今日内江，高房价已经成为人们纷纷议论的热点话题之一。传说现在内江城区商品房屋价格最高是7200元/平方米。然而，人们在抱怨高房价之余，是否认真思考和分析过内江的高房价究竟是怎么涨成的吗？ 首先，在市场经济状态下，作为自由定价的商品房屋价格，在很大程度上是由房屋市场的供求关系所决定的。换句话说，当商品房屋供过于求时，房价呈现下降趋势；反之当商品房屋供不应求时，房价则呈现上升趋势。由于人口的自然刚性增长、人们提高对住房的要求、社会游资投入商品房屋市场进行投资等因素的共同作用，使商品房屋市场一直处于供不应求状态，使得商品房屋持有者即一般人们说的房屋开发商，成为掌握和决定商品房屋价格话语权的主动方。 其次，商品房屋建筑成本的增加，也是商品房屋价格上升的推手。商品房屋建筑成本中的大头是土地，在内江城区，土地的价格（法律上的准确说法是国有土地使用权，为了方便就说土地的价格吧。）1990年大概是5-10万元/亩，现在大概是300-500万元/亩，上涨了50-60倍。再考虑到管理不规范时，用于建设房屋的土地来源多，有的根本不计算土地成本；房屋容积率控制不严等方面的原因，土地在商品房屋建筑成本中上涨的比例就更大了。商品房屋建筑成本中的原材料、税费也在上涨。 第三，开发商用赠送面积减少计费产权面积的方式，虚增商品房屋价格，造成商品房屋价格直线上涨的假象，利用人们普遍认同的买涨不买落的心理态势，刺激人们的购房欲望。以内江城区某楼盘为例：开价6000元/平方米，产权面积96.82平方米，赠送面积34.18平方米，在赠送面积中，减去按照国家规定不应该计入计费产权面积的阳台7.7M×2.7M=15.5925平方米的1/2面积7.8平方米，减去按照国家规定不应该计入计费产权面积的露台7.7M×2.7M的3/4面积10.4平方米，实际赠送面积是34.18-7.8-10.4=15.98平方米。该楼盘实际计费产权面积价格是6000×96.82/（96.82+15.98）=580920/112.8=5150元/平方米。虚增商品房屋价格6000-5150=850元/平方米。 除了思考和分析一般意义上的商品房屋价格问题，另外再说说收入与商品房屋价格的关系。商品价格高低与购买者的消费承受能力关系极大，也就是说与购买者的收入多少关系极大。内江城区1990年临时工日工资10-15元商品房屋价格300-400元/平方米；2011年临时工日工资120-180元商品房屋价格4000-5000元/平方米。 昨日网传好消息：中国经济最发达地区之一的广东省东莞市商品房屋价格已经下降到8100 /平方米。看来内江城区的商品房屋价格也要下降了。 以前好像看到过一个关于国外商品房屋价格与收入关系的说法，6年收入可以买一个80平方米的房屋。如此计算，内江城区的商品房屋价格水平，应该是2000 元/平方米左右吧。 欢迎有兴趣的朋友就此开展讨论。 |
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发表于 2011-10-12 08:09
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发表于 2011-10-13 09:23
