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2004年，成都市房地产市场“涨声”一片；2004年，成都市房地产市场“销”烟弥漫。在这样的市场情况下，我们通过选取本市三环路内29个在售、在建电梯公寓楼盘样本进行市场调查分析，对2004年我市电梯公寓市场特征作一简要概述。
1、电梯公寓区域分布特征
分布区域
从分布的区域来看，成都市的电梯公寓楼盘供应主要是分布在城西，占到总量的36.6%；其次是城南的电梯公寓楼盘数量也较多，占到了总量的23.3%。
从分布的环线来看，无论是城市的哪个区位，二三环之间的区域都是房地产开发的热点区域，达到了总量的36.7%；其次，30%的电梯公寓分布在一二环之间的区域内。
整体来看，城西二三环之间的区域是目前成都市房地产开发的最热的区域，电梯公寓在区域内占到了较大的体量。
2、 电梯公寓分类特征
通过对本市电梯公寓的分布情况的调查了解，本市电梯公寓的分类情况如表所示（附表1）
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位置 |
类别 |
建筑类型 |
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市
中
区 |
投资型电梯公寓 |
小户型+群商 |
小高层电梯公寓 |
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高层电梯公寓 |
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写字间+群商 |
高层电梯公寓 |
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府南河观景电梯公寓 |
观景小高层 |
小高层电梯公寓 |
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高层电梯公寓 |
高层电梯公寓 |
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一
环
外 |
小高层电梯+多层组团社区； |
小高层电梯+多层组团社区； |
小高层电梯 |
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七层以下的砖混结构 |
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小高层电梯公寓组团社区 |
小高层电梯公寓组团社区 |
小高层电梯 |
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高层电梯公寓社区 |
高层电梯公寓社区 |
高层电梯公寓社区 |
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小高层电梯公寓+花园洋房组团社区 |
小高层电梯公寓 |
小高层电梯公寓 |
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花园洋房组团社区 |
花园洋房组团社区 |
由分析表中可以看出：
A、从区域位置划分，可分为两大类：
第一类：市中区（犹其是CBD中央商务区）
投资型电梯公寓、府南河观景电梯公寓；
市中区主要以、观景小高层、高层电梯公寓为主；
第二类：一环路以外纯住宅电梯公寓社区。
一环路以外社区形式比较多，主要有以下几种类型：
（1）高层电梯公寓社区；
（2）小高层电梯+多层组团社区；
（3）小高层电梯公寓组团社区；
（4）小高层电梯公寓+花园洋房组团社区。
B、从建筑形态可分为六大类：
第一类：小户型+群商多为小高层和高层电梯公寓、写字间+群商多为高层电梯公寓；
第二类：观景小高层、高层电梯公寓为小高层和高层电梯公寓；
第三类：高层电梯公寓社区以高层电梯为主要建筑形态；
第四类：小高层电梯+多层组团社区是小高层和七层以下的砖混结构为主；
第五类：小高层电梯公寓组团社区的建筑形态为小高层电梯公寓；
第六类：小高层电梯公寓+花园洋房组团社区以小高层电梯公寓和联排别墅为主要建筑形态。
3、产品发展特征
◎消费者变化特征：
本市购房者已从最早的排斥电梯公寓到逐渐接受此类住宅形式。
中产阶级成为高品质电梯公寓的主要消费群。购买高档住宅的客户，特别是一些中产阶层的客户都希望自己的生活有一定的文化品位，所谓“物以类聚，人以群分”。
客户群特征
年龄在20-30岁之间的年轻人、都市白领和城市高学历高收入的消费者及部分投资者是众多电梯公寓的主要消费群体。他们占到了这些楼盘客户群体总量的40%左右。
除去第一特征外，这些楼盘所面对客户群体表现出来的最主的特征是：成功人士、投资者、本地的生意人和投资者； 
这些客户群体体现出来的第三特征，更多的是显示出其作为投资性、办公等方面的特征。
◎产品特征：
（1）户型面积：120平方米左右的三室两厅双卫和八九十平方米左右的两室两厅单卫是目前成都楼市的主力户型；
（2）价格：府南河观景电梯：3000-6000元/㎡之间；
市中心：4000-6000元/㎡之间；
一环外：2500-5000元/㎡之间；
价格状况
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产品形态 |
Mean |
N |
Minimum |
Maximum |
Range |
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多层均价 |
3450 |
2 |
3400 |
3500 |
1000 |
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小高层均价 |
3553.75 |
16 |
2800 |
4200 |
1400 |
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高层均价 |
4257.692 |
13 |
3500 |
5050 |
1550 |
因为在同一楼盘内并不完全只是小高层或者高层和物业，也有几个楼盘内有多层物业的存在。从不同物业形态的价格上看，高层物业的均价最高，达到4258元/平方米，这主要是几个知名楼盘价格提升产生的影响结果。多层物业的均价最低为3450元/平方米，与小高层物业之间的价差仅为104元/平方米。
从价格上看，小高层楼盘的价格最主要集中在3400-3600元/平方米之间；高层楼盘的价格则主要集中在4250元/平方米左右。
（3）建筑形态：板式、塔式、内廊式；
（4）标准层户数：一梯二户、一梯四户、一梯六户、一梯八户、一梯十户、一梯二十四户等；
（5）价格层差：上一层+30元/㎡至50元/㎡
（6）销售周期：市中区：二个月至一年半
府南河观景电梯公寓：半年至二年半
一环路以外：一个月至二年半
（7）形态：小户型、写字间、一般住宅
4、产品营销特征
A. 房屋售价与楼层成正比，即楼层越高，价格越贵。
B. 楼层与楼层之间的价格差异性是以上一层+50-30元/㎡不等。
C. 多层+小高层项目中，多层售价会等同甚至略高于小高层售价。
D. “高质低价”是电梯公寓营销方法中最常用且行之有效的手段之一。
5、高层住宅销售市场反应
（从相同时间段比较销售情况）
◎小户型+群商：这种建筑形态一般集中在市中区，具有投资性、升值潜力大等特点，加之交通方便，总价相对较少，首付金额较少，因此一般销售势头较好，销售率多为100%。
◎写字间+群商：现今写字间的销售市场仍因写字间的空置率较高无法形成相应热销的市场格局，其销售率为52%；
◎观景电梯公寓：因地处府南河边，具有不可替代的景观优势，销售率也比较好，多为90%；河景高层电梯公寓同样具有与河景小高层同样的销售优势，但由于电梯公寓的销售到高层则单价越高，随之而来的总价和首付的升高让部分人望而却步，其销售率为85%；
◎高层电梯公寓社区：在相当一部分人的概念中，高层电梯公寓是高档的楼盘的代表，对于他们来说，仍是可望不可及的。综合其销售率为58%；
◎小高层电梯+多层组团社区：这种组团多有一个特点：多层比小高层销售速度更快。该类组团销售率为92%；
◎小高层电梯公寓组团社区：成都人从最初的无法接受电梯公寓到如今能够接受小高层电梯公寓，小高层电梯公寓从曾经的销售一度低弥到销售率达到76%；
◎小高层电梯公寓+花园洋房组团社区：在人们“物以类聚，人以群分”的居住心态中，这种形态的组合方式在销售上也仅达到72%。
6、电梯公寓市场抗性分析
第一因素：常见的塔式、内廊式、外廊式高层住宅的标准层布局一般面积较大、户数较多，由于电梯、楼梯和走廊等布局的影响，多数住户的采光、通风都难以达到理想的标准，因而很难与多层一梯两户住宅相比，同时也难满足我国居民（无论南北方）偏爱南北朝向、通风好的住房需求。
第二因素：产业化问题是制约高层住宅发展的重要原因之一，主要与建筑施工质量、设备质量、电梯质量等有关。
第三因素：高层住宅接地性较差，在使用中居民（特别是老人和儿童）户外活动的机率大降低；
第四因素：高层住宅由于层数高，较高楼层的住户对地面景物的观赏及对户外活动儿童节的监护都较困难；
第五因素：由于高层住宅公用空间增多、使用人数多、安全出口多，因而不安全因素大大增加。
第六因素：由于高层住宅公用空间增多、使用人数多、安全出口多，因而不安全因素大大增加。
第七因素：由于高层住宅住户较多，相互熟悉的可能性减少，因而交往的机会降低。 | 
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发表于 2004-12-24 12:47
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