同》，然而全体业主在入住近一年后的2010年5月底，因仍未取得房屋产权证书向开发商及房管局集体维权请求依法办理房产证时，房管局与开发商却以“业主未交存房屋维修资金”为由拒绝办理产权登记。于是，两个小区业主先后向县委、县府及县群众工作组等部门提请了申诉，但所回复的内容与国家相关法律法规存在较大偏差，现再次将申诉内容列举如下：
1、关于维修资金一项：全体业主早在2009年6-9月就将所有房款交由耀森房产开发公司并签定了《商品房买卖合同》，同时全额预交了办理房产证需要的所有税费及资料，由耀森房产开发公司代为办证，而2010年5月底，房产开发公司却以业主没有交存房屋维修资金为由拒不办理房产证、换取正式发票和灾后重建的税费减免等事项，在业主们多次找到县级相关部门反映此事时，县房管局才告之业主，所交房屋未经有关房产监管部门验收，未进行初始登记，所以要由业主交存维修资金。三台县在贯彻执行省市、制定维修金政策时，擅自将省市明确规定的“本细则实施前已办理商品房预售许可证的，其维修资金按照当地原政策规定办理”改成了“2009年10月1日实施以前尚未办理房屋产权初始登记的实施住宅专项维修资金交存”。 此条款与省市政策法规明显抵触，属于违法条款和无效条款。 并且房管局还通过房产公司宣传，不交存维修基金不办房产证，该享受免税的不予办免税。实质上是公开的地偷换概念，将“办理预售许可证”换成了“办理初始登记”，从而使政策条件发生了本质性的改变，把本不该属于业主缴纳的款项转嫁给业主承担，损害了广大业主的合法权益。所有业主认为，首先办理房产证与交存维修资金没有法律法规的必然联系，根本就是两码事，房产开发公司与相关行政部门不能以交存维修资金来卡制办理房产证；其次按照《四川省住宅专项维修资金管理细则》川建发【2009】21号第三十五条明确规定：“本细则自2009年10月1日起施行。本细则实施前已办理商品房预售许可证的，其维修资金按照当地原政策规定办理。” 绵阳市房管局和市财政局根据川建发【2009】21号文件,也于2009年8月13向各县房管局和房地产开发企业出通知，转发了省上的《维修金管理细则》并根据我市实际提出了贯彻意见，而且要求将省上的细则和市上的意见一并贯彻执行。市房管局《通知》第二条明确规定：“本贯彻意见自2009年10月1日起施行。本意见实施前已办理商品房预售许可证的，其维修资金按照当地原政策执行。”可见，省上和市上的政策意见是一致的。关于2009年10月1日以前的原维修金政策，绵阳市房管局于2000年8月8日依据川建委房发【2000】68号，向各县下发了绵房管【2000】95号文件“关于归集住宅维修基金的通知”（绵房管【2000】95号文件虽是10年前所发，但绵府函【2009】216号文件仍将其列入继续有效文件目录，可见此文件2009年仍然有效）。绵房管【2000】95号《通知》第一条第二款规定“自本文发文之日起，新建商品房由开发建设单位按房屋建筑面积的建安造价1.5%的比例一次性缴交维修基金，开发建设单位在办理房屋初始登记时，由房地产行政主管部门代收管”。按此政策，09年10月1日以前的维修金理应开发商缴纳，我们有充分的理由坚信房屋售价里面包含了成本、配套费、税收、利润以及维修金等等。而我们全体业主于2007年初就与开发商耀森房产签订了认购协议并在房屋竣工后于2009年10月1日以前与开发商签订了商品房买卖合同并在房管局进行了备案登记。况且我们所购房屋在09年10月以前已经办理了预售登记的，有据可查，所以我们业主现在所等的就是房产公司自己承担应有的责任并把代办的房屋产权证交给我们，房产公司在2009年6——10月这三个多月的时间完全可以办理完相关房产证手续，所以不管从哪方面来说都不应该由业主来交存维修资金；再次当时交房时我们要求房产公司出具所有房屋相关峻工验收材料，房产公司称现在材料只有一份，待复印后将全部材料交由业主每户，并且被要求交完所有房款、税费及预交两年的物业费及装修保证金后才予交钥匙验房。这样我们根本不清楚房屋在相关政府部门的登记、验收等程序，被糊里糊涂地交钱住房了。
2、关于土地使用权的年限：在业主收房时，被告之该小区商品房屋的土地使用年限只有50年，并且使用时间是从2002年到2052年，而根据国家规定商品房的使用年限是70年。问及原因时，房产公司称该地盘是2002年时征用的，所以从2002年开算，到2008年初开建，2009年交房到业主手中，这样该商品房的使用年限就缩水到了42年！而同为该房产公司修建的耀森一、二期小区的土地使用年限都是70年，对此全体业主对该商品房使用年限由70年缩水到43年存在极大愤慨！全体一致要求房产开发公司按国家规定将该商品房的土地使用年限补够70年。
3、交给业主的商品房与宣传的相去甚远，与宣传相比：（1）改小楼间距，原来说的最小楼间距是21-22米，实际只有18米，有更少的只有16米；（2）私自出售本属于业主的公用面积，原定道路两边有2米宽的绿化面积，而实际绿化面积只有在道路两边40公分的绿化，楼与楼之间的道路只有2米左右，这样窄的路宽，如果一旦发生火灾，就连消防车都进不去，如何保障消防安全？（3）小区内活动设施严重不足，公用设施少，好多楼间根本就没有可供安排公用设施的地方。为些给广大业主造成了不可弥补的损失。（4）建造质量差。墙体砌砖水泥沙浆标号不够，楼板之间开裂多，外墙涂料脱落等多种质量问题。（6）对于存在的上述问题，业主向开发商反应，耀森公司态度恶劣，以各种方式搪塞。
三台县耀森三期、耀森上城全体业主 2010年9月15日 |
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发表于 2010-11-30 14:46
