[转帖]房价上涨的原因分析

巴叶 · 发表于 2007-8-4 11:59

我国房价在进入2000年以后可以说是一路走高，像上海、北京，那些房地产一线城市均加在最近几年高达5000多元/㎡，是什么原因促使房价如此快的上涨？原因是多方面的，本人认为，原因应该由以下三个方面来分析。

第一，政府及银行方面。我国政府虽然对房地产行业加强了宏观调控的力度，在最近两年制定了一些抑制房价上涨的政策及条例，但是我个人认为这些都是马后炮，不会在实质上抑制房价的上涨，如果有作用的话也只能是减慢房价上涨的速度，不会使房价有所下降。政府在房价上涨中的作用我认为有以下几点：①地方政府在制定城市规划方案时只考虑短期效应没有考虑到长期效应。一但政府决定下一个城市规划的中心位置时，其周边的房价必然上涨，又加之我国现在正处于高速的城市化进程之中，可以说在全国大部分城市之中存在规划方案只重视短期效应，因为有些城市的规划方案也只是针对十年左右的时间来制定的，城市的规划方案不断变化必然导致城市的开发中心不断的变化，这种情况的结果必然导致新的规划中心的房价的上涨，这也在一定程度上加速了房价的上涨；②在我国现阶段，房地产业还是我国的支柱产业，在我国的GDP中有相当一部分是来自房地产业，政府也不会希望出现房价下降，政府在现阶段只能是希望房价维持在当前水平或是放慢上涨的速度，因为GDP是体现政府业绩的一方面，而房地产业又是增加一个地方GDP 快速而有效的方法，这也是为何政府不停的更改城市规划方案的原因之一；③政府在房地产企业融资渠道及准入金方面政策及监管方面还不健全，应该就全国来说，房地产业中的绝大部分运作资金并不是来自开发企业而是开发商通过其他融资渠道得来的，而在这部分资金中又有绝大部分开资银行及其他大型的金融机构。虽说我国现阶段正在进行银行的改革，但银行仍是政府在房地产行业中最直接的参与者，银行贷给开发商如此之巨的资金也是看到了这一块肥肉里面的油水，银行同样也不希望房价下降，只有房价维持在原水平或是稳步上涨银行才可以收回资金及相当丰厚的利润。另一方面，银行有大量的闲置资金，它们需要把这份资金放出去，而又必须选择风险比较小且回报比较好的行业，在进行了大量的对比之后，银行还是都会看到当前我国房地产业是最好的投资行业，显而易见银行对房价上涨起了推波助澜的作用。④我国现阶段对民间闲散资金的引导不足，同时，政府在投资渠道方面建设力度不够，造成人们的投资渠道狭窄，而在这些投资渠道方面房地产又是一个在现阶段回报率很高且风险相对较小的渠道，于是，有相当一部分民间闲散资金涌入房地产，也在一定程度上引起房价上涨，这也与消费者自身有一定的关系。

第二，开发商与消费者方面。从开发商方面，显而易见他们肯定是不会希望房价下降的，以为他们追求得是巨大的利润。开发商一方面鼓励消费者买房，一面会进行炒作。开发商开发房屋出来，首先想到是把房子卖出去，他们会通过各种方式进行宣传炒作，这是会增加开发成本的，也在一定程度上促进了房价的上涨。在国外，有相当一部分开发商开发出来房屋是出租用房，因为国外有些政府制定了相应的政策，而在国内开发商开发出来房屋只是用来出售，政府也没有鼓励开发商开发出房屋用来出租，无疑会加剧房地产市场的炒作行为，促进了房价的上涨；另一方面，开发商不断的开发及哄抬房价并不会过分担心房地产泡沫的出现，因为开发资金中来自银行及其他金融机构的资金在开发资金中占绝大部分，这些机构是不会撒手任凭房价的下跌的，开发商只是有恃无恐。从消费者方面考虑，有一部分人买房确实是为了自住，而有相当一部分是为了投资，这一部分人也会在相当程度上促进房价的上涨，因为他们希望赚钱，这也与现阶段我国针对民间闲散资金的投资渠道比较狭窄有关；再者，我国的绝大部分消费者消费观念比较落后，且不是冷静的消费者，很少有人首先想到有了钱去租房子住，而是要买房，不管房价多高，也不会考虑到以后房价趋势。这也是，开发商开发出项目之后，不愁房子卖不出去的原因。

第三，从市场及资源配置方面。我国的市场机制在不断的完善，但是还不成熟，有许多的缺陷。体现在房地产行业来说，房价的制定主要是开发商说了算，而不是像其他商品根据成本及利润来定价，而在房地产行业，成本也是相当的不透明，政府根本不知道开发商真实确切的开发成本，这也是为什么在房价制定方面主要是开放商说了算的原因，因此政府也就无法主导房价，只能通过宏观调控来维持房价或是减慢房价上涨的速度。一个地方的土地是有限的，是一种稀缺资源，从经济学角度来说，房价因该是不断上涨的，另一方面，自从我国实行土地招、拍、挂制度之后，土地价格也是一路飙升，而开发商也会由此进行蓄意的炒作，在一定程度上促进的房价的上涨。经济发展与收入增长导致房价上涨，经济的发展带来居民收入的提高。城镇居民人均可支配收入11475元，农民人均纯收入4265元，职工年平均工资17867元。收入的稳定上升，给房价上升创造了条件。

第四，从社会效益及就业方面。虽说大部分人不希望房价上涨，但是房价的上涨也会一定的好处，那就是增加了就业岗位，如果单纯让房价下降的话，会有相当一部分人会失业，我国现阶段本身就是劳动力过剩，政府是不希望由此再增加失业率的，政府出于这方面考虑也在一定程度上支持了房价的上涨或是维持现状。

房价上涨的原因是多种多样的，我国政策与市场机制的混乱与不健全，也就造成了房价上涨原因的多样化。